Повреждение складской инфраструктуры и влияние на фонды недвижимости

Из управляющих компаний на рынке фондов недвижимости последствия атак на склады описал только Акцент — двумя абзацами в макрообзоре по итогам первого полугодия.

Напомню, среди значимых событий периода — атаки беспилотников на логистику Москвы: крупные склады Wildberries, масштабные пожары, убытки продавцов по предварительным данным до 280 млрд ₽.

Стоимость поврежденной недвижимости аналитики оценили в 60 млрд ₽ и сделали вывод: страхование имущества дорожает, операционные расходы растут.

Три четверти площадей в рыночных ЗПИФ — склады

На логистику приходится 4,5 млн из 6,2 млн м² недвижимости в рыночных ЗПИФ. Дорожающее страхование складов ложится на основной актив сегмента.

Платит за страховку фонд. Страховую премию перечисляет УК, но деньги берутся из имущества фонда и учитываются в расходах, предельный размер которых ограничен ПДУ. Чем дороже страховой полис, тем меньше места внутри лимита остается на все остальное.

Полис есть, выплаты может не быть

Следующий вопрос — сработает ли страховка. Статья 964 ГК РФ освобождает страховщика от выплаты, если ущерб причинен военными действиями, маневрами или иными военными мероприятиями, и оговорка действует, пока в договоре не написано иное.

Подпадает ли под эту формулировку удар беспилотника, решает конкретный договор. «Объект застрахован» и «за пожар заплатят» — не одно и то же.

Оценка объектов новый риск не учитывает

Акцент связывает атаки с давлением на кап-рейты: риск выше, требуемая доходность выше, стоимость актива ниже. Пока этого в цифрах нет — кап-рейт складов во 2 квартале 12,25% при доходности ОФЗ около 16%, то есть объект в оценке приносит меньше безрисковой бумаги, хотя рисков и расходов у него прибавилось.

При этом страховой полис пайщику не покажут. Зато лимит расходов написан в ПДУ, а расходы на содержание имущества раскрываются в отчетности фонда и сравниваются с прошлым периодом.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.