Эхехех… Ну дела… Предыстория: вчера крупнейший ТГ-канал, который специализируется на жестких новостях и кринжевых событиях, опубликовал «сногсшибательную новость». И суть её в том, что обладателям льготных ипотек банк может повысить ставку по кредиту до 22%, если заёмщик будет сдавать её в аренду!

И что тут началось! В комментариях на «Смартлабе» читаю: «рантье-паразиты», «так им и надо», «чуваки» на чужом имуществе решили сделать бизнес, «к ногтю их»! Ладно, это полбеды, бывает. А вот основная беда в том, что эта вирусная новость захватила и ТГ-каналы, которые специализируются на рынке недвижимости. И, к сожалению, они свернули куда-то не туда… Мол, семейная ипотека предназначена для улучшения семейных условий, поэтому сдавать в аренду ипотечную квартиру нельзя, будьте аккуратны, обязательно спрашивайте разрешение у банка и т. д. и т. п. Иначе кредитная организация может повысить ставку по действующему кредиту до 22%!

Аа-а-а, ну вот и всё! ДОМ.РФ поставил точку в извечном споре: погубят ли рассрочки рынок недвижимости? Помните, в прошлом году, какой шум и гам поднялся в пабликах?

Мол, продажи новостроек — виртуальные, у людей денег нет, а большая часть статистики — это рассрочки.

И что получилось в итоге? А в итоге получилось, увы, как всегда: шум + гам = балаган, ибо гос. институт официально посчитал долю рассрочек в структуре продаж новостроек. И она равна… всего 7,7%. Вот официальные данные:

И в этой доле продаж в рассрочку, что-то не наблюдается ничего криминального, ибо 40% от общего объема ДДУ, — это собственные средства граждан.

🔖 Тыц-тыц, деньги на квартиры в новостройках,у людей, оказывается, есть. И это факт, причём официальный.

.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»

Помните, в апреле прошлого года, из-за данных дом.рф, я стал немного нервничать и писать о том, что нужно покупать именно сейчас. Ибо именно сейчас — ценовое дно, а впереди нас ждёт Армагеддон, и, скорее всего, по итогам 2025-го мы очень удивимся, что произойдёт с ценами на новостройки в Москве. 

Ну а в комментариях писали о том, что этого не будет, что Алексей натягивает сову на глобус и такого быть не может, ибо это невозможно!

Ну и вот…. Итоги 2025-го: прошлый год стал рекордным по приросту цен в старой Москве за последние 5 лет, ибо средняя цена выросла на 27%. 

🔖 М-да, Армагеддон всё-таки произошёл. А вот что будет дальше — теперь зависит от ключевой ставки. При её снижении, арендные ставки должны пойти вверх, и тогда текущие цены, нам станут казаться вполне… адекватными. 

Ну что, кто-то уже гуглит, сколько стоит построить землянку?

.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX

Друзья, помните, в июле этого года я выдвинул смелую гипотезу о том, что в тот момент мы видели на рынке недвижимости Москвы не хаи, а очередное ценовое дно? Вот этот пост: https://t.me/labirint_investora/1421. К слову, этот пост примечателен еще и тем, что он собрал максимальное количество негативных реакций!!! 

Конечно, я понимаю, что не всем подписчикам нравятся такие прогнозы. Но знаете, в чем дело? Гипотеза и не должна быть елейной, ибо последствия такой вас скорее ужаснут, а должна быть обоснованной. Ну и еще она должна быть конкретной и проверяемой. 

Ну что же, пришло время проверить мою гипотезу. Давайте посмотрим, как изменилась медианная стоимость квадратного метра в столице на вторичке с середины лета. Увы и ах, на диаграмме СБЕР Индекса мы видим резкий и безудержный рост. И знаете, почему это происходит? Да элементарно: люди стали выходить из депозитов и скупают квартиры по низу рынка. А новых предложений мало, да и на рынок, как правило, — они выходят по завышенной цене. 

Увы, ожидаемо. Росреестр выкатил данные по продажам вторички за прошлый месяц — продано 11,4 тыс. квартир. 



Не ахти какой результат, правда, виден тренд, что рынок понемногу активизируется: от предыдущих экстремумов отстаем всего на 20-30%. Ну и текущий результат достигнут при  заградительной ипотеке.

Ладно, всё это пока не важно и не интересно, развязку с финалом мы увидим немного позже. А пока я хочу акцентировать ваше внимание на одном наблюдении. Смотрите:

Оппоненты часто пишут о том, что вторичка стоит колом, ну, т.е. совсем не продается, а Алексей несёт ахинею, пишет глупости и вздор о какой-то динамике на вторичном рынке. 

А что, если я вам скажу, что выводы моих оппонентов не совсем верны и основаны на так называемой «ошибке выжившего»? Не верите? Хорошо, давайте разбираться, но сначала поймём, что такое «ошибка выжившего»? Так вот, эта логическая ошибка возникает, если человек делает выводы только на основе тех данных, которые он видит и не учитывает то, что скрыто.

М-да, а на вторичном рынке Москвы наблюдается полный караул. Да-да, на самом деле всё очень-очень плохо. Почему? Смотрите: 

C одной стороны, Росреестр выкатил данные о в общем-то вялых продажах за июнь, в столице было продано всего 9,8 тыс. квартир. Много это или мало? Если учесть, что рыночная ипотека беспрецедентно заградительна — то не так уж и мало.

