Как поживают ставки по ипотеке?

Добрый день, господа инвесторы!
Задумал приобрести квартиру побольше, часть средств взять в ипотеку.
Решил посмотреть, как поживает рынок ипотеки.
Для этого ознакомился с данными сайта ЦБ: cредневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам.
По рыночным программам ставка сейчас варьируется в диапазоне(18%-20%), но почему мы видим средневзвешенные ставки выше 10% в июле 2024 года и 10% в феврале 2026 года?
Пояснения по графику: людям со стороны покажется, что ставки слишком низкие, так как рыночная 18% и выше. Но цифры говорят о том, что рынок недвижимости живет за счет нерыночных условий. Я помню, первую квартиру покупал по ставку 9% в 2018 году, но поискать пришлось. Это не связано с ипотекой, это связано с лотами, которые выставлялись на продажу. Приходилось походить ногами, поискать.


Вспомнил, что в июле случилось страшное для застройщиков: массовая программа льготной ипотеки на новостройки под 8% (так называемая «Госпрограмма-2020») была официально завершена 1 июля 2024 года. Поэтому мы видим 7.5% в июне 2024 года, а в июле 2024 года уже 10.3%
Далее, до февраля 2026 года эксплуатировали семейную ипотеку как могли(брали по одной на каждого из супругов), оформлялась ипотека по донорской схеме(осуждаемо, но и не в этом только дело), а с 1 февраля 2026 года приняли изменение в программе. Теперь принцип одна семья — одна ипотека(интересно, как это скажется на статистике разводов =)) 
То есть, доля выдачи рыночной ипотеки могла и не меняться, но за счет колебаний выдачи льготных программ, видим значительные изменения в ставках.
Собственно, это все я к чему: новостройки меня не интересуют, так как цена на них сильно завышена, жду выхода в рынок готовых квартир, которые можно купить только за деньги, либо по рыночной ипотеке. 
Идея проста: люди женятся/разводятся/рождаются/умирают/переезжают, из — за этого люди готовы торговаться.
Тем более, ставки по депозитам еще довольно высоки и стоять в рынке с квартирой, стоимость которой если и растет, то ниже банковского депозита, смысла нет, если продавец хочет продать. А по мере снижения ставок по ипотеке, спрос на готовые квартиры вырастет.
Возможно есть здесь эксперты по недвижимости, которые скажут, рынок вторички жив или мертв?
Динамику процентных ставок по вкладам с сайта ЦБ РФ я тоже прилагаю для ознакомления:
— от 31 дня до 90 дней
— от 1 года до трех лет
— выше трех лет



Вместо вывода:
Присматриваюсь к вторичному рынку недвижимости, сильно не тороплюсь, так как вклады и облигации дают приемлемый доход. Но готов к покупке, как только удастся найти хорошую недвижимость для жизни. Думаю, на рынок придут продавцы и рынок начнем оживать.
Никого ни к чему не призываю, телеги нет и не будет, всем удачных инвестиций!