Блог им. webkot

Шикарный пентхаус в бомжатнике! Ложь агентов.

    • 17 января 2019, 06:14
    • |
    • webkot
  • Еще
Смысл заголовка в конце.

Вот интересно, на Ютубе много блогеров-автоподборщиков, которых нанимает заказчик для борьбы с мошенниками и автохламом. А в недвижимости я таких что-то не встречал, зато существует куча агентов, очень мутных типажей, задача которых развести и впарить по максимуму. И все врут.

Во-первых, за каждым объявлением чаще всего стоит агент. Собственники напрямую не продают, с потенциальными покупателями не общаются, и времени нет и лапшу на уши вешать не умеют.

Враньё начинается с объявления. Врут по поводу метража, например, включая в него балкон. Паспорт квартиры, конечно же, мало кто выкладывает.
Можно пробить квартиру на сайте Росреестра и узнать её реальный метраж, но только при осмотре, когда вы узнаете номер.
Одновременно с метражом вы увидите кадастровую стоимость. Почему это важно? От этой суммы считается налог и из этой суммы можно примерно прикинуть ценник. По моим наблюдениям сумма во многих случаях очень даже приближена к рынку.

Такое ощущение, что есть специальная фотошкола для агентов, где учат фоткать ну вот чтобы нихрена было не понять. Фотографируется только то, что выгодно и более менее прилично выглядит. Если в объявлении написан «евроремонт», это значит ему 15-20 лет. Потому что если ремонт делался 10 лет назад более менее качественно, то будет написано «дорогой дизайнерский ремонт». Если написано «требует ремонта», будьте уверены, там бомжатник. В результате реальность хуже ожиданий, потрачено время и ваше и агента.

Что в квартире самое дорогое? Окна, батареи, двери, электрика, сантехника и кухонная мебель/техника. Это предметы первой необходимости. Исходя из состояния этих вещей вы примерно прикидываете затраты на приведение объекта в нормальное состояние. К примеру, пластиковые окна чаще всего стоят самые дешевые и сифонят из всех щелей и что-то с ними делать бесполезно, а это уже по 30 тыр за штуку на ровном месте.

На самом деле чтобы все эти тонкости знать нужно хоть немного разбираться в строительстве. Вы сможете в уме оценивать предстоящие вложения, а также примерную стоимость текущей отделки и её возраст.

Почему я сторонник свежей вторички? Потому что уже отгремели перфораторы, исчезла пыль, можно сразу жить или сдавать. Уже можно оценить результат строительства, почитать отзывы жильцов о проблемах. Потому что там больше недавних ремонтов с вполне современной мебелью, вы просто сэкономите кучу денег. Плюс чистая парадная, лифты, свежие коммуникации. В такую квартиру вы просто можете заехать и сразу жить, вложив какой-то минимум в косметику. Ну стены перекрасить — ведро краски и валик в помощь. И потом в те же деньги продадите.

В старых же домах, условно, до 2005 года постройки вы сплошь и рядом будете сталкиваться с убранством другой эпохи. При этом цена метра нихрена не дешевле.


Осматривал, помню, квартиру «из 90-х». Такая капсула времени, судя по затхлому запаху давно никто не жил. У хозяина были деньги, но также было полное отсутствие вкуса. Такого несочетания всего я никогда не видел. По всей квартире элементы тех «понтов». Плитка в ванной «под малахит», обои с бордюрами, бордовые шторы с кисточками. Конечно же мебель, сантехника (ржавое джакузи!) и техника из 90-х были описаны агентом как «евроремонт». Хотя место эту всему давно на свалке.


Допустим, вам понравился конкретный дом. Попробуйте погуглить группы жильцов в соц.сети, форум, городской портал ЖКХ, сайт типа Сердитый гражданин. Там можно почитать жалобы жильцов на какие-либо коммунальные проблемы.
На сайте фонда капитального ремонта можно посмотреть план по этому дому. Например, старый фонд с убитыми лифтами. Но в планах может быть замена через 1-2 года. Покупатели приходят, нос воротят и уходят. А ценник падает. Но когда лифты заменят, то при прочих равных ценник будет выше.

