Квартирный разброс: разрыв цен между первичкой и вторичкой достиг 80%

Разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках становится всё больше. В апреле — июне этого года в среднем по России он достиг 60%, следует из данных ЦБ. Средняя цена одного квадратного метра в первичке по всем квартирам превысила 205 тыс. рублей, а во вторичке составила 128 тыс.

При этом в отдельных регионах разрыв оказался еще больше. В Центральной России он достиг 80%. Стоимость метра в новостройках превысила 294,1 тыс. против 163,8 тыс. рублей в старых квартирах. Чуть меньше среднего значения по стране разница оказалась на северо-западе России (57%), а в Сибири — 44%. Меньше всего разрыв в цене был на Северном Кавказе (всего 12%) и на Дальнем Востоке (16%).

Большая разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках несет риски для россиян, отмечали в ЦБ. Одна из опасностей состоит в том, что человек, купивший квартиру в новостройке в ипотеку, может столкнуться с потерями при необходимости продать недвижимость.

Так, если заемщик не сможет выплачивать ссуду и захочет продать жилье, то на вторичном рынке оно будет стоить значительно дешевле. Из-за этого человек потеряет вложенные деньги и даже может остаться должен банку при вынужденной продаже такой квартиры по стоимости ниже цены приобретения, уточнили «Известиям» в ЦБ.

Активный рост цен на новое жилье берет истоки в 2020-м. Тогда появилась льготная ипотека: массовая госпрограмма под 7%, которая была доступна всем россиянам, уточнила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Спрос на жилье искусственно разогнался.

Всего за три года разрыв между ценами на вторичку и новостройки увеличился с 10 до 40%. Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья, отмечала председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Уже такую разницу она назвала кричащим дисбалансом.

В июле 2024-го массовую льготную ипотеку на новостройки отменили, однако остались и другие госпрограммы. Разрыв в цене на первичку и вторичку продолжил расти. За год он увеличился в среднем по стране с 55 до 60%.

Теперь основной драйвер рынка — это программа для семей с детьми до шести лет, на которую сейчас приходится около 80% всех выдач жилищных кредитов, подсчитали «Известия». Семейная ипотека также обеспечивает спрос на новостройки, из-за чего они продолжают расти в цене, уточнила Екатерина Щурихина.

С 1 апреля этого года семейную ипотеку расширили на вторичный рынок. Однако льготный кредит для покупки квартиры в старом доме могут оформить только жители городов с низким уровнем строительства, где либо вовсе не возводят многоквартирные здания, либо их число не превышает двух. При этом программа не распространяется на сельские поселения. Таких мест по России не слишком много. В июле в этот список вошли 884 города по всей стране.

Кроме того, первичное жилье сейчас дорожает из-за высоких цен на строительство, уточнил экономист Андрей Бархота. Растет не только стоимость материалов, но и затраты на зарплаты рабочим, ведь на рынке труда дефицит из-за рекордно низкой безработицы (около 2,2%).

В то же время цены на вторичку стагнируют, ведь спрос на квартиры в этих домах не подогревается госпрограммами, а ставки по ипотеке находятся на заградительном уровне около 26−30%, отметил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Кроме того, продавцы вторичного жилья не сильно завышают стоимость, чтобы поскорее выйти на сделку. Причем многие из них готовы даже предоставить скидку в 5−10%, что тоже влияет на динамику цен.

— Высокий разрыв между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках — это серьезный дисбаланс, способный ухудшить финансовую стабильность, — подчеркнул Андрей Бархота.

Разница в цене между новостройками и вторичкой растет, и всё меньше россиян могут позволить себе квартиру в новом доме, уточнила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Льготных ипотечных программ становится меньше, условия по ним ужесточаются, и многие уже не проходят по требованиям, а обычные ставки по кредитам остаются слишком высокими.

Завышенная цена новостроек делает их недоступными для многих семей, которые хотели бы обменять свое старое жилье на новое, уточнил Владимир Чернов из Freedom Finance Global. Купить квартиру в только что сданном доме благодаря продаже вторички просто не получится из-за разницы цен.

Для банков это тоже риск: сумма продажи залоговой квартиры может не покрыть весь долг, уточнила Екатерина Щурихина. Однако пока доля просрочки по ипотеке остается под контролем, поэтому массовой реализации таких лотов не ожидается.

В то же время разрыв цен на жилье в новостройках и старых домах значительно отличается в разных городах. Так, например, в Москве разница в стоимости квадратного метра составляет всего 8% (407 тыс. к 377 тыс.), в Санкт-Петербурге — лишь 4% (278 тыс. к 267 тыс.), следует из данных ЦБ.

А в некоторых областях ситуация обратная. Так, в Краснодарском крае вторичка стоит даже дороже первички на 14%. Этот показатель зависит от спроса на новостройки. А их продажи в ряде регионов рухнули вдвое, писали «Известия». Сильнее всего рынок сократился в Краснодаре, Красноярске и Самаре.

Тем не менее в среднем по стране до конца года разрыв в ценах между новостройками и вторичкой продолжит расти. Он может увеличиться с нынешних 60 до 65−70%, если спрос на первичку сохранится, уточнил Владимир Чернов. Двузначное повышение цен на новостройки возможно при продолжении действия льготных программ, дефиците предложения и сохранении высокой себестоимости строительства.

Решить проблему помогло бы сильное снижение ключевой ставки с заградительного уровня 18% — это бы во многом уравняло вторичное жилье с новостройками, считает Владимир Чернов. Если ставки по рыночным программам опустятся ниже 10%, спрос на них может заметно вырасти, что обеспечит постепенный рост цен.

Высокий разрыв в стоимости жилья Банк России считает признаком «пузыря» на рынке недвижимости, который может подорвать финансовую стабильность, заключил Андрей Бархота. По мнению регулятора, решить проблему можно только через длительное охлаждение кредитного сегмента. Однако с падением рыночных ставок, ожидаемым к концу года, покупатели начнут активнее переходить на вторичку, что может усугубить уже проблемы девелоперов.