🏠 Почему ипотека не стала доступнее? Что будет с недвижкой в 2026? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, изменились ли условия по ипотекам после снижения ключа, а также в очередной раз офигел от роста цен и прогнозов.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi 

Всё подорожало. Даже вторичка, которая полгода снижалась.

Сочи:

• Первичка: 445к → 450к
• Вторичка: 288к → 298к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva 

Цены постоянно ставят новые исторические рекорды, причём как по первичке, так и по вторичке! Первичка пробила 500, а вторичка 400, жесть.

Москва:

• Первичка: 491к → 512к
• Вторичка: 390к → 402к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16,5% (месяц назад была 17%).

Ключ снизили, а ставки не снизили. Только на бумаге в поле “от”. Ипотека не стала доступнее, так как требования к заёмщикам ужесточаются, а банки не хотят идти навстречу покупателям.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 326,3к → 331,4к.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Первичка

• РФ: 179к → 182к
• Москва: 381к → 392к
• МО: 201к → 207к
• Краснодарский край: 168к → 167к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Вторичка

• РФ: 119к → 120к
• Москва: 323к → 326к
• МО: 152к → 154к
• Краснодарский край: 144к → 146к

По данным SRG, по итогам 2025 года стоимость метра на вторичном рынке Сочи составила 306,6к, увеличившись на 12% за год.

🏦 Что будет с ценами дальше?

По прогнозу Циана, рост цен на жильё по итогам 2026 года для новостроек составит 12–14%, а для вторичного рынка — 10–12%. 

В Плешке полагают, что стоимость новостроек в 2026 году вырастет на 9–12%, а вторичного рынка — на 3–4%.

В Rariteco считают, что наиболее вероятный сценарий на 2026 год для рынка недвижимости — замедление роста цен.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 8,73 млн с июля 2021 (данные за 1 января), на 1 февраля может быть около 8,8 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 29,53 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку в Горно-Алтайске в получасе езды на машине от горнолыжного Манжерока. Правда там зимой холодновато;)

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.