Нужно быть следопытом и присматриваться к мелочам. К следам от протечек, к каким-то следам оплавленной проводки, запахам, посторонним звукам, слышно ли соседей. Агент будет представлять в выгодном свете, а вы не стесняйтесь заглядывать за углы, трогать батареи, проверять напор воды в кранах, смотреть были ли перепланировки.
Особое внимание обратите на состояние подъезда и территории вокруг него, посмотрите на состояние лифта, пройдитесь по другим этажам, по чёрной лестнице. Надписи, разбитые окна, плафоны освещения, бутылки, окурки, сожженые кнопки дадут представление живут ли в доме маргиналы.

В миллионниках, особенно Питер-Мск конечно же самая очевидная идея вкладывать в локациях с перспективой открытия новых станций метро.

Я обещал раскрыть смысл заголовка «Шикарный пентхаус в бомжатнике». Именно такой объект мне недавно попался. Хозяева купили две квартиры на последнем этаже дома старой массовой серии в спальном районе, объединили и вбухали кучу денег в ремонт. Но планы поменялись и объект продаётся, уже пару лет продаётся. Очевидно, когда потенциальные покупатели, видя красивые фото, но без самого дома, входят в видавший виды подъезд и смотрят из окна на соседнюю стену… ну вы поняли. Напротив подъезда помойка, а дорога к дому проходит мимо пивного ларька, где собирается местная богема.

Лично я сходил посмотреть этот «пентхаус» из любопытства и ещё раз убедился, что когда цена соответствует качеству, то объект уходит быстро. А если что-то более-менее типовое висит полгода, так это просто цена неправильная.

Да, надеюсь, все в курсе, что предварительно осмотреть дом и окрестности можно на яндекс/гугл картах?

Продолжение следует.


★24
65 комментариев
чет не пойму, уже второй пост вижу на эту тему от вас, ощущение, что вас в этой теме обманули, но смарт-лабу на это наплевать, тут ориентация публики другая )))
avatar
налог в том случае берется, если хата меньше 5 лет в собственности.
avatar
OLDALPHA, 
налог в том случае берется, если хата меньше 5 лет в собственности.



avatar
Короче, Склифасовский, с квартиры съёмной попёрли, чтоль, после празднования НГ?
А денег снять с риэлтором нет? А риэлторы, падлы такие, бесплатно работать не хотят?
:-) :-) :-) :-) :-) :-).
Иванов Виктор, если бы они ещё работали.
avatar
dt0wer, Я — работаю!!! 
Ага. Убогий пентхаус на Манхэттене… Гнусная ложь агентов (((
avatar
Спасибо автор.
Интересно написали.
Пишите еще.

(Тоже выбираю жильё сейчас)
avatar
 Врут по поводу метража, например, включая в него балкон

Не очень понятно возмущение автора по поводу включения балкона в общую площадь в рекламных объявлениях агентов.

Балкон вообще-то тоже продается и является частью квартиры. Или автор планирует купить квартиру, а балкон получить в подарок? )))
Странная логика.
У меня в квартире, например 3 лоджии общей площадью 35 кв.м. и, само собой разумеется, что все три лоджии в случае продажи я буду включать в общую площадь.
Не забирать же мне их с собой вместе с мебелью.)))
Существуют квартиры, где балкон (терраса) занимает большую плошадь, чем сама квартира. Эти метры продавец тоже должен «подарить» покупателю по логике Автора?