А с другой стороны… Есть один такой зверёк. Мелкий и пакостный, он всегда подкрадывается, когда его не ждут. Так вот, и в этот раз… Песец подкрался незаметно. Знаете, какое кол-во «вторички» сейчас в продаже? Не знаете? Тогда отвечу: по данным «МИЭЛЬ» —  абсолютный минимум за последние 6 лет! 

И это очень и очень плохо, т. к. по всем канонам рынка экспозиция должна и дальше сокращаться до своего апогея, ну или иными словами — до ноября-декабря.

Ну и параллельно, к резкому сокращению экспозиции, что мы получим? А получим мы, с огромной долей вероятности, — снижение «ключа»: t.me/labirint_investora/1421. От которого зависят и доходность по депозитам, и ставки по рыночной ипотеке.

Аа-а-а, это просто фантастика! Вчера Росстат опубликовал недельные данные по инфляции. И знаете что? Несмотря на подорожание услуг ЖКУ, на которое уповали мои оппоненты, мечтающие о высокой ключевой ставке… инфляция составила 0,02%.

Знаете, что это такое? Да это просто фантастическая цифра, это значит, что инфляции у нас… нет. Вот нет и всё. Почти ноль. 

А я, честно говоря, переживал, думал, что за подорожанием ЖКУ нас ждёт инфляционный шлейф, ЦБ будет за ним наблюдать ну и по чуть-чуть снижать ключ. А тут такое! Шлейфа — нет, инфляции — тоже нет!

Ну дела, это просто какая-то фантастика и космос! Вот что сила крепкого рубля творит. Помните, этот сценарий я описывал еще в начале года, когда обратил внимание на странное изменение методики расчета курсов валют Центробанком t.me/labirint_investora/1233.

🔖 В общем, друзья, готовьтесь к решительному снижению «ключа» уже на ближайшем заседании 25 июля. А вслед за этим — к снижению процентов по депозитам и к снижению ставок по рыночной ипотеке. Ну и я сейчас выдвину одну смелую гипотезу: считаю, что текущие цены на квартиры… это очередное дно, вслед за которым, увы, нас ждёт очередной рост цен. Вот такие дела.

Ждали обрушения на рынке новостроек Москвы? Вуаля — вот оно практически произошло. Посмотрите на данные по продажам за март 2025. Э-э-эх, если сравнивать год к году, то это один из самых плохих месяцев за последние 7 лет!

Удивлены? А я нет. И даже считаю, что ближайшие несколько месяцев продажи будут… катиться под откос. И на это есть две причины:

Первая — застройщики не выводят, ну или почти не выводят новые проекты, поэтому в целом продажи и падают. Почему? А потому что кредиты дорогие, а средняя рентабельность стройки, если судить по отчетам публичных компаний, около 25-30%.

Вторая — и это не про математику, а про поведение людей. Помните, что недавно заявила Набиуллина? Она сказала, что инфляция продолжит снижаться и придет в норму к концу года (ссылка). Так вот, что после такого заявления делает обычный человек? Думаете, он бежит покупать? Нет. Ибо он думает примерно так: раз инфляция будет снижаться, значит и ставки по ипотеке будут снижаться, а значит сейчас покупать не стоит и нужно подождать.

Ну что, друзья. Посмотрите на скрин РБК ниже. Ждем армагеддона и цены на квартиры легко могут сделать x2. 

К слову: может текущие цены — это всё-таки дно,  о чем я писал,  считал и доказывал тут: ссылка и тут ссылка???

А мои безденежные хейтеры, всё так же верят сказкам про розовых пони пукающих радугой, имею в виду сказкам о том, что цены на квартиры в Москве скоро сложатся в два раза???

Еще раз пишу: друзья, текущие цены — это дно. Упустите момент — поедете жить в землянку, ну или в картофельные поля без инфраструктуры. Вам это нужно? Или вы всё так же находитесь под воздействием своих субъективных убеждений, которые приводят к когнитивным искажениям? 

Имею в виду, приводят к тому, что вам кажется (именно кажется), что скоро квартиру в Москве можно будет купить на сдачу от походя в «Пятерочку»? Да, понимаю: дурак думкой богатеет. Вы уж извините меня за мой французский.

Ну что, друзья, пока все ломают головы, почему продажи на «вторичке» в Москве ставят рекорд за рекордом (об этом писал тут: ссылка), покажу вам одно интересное наблюдение. Забегая вперед, скажу, что происходят удивительные события, которые, возможно, кто-то не замечает.

Так вот, пару недель назад Росстат оценил среднюю зарплату в Москве за 2024 год. И, по данным федеральной службы, она составила 162 тыс. руб. Да-да, именно так. А в целом по стране зарплаты выросли почти на 18%. 

Ладно, теперь что нужно сделать? Взять среднюю стоимость квадратного метра на «вторичке» в 2024 году и поделить её на среднюю зарплату. И что у нас получается? А получается, что «вторичка» в Москве сейчас стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений, начиная с 2000 года. Впрочем, нет, такими дешевыми цены на «вторичке» были только раз и только в 2019 году.

🔖 Ура!? Ведь все же хотели, чтобы квартиры подешевели? И вот, сбылось — квадратные метры на «вторичке» в столице подешевели. Но подешевели не в номинальных ценах, а по отношению к доходам населения.