🏠 Ставки по ипотеке снизились до адекватных (нет)! А что произошло с ценами на недвижимость в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, как подешевела ипотека и как выросли цены на квадратные метры.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь! если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi 

И первичка, и вторичка подорожали. Кто бы сомневался, скоро сезон.

Сочи:

• Первичка: 433к → 440к
• Вторичка: 290к → 301к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva 

И тут тоже цены выросли. Печально ли это? Да.

Москва:

• Первичка: 539к → 543к
• Вторичка: 453к → 456к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 21% (месяц назад тоже было 21%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 214 тысяч (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 15,8% (16% было месяц назад).

Ключ снизили, а ставки по ипотеке остались в Сбере такими же. Ключ + 6,5% — стало хуже. Ну а чего вы ждали от банкстеров? Что они снизят ставки до адекватных? Нет, конечно.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 348,7к → 350,9к. Привычный рост до нового рекорда.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Первичка

• РФ: 187к → 188к
• Москва: 397к → 400к
• МО: 228к → 230к
• Краснодарский край: 170к → 171к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Вторичка

• РФ: 123к → 124к
• Москва: 335к → 340к
• МО: 158к → 161к
• Краснодарский край: 149к → 148к

В апреле средняя цена метра вторички в Сочи увеличилась на 2,7% по сравнению с мартом и составила 306,5к рублей. По данным SRG, Сочи занял третье место по темпам роста среди 50 крупных городов России.

🏦 Что дальше?

По прогнозам, летом в Сочи возможен рост цен, особенно в сегменте курортной и арендной недвижимости. Это связано с сезонным спросом и туристическим потоком.

Туризм остаётся ключевым фактором, влияющим на цены. В высокий сезон отели заполняются на 80–90%, что поддерживает интерес к арендному жилью и удерживает цены. Предложение ограничено, а интерес к объектам высок. Это способствует росту цен.

Снижение ключа и ставок может поддержать спрос во втором полугодии, что потенциально приведёт к росту цен. Однако пока ставки остаются высокими, что сдерживает массовый спрос.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,321 млн с июля 2021 (данные за 1 мая), на 1 июня может быть около 9,4 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 31,23 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно купить отличную двушку и даже хорошую трёшку в Ставрополе.

STW

В принципе, я всерьёз задумываюсь о том, чтобы купить в Ставрополе двушку за 6–8 млн. Ну а потом уже и в Сочи. Для этого можно будет потратить отдельную кубышку, в целом, и часть основного портфеля можно туда пустить. Не так далеко от Ставрополя Архыз, Домбай, Эльбрус и Лаго-Наки (через 2 года там что-то будет), подальше Мамисон, до Поляны уже далековато.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.