Да, в тех.паспорте и выписке из ЕГРН площадь подсобных помещений не будет учтена, но таковы законодательные нормы учета общей площади. И эти нормы имеют значение при расчете коммуналки.
А при продаже ВСЕ квадратные метры стоят денег. И балконные в том числе.
avatar
Мюнхгаузен, уважаемый

Вообще-то при расчете общей площади квартиры для вспомогательных помещений (к коим относятся в т.ч. и балконы, и лоджии) применяется понижающий коэффициент. И для целей учета, расчета налога, … И для целей продажи.

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, уважаемый.
Указанные Вами коэффициенты утверждены и действуют для целей тех.учета и расчета коммуналки.
Для целей же продажи служит исключительно рыночная коньюнктура, желание продавца и его аппетиты.
Если балкон отделан золотом, то его и дороже всей квартиры хозяин вправе оценить. Другое дело — купят ли у него объект по запрашиваемой цене.))
avatar
Мюнхгаузен, уважаемый

Вы правы, но не вполне. В моих немногочисленных случаях покупки и/или продажи недвижимости я имел дело с коэффициентом 0.7. Если Вы будете иметь свободные 3-5 мин — зайдите, плз, на сайт vipflat.ru. Это очень неплохой питерский риэлтер, он систематически использует понижающий коэффициент по техничке для расчета именно продажной цены.

Чем занимаются дикие риэлтеры — я не особо знаю. Имел с ними дело 1 раз в жизни — больше не буду, надеюсь.

С уважением

P.S. Неплохо знаком с историей продажи элитной хаты на Крылатских Холмах в Москве (случайно, имел с ней дело в качестве залога по сделке), где балкон 500 кв. м. занимал более 50% от общей площади (квартира была 480 кв. м вроде). Так в этом случае и понижающий коэффициент 0.25 не помог ((( Хотя золото присутствовало )))
avatar
Мальчик Buybuy, балкон? это вроде уже террасой называется
avatar
chizhan, уважаемый

Дык питерский я по рождению ((( Ща заведем дискуссию про балкон и лоджию… Бордюр и поребрик… Шаверму и шаурму… Не?

С уважением

P.S. Что такое ЧПХ — Вам известно?
avatar
Мальчик Buybuy, да разница в размерах очевидно же) что такое балкон можно узнать посмотрев видосы от местного балконщика) 

avatar
chizhan, уважаемый

И шо теперь?! Zealm'а в студию?!

С уважением
avatar
Мюнхгаузен,
> Указанные Вами коэффициенты утверждены и действуют для целей тех.учета и расчета коммуналки.
Для целей же продажи служит исключительно рыночная коньюнктура

Это не так. При покупке новостройки оплата за площадь лоджий тоже идет с коэффициентом 0.5. У меня это прямо в договоре было прописано, в разделе о порядке формирования цены и перерасчета по фактической площади (т.к. она может в готовой квартире не точно совпадать с проектной).
avatar
Мюнхгаузен, балкон ващето принадлежит всему дому) к примеру в моем на лоджии установлена железная лестница, на случай эвакуации жильцов с верхних этажей. Даж не знаю, есть ли у меня право ее выпилить.
avatar
chizhan, в документации на дом можно узнать, ваша лоджия, возможно, является общим имуществом. Лестницу точно выпилить просто так нельзя.
avatar
Мюнхгаузен, мне (как и всем) застройщик также две лоджии в метраж по договору включил. И без коэффициентов понижающих.
avatar
Агенты. Это зло. На самом деле. Лучше купить от застройщика. Риски оформления отпадают. Дома сейчас пиодают уже сданные. Плюс соседи более менее. 
дадашов фархад, Я сдавал несколько жк в Москве и области, так что свежая вторичка действительно лучше, уже понятны косяки дома и местоположения, если они есть. Единственный минус — это цена, если дом хороший, дешево не отдадут. А с новостройкой свеж пример Урбан групп, да и СУ-155 еще не все сдали. Есть риски задержки строительства, ну их
с нормальными агенствами нужно работать. 
avatar
Scanz, нет таких агентств.

