💼 Как анализировать долговую нагрузку девелопера — на примере GloraX

В период высоких ставок инвесторы особенно внимательно смотрят на долг компаний. Но у девелопера долг — это не одна цифра в отчётности, а несколько разных инструментов с разной экономикой и разным влиянием на денежный поток.

Разберёмся по порядку.

✅ Проектный долг — финансирование строительства конкретных объектов

Это долг, который привязан к стройке и обеспечен будущими денежными поступлениями от продаж. К нему относят:

• Бридж-кредит — привлекается на старте проекта, до получения разрешения на строительство (РНС).
• После получения РНС бридж рефинансируется в проектное финансирование (ПФ) — основную форму банковского финансирования строительства, обеспеченную средствами на эскроу-счетах.
• После ввода объекта возможно постпроектное финансирование — рефинансирование на более длительный срок.

Важный нюанс: по проектному финансированию проценты начисляются и отражаются в отчете о прибылях и убытках, однако до момента раскрытия эскроу они не выплачиваются. Это создает временной лаг во влиянии на денежный поток, что принципиально отличает ПФ от классических корпоративных кредитов.

✅ Корпоративный долг – классические банковские кредиты на развитие бизнеса и ведение операционной деятельности.

✅ Публичный долг – инструменты фондового рынка, позволяющие диверсифицировать источники поступления средств. Отдельно отметим ЦФА – цифровые активы, не относящиеся к классическим ценным бумагам, но также используемые для гибкого управления долговой нагрузкой.

Чистый долг девелопера считается как сумма всех обязательств по проектному, корпоративному и публичному долгу за вычетом денежных средств (в том числе на счетах эскроу). Это позволяет справедливо оценивать долговую нагрузку, так как накопление средств на эскроу-счетах значительно снижает стоимость ПФ.

📊 Долговая нагрузка GloraX

На 30 июня 2025 года уровень покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах составлял порядка 0,7, а уровень чистый долг/EBITDA второй отчетный период подряд сохранялся на стабильном уровне 2,8х. На фоне рекордных продаж мы ожидаем улучшения показателя покрытия долга по состоянию на конец 2025 года, что уменьшит стоимость проектного финансирования, а также снижения отношения ЧД/EBITDA в среднесрочной перспективе.