В последнее время попадаются новости про то, что якобы цены на вторичке с начала года выросли на 10-15%. Ну и решил я посмотреть на известном сайте судьбу объектов, которые относительно недавно смотрел для аналитических отчётов.

В поле зрения была выборка в среднем ценовом диапазоне 7,5-9 млн. Из 20-ти до сих пор висят 18. Про один вариант я точно знаю, что люди просто передумали и сняли объявление. Там где была прямая продажа, т.е. без встречных сделок, ценник ощутимо снизился.

У каждого объекта есть агент, который заинтересован в продаже, т.к. комиссию получает от закрытой сделки. Но собственник боится продешевить, поэтому диктует цену агенту. В итоге просмотров или нет или они пустые. Тогда агент пытается объяснить собственнику, что надо снижать цену.

Что делать агенту, если клиент всегда прав?

Работа грамотного агента как раз и сводится к тому, чтобы  уметь донести до клиента то, что он неправ и парадигма давно поменялась. И экономическая ситуация поменялась. И потенциальные покупатели разборчивые.

( Читать дальше )

[Спустя — в смысле временного периода, а не в унитаз.]

Я пришёл на рынок в весенний день 2007 года и в такой же весенний день решил уйти.
Тогда я был полон энтузиазма, слил первый депозит за 3 дня, прошёл путь от читателя аналитического мусора и прогнозов вида +XX% «покупать/продавать/накапливать» до человека, которому не нужны ничьи рекомендации.

Как-то одному американцу, командиру B-777, сказал, что я трейдер. Он спросил «So, what is your recomendation?», в плане что купить? Ну я ответил «The first recomendation is not to follow any recomendations». «I've got it» — уловил суть он.
Нет, я не могу назвать себя Гуру-предсказателем, но где и самое главное когда в рынке есть денежка я знаю.
Пресловутые 10000 часов потрачены не зря.

Чем старше становишься, чем чаще мелькают мысли «счастлив ли я от работы», «моё ли это дело?». И вот сегодня понял, что «это кино я уже смотрел», как поётся в одной из моих любимых песен Brainstorm. С чувством грусти, тоски, опустошения, но в то же время твёрдым пониманием, что это рубеж.

( Читать дальше )

Постоянно читаю опусы о том, что трейдинг это сложно, что рынок это казино, а реальный бизнес — это пассивный доход и можно спустя рукава работать.

Давайте разберёмся. На самом деле это особенность восприятия периода «нефтяного разлива», когда почти все ниши были свободны, деньги никто не считал. За издержками никто особо не следил, создавались отделы, департаменты, неэффективные рабочие места...
Надо сказать, что и с кадрами было туго. Ну что мы имели 15 лет назад в IT, к примеру? Вчерашних военных инженеров или математиков.
Рынка не было и специалистов не готовили. Сейчас же выросло поколение айтишников с нуля, конкуренция обострилась. Для получения хорошей вакансии нужно иметь навыков на страницу.

Если 15 лет назад на рынок ПО в России можно было выйти с утилитой, написанной за две недели на старом ноутбуке с соседом по общаге под пиво и садиться за стол переговоров с управляющими банков, то теперь такой возможности нет. Рынок насыщен решениями, конкуренция жесточайшая. И это я рассматриваю только IT, довольно маржинальную область.

( Читать дальше )

По личным наблюдениям, люди не склонны прогнозировать. Старшее поколение зачастую живёт отжившими фантазиями, неудивительно, что среди людей за 50 очень немногих можно назвать даже уверенными пользователями ПК. Хотя лет 20 назад, когда ПК с Win95 уже стоил не дороже стиральной машины, а им было всего по 30 лет, они видимо считали, что это для школоты как я, в Duke играть. И тренд пропустили.

Картина во дворе типичного жилого квартала в будний день: ни одного свободного парковочного места! Или никто никуда не уезжает или никто на машинах не ездит, потому что не проехать. Налицо неэффективное использование автотранспорта.

Есть старая шутка — почему писатели так много успевали? Потому что им не приходилось ездить на работу, на памятных табличках домов так и написано: «В ЭТОМ ДОМЕ ЖИЛ И РАБОТАЛ».

К чему я это? А к тому, что по всё больше людей переходят на удалённую работу, удалённое обучение. Да, пока тренд неочевиден. Вы возразите, что вам надо на работу ездить, ребёнка в садик возить, в поликлинику, в школу. Вам или жене для этого всего нужна машина. И жить надо в городе, чтобы всё было рядом. Если вы в Москве, Питере — посчитайте, сколько времени своей жизни вы ежедневно тратите на развозку, а также сколько денег уходит на содержание транспортного средства.

( Читать дальше )

Смысл заголовка в конце.

Вот интересно, на Ютубе много блогеров-автоподборщиков, которых нанимает заказчик для борьбы с мошенниками и автохламом. А в недвижимости я таких что-то не встречал, зато существует куча агентов, очень мутных типажей, задача которых развести и впарить по максимуму. И все врут.

Во-первых, за каждым объявлением чаще всего стоит агент. Собственники напрямую не продают, с потенциальными покупателями не общаются, и времени нет и лапшу на уши вешать не умеют.

Враньё начинается с объявления. Врут по поводу метража, например, включая в него балкон. Паспорт квартиры, конечно же, мало кто выкладывает.
Можно пробить квартиру на сайте Росреестра и узнать её реальный метраж, но только при осмотре, когда вы узнаете номер.
Одновременно с метражом вы увидите кадастровую стоимость. Почему это важно? От этой суммы считается налог и из этой суммы можно примерно прикинуть ценник. По моим наблюдениям сумма во многих случаях очень даже приближена к рынку.

( Читать дальше )

Для любителей теории Эллиотта — угадайте, график ЧЕГО представлен на картинке?
Могу дать подсказку, что по оси Х период около 150 лет.




(ответ есть в комментариях)

Приветствую!

Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.

Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.

Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;

( Читать дальше )

Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности. 

Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.

Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.

( Читать дальше )

Для тех, кто ещё не вышел на пенсию или считает, что она необозримо далеко я попробую кратко набросать свой футурологический прогноз, дальше думайте сами.

Итак, пока к роботизированному социализму мы не пришли. Роботы лишь вытесняют рабочие места, но владеют этими роботами конкретные акционеры и их цель — максимизация личной прибыли.

Следовательно, конкуренция на рынке труда будет возрастать в геометрической прогрессии.

Стоимость нормальной жизни в России также будет возрастать и дальше. Коммунальные тарифы, налоги, отчисления на страховки будут соразмерны с европейскими. Все ж хотят качественную медицину, ровные дороги, чистоту, а это всё стоит денег.

Могу сказать про несколько сокурсников, айтишников, уехавших за границу. Почти все из них тратятся в ноль. Да, всё что заработал тратишь на житьё-бытьё. Это айтишники!
Недавно написал товарищ из Новой Зеландии, переехал 7 лет назад. Снимает небольшой домик в пригороде Окленда, в зимний период не отапливается, потому что тарифы на электричество конские. Ходят дома в свитерах. Выбросишь бутылку не в тот контейнер — конский штраф итд. Медицина дорогая.

( Читать дальше )

В продолжение темы «О работе, которой скоро не будет.»

Там я писал, что целый ряд профессий исчезнет, особенно те, которые возможно автоматизировать. Но зарабатывать на жизнь-то людям где-то надо. Профессий, в которых можно работать до глубокой старости и сохранять здравый ум не так много, в основном это интеллектуальные и творческие области.

У кого какие предложения?