Цель агентства — поднять процент с продажной стоимости. Чем дороже продаст квартиру агент/риэлтор, тем больше он заработает. Покупатель в такой схеме всегда выступает в роли лоха
avatar
Scanz, Нет таких
Scanz, отсутствуют как класс.
avatar
Scanz, есть хорошие агенты, которые реально помогают. И работают за фиксированный прайс, а не за %.
avatar
Value, За % в Москве нынче Инком и Миэль работу работают… Любят они подраздеть клиента…
Value, хорошие агенты берут с собственника, а не с арендатора :)
avatar
Насчет завышенных цен. За сколько хочу, за столько и продаю, неважно сам или через агента. Не хочешь не покупай. Это оправдано, если во времени не ограничен. Найдется ток кто захочет купить именно в этом доме и тп. и именно по моей цене. 
avatar
_ok, уважаемый

Это стандартное, но математически некорректное рассуждение. Т.н. ошибка выжившего, ну или около того.
1. Цена отложенной сделки постоянно корректируется на инфляцию
2. Если предмет может жить вечно (к квартирам это не относится), то через какое-то время его всегда можно продать дороже. Золото, бриллианты etc.

С уважением
avatar
_ok, для этого ваш вариант должен быть чем-то уникален
avatar
webkot, он может быть чем-то уникален для конкретного покупателя 
avatar
_ok, далеко не для всякой кв вообще существует такой покупатель. Чаще уникальной становится низкая цена.
avatar
Новостройка — это, выражаясь языком трейдеров ( у нас же сайт специализированный?) фьючерс на квартиру.
 Для автора квартира построенная до 2005 года — старая. Хотя нередко, именно такие квартиры находятся в районах с лучшей инфраструктурой.

avatar
чего я только не насмотрелся когда квартиру выбирал.
была квартира с видом на ОВД, причём во дворе ОВД стоял вагончик для таджиков и они там рядом бельё сушили.
была квартира после какого-то потопа, где не было ни одной двери и ни одного выключателя — проводка сгорела. и в ней жила бабуся, не знаю, как..
была квартирка бодрой старушки, которая собралась в америку к дочери, где всё было очень старое, но в таком идеальном состоянии, даже старый паркет, который у всех почернел и скрипел, а у неё радовал глаз — что как будто на машине времени прокатился в конец 70ых.
была квартира с плесенью, которую снимала семья из рязани. им так не хотелось съезжать при продаже, что они наговорили все возможные гадости про квартиру. это чудовищная ошибка — когда хозяин даёт показать квартиру, которую он сдаёт, вместе с теми, кому он сдаёт, а сам не приходит. разговор идёт по душам с теми, кто её снимает, а им продавать не надо..

ну и по мелочи, было пару классных квартир где из балконов и смежных с ними балконов, которые делаются в стыках секций, расположенных под углом, дома П-3, в этих квартира налепили дополнительных комнаток. так что квартира из 3х комнатной стала 8 комнатной или типа того. весело на самом деле. для любителей потусить отдельно друг от друга в большой семье.
avatar
ПBМ, уважаемый

Ценю Ваш опыт. Искренне. В части элитки с видом на помойку — welcome to Moscow, на Остоженке, Пречистенке и Старом Арбате это добро еще осталось, хотя и уменьшается потихоньку.

В части многокомнатных квартир — welcome на Васильевский Остров в СПб — там продаются старые, дореволюционные хаты, переделанные после ВОР в коммуналки. Есть варианты 40+ комнат, говорят, бывают и 50+. Максимум, что я видел лично — 42 комнаты. Целиком купить затруднительно, по частям, при определенном усердии, вполне реально.

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, спасибо, у меня совсем не тот размах. скорее обычный нишебродно-статистический.
при этом, у меня совершенно особенный вкус, совершенно не разделяю, очень мягко говоря, восторгов от Питера. окопался в Москве. пока ещё не наелся ею.

avatar
ПBМ, уважаемый

Дык я сам совсем не в восторге от Питера, просто меня там угораздило родиться и вырасти. В 1999 перебрался в Москву, в 2000 — в Подмосковье. Доволен, как слон. В Москве классно работать, но очень трудно (для меня, во всяком случае) комфортно жить.

