НКР повышает прогноз по Глораксу – восстановление стройки уже близко?

Рынок девелопмента начинает разворачиваться на уровне ожиданий – если раньше оценивали устойчивость к высокой ставке, то теперь внимание смещается к тем, кто быстрее покажет восстановление.На этом фоне решение НКР подтвердить рейтинг Глоракс на уровне BBB+.ru и повысить прогноз до позитивного выглядит как сигнал, что компания уже проходит текущий цикл сильнее большинства.

При этом Глоракс остается единственным публичным девелопером с позитивным прогнозом, что выделяет его на фоне сектора, где многие все еще в режиме адаптации.

За счет чего изменился прогноз?
• Во-первых, база спроса. СПБ, где компания исторически сильна – это рынок с более высоким уровнем доходов и относительно устойчивым спросом на первичку. Это снижает чувствительность к ипотечным колебаниям и делает выручку менее волатильной.

• Во-вторых,  диверсификация, которая за последний год стала ключевым драйвером. Региональные продажи выросли в 5 раз и заняли около 60% в структуре. Это важный момент, т.к. компания фактически ушла от зависимости от одного рынка и собрала несколько точек роста. Причем география выстроена таким образом, что акцент идет на города с платежеспособным населением.

• В третьих, расширение по масштабу. По итогам марта компания вошла в топ-17 крупнейших застройщиков России с объемом текущего строительства порядка 837 тыс. кв. метров. Важно, что это все формирует задел по выручке в будущем.

Основной драйвер – это финансовый профиль.
Ликвидность на уровне 98% покрытия обязательств в 2025 году и прогноз на 144% в 2026 – это необходимый запас прочности, который позволяет компании не только проходить текущий цикл жесткой ДКП, но и сохранять инвестиционную активность.

Рентабельность по OIBDA по оценкам НКР около 28% – тоже показатель, который говорит о том, что бизнес не “размывается” при масштабировании, а сохраняет операционную эффективность. И тут очень важно, что НКР прогнозирует сохранения этих метрик.

Отдельно был также отмечен высокий уровень корпоративного управления.
На основе отчета агентства кажется, что эмитент уже соответствует всем требованиям для рейтинга уровня А-, однако, видимо, ряд недавних техдефолтов заставил НКР перестраховаться и пока не делать резких движений в своих оценках. В общем, без пяти минут А- рейтинг. 

Как это ложится в текущую ситуацию в секторе?
Если вспомнить предыдущий разбор, который был ранее, там уже прослеживалась логика – Глоракс начал раньше других адаптироваться к новым условиям через диверсификацию и контроль маржи.

При этом важно смотреть шире. По оценкам ДОМ.РФ, рынок недвижимости постепенно адаптируется к уровню ставок, а дальнейшее смягчение ДКП может вернуть спрос через рыночную ипотеку.

И здесь возникает классическая цикличность, т.к. сначала выживают самые устойчивые, затем именно они становятся первыми бенефициарами восстановления.

Подводим итоги
Позитивный прогноз рейтинга – это по сути фиксация того, что бизнес устойчив даже в сложной рыночной конъюнктуре и по мере ее улучшения есть большой задел на рост и самого рейтинга. Глоракс давно уже на рынке, и в секторе он один из немногих, за кем ни разу не наблюдалось проблем, плохих новостей и мутных корп практик.