🕋 ЗПИФ Современный Арендный Бизнес 3 (САБ 3) от СФН — крепкий середнячок для пассивного дохода

Ещё один квальский фонд недвижимости от СФН, и ещё один фонд, о котором мало информации. Первый — Современная Коммерческая Недвижимость, про который я уже писал, и вот Современный Арендный Бизнес 3, который очень на него похож. А вот и посмотрим, чем похож, а чем нет.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

САБ 3 я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и СКН. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Крепкий середнячок

Моя таблица ЗПИФов показывает доходность по последним известным выплатам, так что в первую очередь на эти показатели смотрю, и вот САБ 3 не является лидером, но показывает доходность выше большинства, в том числе большинства Парусов, но меньше СКН. А вот дисконт к СЧА больше, чем у СКН.

Зато история фонда намного длиннее, и ретроспективно легко просматривается рост выплат. Стараюсь в таблице их регулярно проверять и обновлять ежемесячно. Это хорошо, что хотя бы выплаты пишут, потому что по составу фонда есть вопросы)))

Объектов то ли 5, то ли 6

На сайте указаны 5 объектов:

• ТЦ «Речной» — 26 488,00 м²
• БЦ «Даймонд Холл» — 50 528,00 м²
• СК «Косулино» — 15 352,00 м²
• СК «Шушары» — 59 477,00 м²
• СК «Дорожный» — 168 131,00 м²

А в отчёте за 2024 год есть ещё один:

• СК «Обухово-Парк» — 151 741 м²

Какой-то склад Шрёдингера, а также на конец 2024 года в фонде было 20% денежных средств и эквивалентов. Но также есть новость, что СФН владеет 110 тыс. м², а планирует купить весь логопарк Обухово. 110 и 151 тыс. м² — цифры явно разные.

Ну а каждый раз, когда смотрю самые бессмысленные с точки зрения информативности видео от СФН, они там только и рассказывают о том, что покупают, покупают и покупают всё больше и больше объектов. Вероятно, большие инвесторы получают больше информации, а для всех — ну вот так вот.

Как и в СКН, много денег на депозитах (или в эквивалентах), непонятно, что с ними произошло или произойдёт. Но радует, что заметен рост выплат на пай. Но состав отличается. Тут есть ТЦ и БЦ, а там есть ЦОД. Склады в обоих ЗПИФах являются фондообразующими.

Параметры

• ISIN: RU000A0ZZ5R2
• Площадь: 317 976 м² (или 469 717 м², если СК «Обухово-Парк» существует) 
• СЧА: 52,2 млрд ₽
• РСП: 1 245,21 ₽
• Пай на бирже: ~920–930 ₽, дисконт к РСП 26%
• Выплаты: ежеквартальные
• Рента на пай: 29–30 ₽ (12–13%) по последним трём кварталам
• Ссылки: сайт, ПДУ 
• Индексация ренты: да
• Только для квалов: да

Фонд может использовать плечо, покупать новые объекты и особо ни перед кем не отчитываться, потому что он для квалов.

Комиссии

• Комиссия за управление: 1% от среднегодовой СЧА фонда в год 
• Вознаграждение за успех: не более 5% от начисленного инвестиционного дохода по паям в год
• Инфраструктурные расходы: не более 0,5% от среднегодовой СЧА в год

Выплаты

Последняя выплата составила около 13%, но для фонда характерна волатильность, и видно, как в периоды кризисов выплаты снижаются, вероятно, из-за увеличения вакансии площадей, а в фонде есть ТЦ и БЦ. 

Рентная доходность примерно на уровне Парусов (даже в среднем чуть выше), РД ПРО, Современного 7 и РД. Минус, что выплаты не ежемесячные, но у СФН все квартальные.

Выводы

Как и в случае с СКН, вопросов больше, чем ответов. К сожалению, СФН даёт мало информации, нет ежеквартальной отчётности, как у ВИМ, нет финмодели, как у Паруса, нет даже ключевого информационного документа. Вот они прелести быть квалом;) Я думаю, что доли 7% в портфеле недвижимости вполне достаточно для этого фонда, он мне нравится чуть меньше, чем СКН. Пока что около 3%.

У меня почему-то нет ощущения, что этот фонд может выстрелить, но кто знает, как оно будет. Но даже если не выстрелит, то всё равно довольно низкорискованная история с хорошей текущей рентной доходностью. Как считаете?

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.