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, да, в подмосковье я жил 13 лет. накатался на электричках вусмерть. -4 часа транспорта ежедневно.
avatar
ПBМ, уважаемый

Не, ну мне поперло по совету товарищей. Все эти годы прожил на удалении 1-10 км от МКАД. Всегда с хорошей логистикой. Дальше — это поместье — сильно дороже и не наш стиль.

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, а какие районы посоветовать можете?
avatar
Александр Дубов, уважаемый

На мой личный вкус — Мякинино (дорого), Немчиновка, Лесной Городок
Традиционные (где жил) — Барвиха, Жуковка, Раздоры — помойка, хотя и очень дорогая
Для эстетов — Апрелевка и окрестности
Восток Москвы не перевариваю. Однако владельцев собственности в этих местах никогда не критикую.

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, добрый день.

Чем плоха помойка где-то во дворе?
Мусор же каждый день нужно жильцам выносить. И коммунальщики его также ежедневно вывозят. 

Или вы только за мусоропровод? Или что-то другое?
avatar
Tomm, уважаемый

Да ничем, в-принципе. Мне не нравится, кому-то нравится.
Но если окна во двор выходят не на аккуратный сквер, а на помойку, которую ежедневно вывозят коммунальщики — это уж жилье совсем другого класса.
Все это чистое IMHO, ессно.

С уважением
avatar
Свежая вторичка — это типа когда ипотека выплачена полностью?))) Такая кв имеет самую максимальную цену, если что. Дороже чем на стадии строительства и дороже чем старая квартира.)))
Продолжение следует. имхо не надо продолжать. потому что Вы слабо разбираетесь в этой теме. И часто противоречите даже сами себе.
1. Объявления о продаже . Разумеется, они носят рекламный характер — подчеркивают плюсы, умалчивают минусы, цена завышена для послед. торга. Потому что этим объявлением требуется привлечь побольше целевой аудитории , а не дать объективную инфу по объекту. Имхо а Вы это явно не осознаете...  
2.Пример: Что в квартире самое дорогое? Окна, батареи, двери, электрика, сантехника и кухонная мебель/техника. Да неужто ???? Копейки это. В том числе и дорогой ремонт и наличие мебели не сильно увеличивает цену квартиры — это Вам ЛЮБОЙ риэлтер подтвердит. А дальше по тексту самым дорогим у Вас становится локация и перспективы места. Вот это уже ближе ... 
3. Наличие социальной и прочей инфраструктуры ( школа, д.с., поликлиника, автостоянка, магазы и т.д. и т.п.) у Вас вообще отсутствует… А это один из ОСНОВНЫХ параметров для семей с детьми. И по этому параметру типовой спальный район 1980-90 годов постройки (к-рые Вам не нравятся) на голову 'круче' нынешних ЖК( к-рые для Вас самые привлекательные). Ну-ну, когда из многих таких ЖК будете ребенка в школу час на машине везти, придется скорректировать позицию. 
  
  
avatar
AndMax, уважаемый

Первый ответ по существу.
Для меня лично в последние 5 лет логистика стала превалировать над качеством коробки и обустройством участка. Важнее только нормальная правовая история, IMHO.

С уважением
avatar
AndMax, разумно. часто самый дорогой ремонт продавцы добавляют в цену, они не понимают, что покупателю хочется жить в СВОЕЙ квартире и делать всё по своему. а значит всё равно ломать и переделывать. 
локация, детсады, школы больницы, метро, лес, река, удалённость магазинов.
а главное безусловно — планировка, число балконов, соотношение размеров спален.
планировка в новых квартирах лучше. в старых ущербные короба на кухнях и часто сами кухни маленькие (в 70ых годах такие делали)
в старых так же тупая алюминиевая проводка двухпроводная. в новых медная трёхжильная, с землёй. у меня на двухжильной проводке пробило телик дорогую плазму пионер. она не может больше работать от антенны, потому что нет заземления, и разница потенциалов с антенной почему-то аж ~100 вольт, штекер тонкий сгорел.
плюс я бы ещё по опыту смотрел на шумность, тоже самое метро, если оно не глубокое и рядом с домом делает вам шум до часу ночи и с 5 утра, не очень-то айс. плюс смотрел бы всякие показатели типа ровность полов и стен по отвесам-горизонтам.
оно вроде мелочи, но вдруг дом мало-мало накренивается.
ну и прочее и прочее.
avatar
ПBМ, согласен,
есть или нет шум — очень важно.
avatar
Да неужто ???? Копейки это. В том числе и дорогой ремонт и наличие мебели не сильно увеличивает цену квартиры — это Вам ЛЮБОЙ риэлтер подтвердит.

Смотря в какой ценовой категории. Если 5-8 млн, то это очень даже весомая сумма.
Наличие социальной и прочей инфраструктуры ( школа, д.с., поликлиника, автостоянка, магазы и т.д. и т.п.) у Вас вообще отсутствует… А это один из ОСНОВНЫХ параметров для семей с детьми. И по этому параметру типовой спальный район 1980-90 годов постройки (к-рые Вам не нравятся) на голову 'круче' нынешних ЖК( к-рые для Вас самые привлекательные). Ну-ну, когда из многих таких ЖК будете ребенка в школу час на машине везти, придется скорректировать позицию.

Невозможно всё включить в обзор. Про инфраструктуру будет потом.
avatar
webkot, такое впечатление, что теоретики про ремонт рассуждают. Всё по-своему сделать? Ну-ну. Замучаетесь. И выйдет дороже.
avatar
 Отличный обзор! Со всем согласен абсолютно!  Даже вставить нечего. В старых домах я квартиры уже даже не смотрю, потому что как правило люди хотя продать свой старый ремонт за немерянные денежки
Даа… Даже вставить нечего… С этого дня (17.01.19) началось постепенное падение рейтинга уважаемого мною кбротота…
avatar
В меру сифонящие окна лучше, чем вообще не сифонящие (за исключением квартир с окнами на магистраль).
avatar
Григорий, как ни странно соглашусь. я в «новой» квартире 3 года боролся со сквозняками. жутко сильно топят, дома душно, и малейший сквозняк — сразу сопли и горло.
а потом наоборот — стал даже ночами в -14 держать щёлочку на кухне открытой на проветривание.
дома стало прохладнее, комфортнее, в том числе спать. стали сниться сны, чего не было давно.
нужен приток. и комфортная температура. с закрытыми окнами у нас под 24 может быть, а то и больше.
avatar
ПBМ, а регуляторы на радиаторах стоят?
avatar
webkot, не, пока в планах, ремонт ещё не весь, а у хозяев не было
avatar
ПBМ, обязательно поставьте вентили, чтобы можно регулировать вплоть до полного отключения.
avatar
ПBМ, горло поэтому что слизистая пересыхает и зараза липнет моментом
avatar
Спасибо, интересная инфа.
Хотя я в недвигу только через etf



 По мне так, если брать вторичку то можно и бомжатник, лишь бы дом был хороший. Но придется выжечь все напалмом с заменой комуникаций. НО и цена за такую хату должна быть низкая.
avatar
рыночная экономика во всей красе. не нае… шь, не продашь))
avatar
Вторичка в цковских, минестерских, мидовских домах на порядки лучше и по качеству и по жильцам и по расположению. Новострой в «Москве» только в зажопинсках остался, тот который в Москве, точечный, стоит от 50мультов.
Да и застройщики накручивают два конца лохам, за тот же бетон в облицовке для любителей блестяшек.
avatar

теги блога webkot

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн