Январь для отрасли недвижимости стал главным инфоповодом начала года – сильнейшим месяцем за всю историю наблюдений. По данным ЕИСЖС от ДОМ.PФ, объем продаж составил 2,4 млн кв. метров (+71% г/г), а если считать в деньгах, то 495 млрд рублей, прибавив +76% год к году.

Формальным триггером стал всплеск ипотечной активности в преддверии изменения параметров “Семейной ипотеки” с 1 февраля. Доля ипотечных сделок сохранилась на уровне 79% (как во 2-м полугодии 2025 г.). Однако масштаб прироста (+76% в деньгах) указывает не только на эффект опережающего спроса, но и на проявление накопленного спроса 2024–2025 гг. В условиях постепенного смягчения ДКП покупатели готовы фиксировать сделки, если видят понятный горизонт действия программ.

Бенефициары роста — региональные девелоперы
Ключевой акцент, которые многие могут не замечать – это региональная асимметрия. В субъектах вне топ-10 по объему строительства рост составил 91% г/г против 57% в крупнейших регионах – диспропорция почти двукратная.

На рынке девелопмента сейчас особенно важна не столько динамика стартов, сколько скорость монетизации уже построенного объема. Эталон в этом контексте демонстрирует ускорение операционного цикла.В феврале компания ввела в эксплуатацию пять новых корпусов ЖК Шагал с реализуемой площадью 55 тыс. кв. м (из них 43 тыс. кв. м это жилье), а буквально несколькими днями ранее – еще четыре корпуса на 43 тыс. кв. м. 

В условиях проектного финансирования ввод объектов означает раскрытие счетов эскроу и высвобождение значительного объема денежных средств. Эти средства могут быть направлены на снижение долговой нагрузки и финансирование новых проектов. В текущем процентном цикле такой внутренний источник ликвидности – важный элемент финансовой устойчивости.

По продажам – концентрация на Москве и бизнес-сегменте
Шагал второй год подряд занимает первое место в топ-15 самых продаваемых комплексов бизнес-класса Москвы. В 2025 году в проекте заключено 1612 ДДУ – 6,1% всех реализованных лотов в столичном бизнес-классе, что подтверждает устойчивого спроса в этом сегменте.

На рынок все чаще приходят люди, которые хотят начать инвестировать. И почти каждый сталкивается с одинаковым вопросом – с чего вообще начинать? Это абсолютно нормальная точка неопределенности. В публичном поле чаще демонстрируют результат: доходности, портфели, удачные сделки. Но редко говорят о фундаменте – о тех навыках, которые должны появиться до первой покупки.

Во-первых, должна быть база знаний до первой сделки

Инвестирование начинается не с выбора акции или облигации, а с понимания того, как устроен рынок. Нужно разобраться, что такое инвестиции в принципе, чем акция отличается от облигации, за счет чего формируются дивиденды и купоны, почему цена может падать даже у устойчивой компании и как на длинной дистанции работает сложный процент.

Без этих знаний рынок воспринимается как хаотичное движение графиков в терминале. С ними – как система вероятностей, где решения принимаются осознанно. Именно поэтому новичку важно пройти структурированную базу, а не собирать информацию фрагментами.

ЦБ на первом в этом году заседании неожиданно снизил ключевую ставку на 50 б.п. — до 15,5% годовых, продолжив курс на смягчение. В базовом сценарии средняя ставка в 2026 году ожидается в диапазоне 13,5–14,5%, то есть снижение продолжится.

Для рынка акций это позитивный сигнал. Снижаются процентные расходы компаний, падает доходность вкладов и облигаций, и часть капитала постепенно перетекает в акции. Чем ниже ставка, тем слабее конкуренция со стороны фиксированной доходности и тем выше потенциал переоценки рискованных активов.

Один из наиболее чувствительных к ставке секторов — девелопмент. За последний год индекс недвижимости Мосбиржи снизился на 27% г/г на фоне дорогого фондирования, ужесточения льготных программ и скепсиса инвесторов к отрасли. Для сравнения, IMOEX за тот же период просел всего на 6%. Сектор оказался под двойным давлением — высокой стоимости денег и охлаждения спроса.

При этом массовых банкротств не произошло. Компании адаптировались к жесткой денежной политике, но котировки так и не восстановились и почти не отреагировали на первое снижение ставки. Возникает логичный вопрос: не формируется ли сейчас точка входа в сектор?

На рынке регулярно публикуются краткосрочные инвестиционные идеи, но их эффективность редко анализируются уже постфактум. Между формулировкой сценария и его реализацией всегда существует риск отклонения – как по таймингу, так и по масштабу движения. В качестве эксперимента решили рассмотреть несколько идей от ВТБ Мои Инвестиции за последнее время и оценить их фактическую динамику, если брать “идеальную точку входа” в момент публикации самой идеи.

Идея №1 Шорт нефти через фьючерс BR-3.26

Рынок в очередной раз показал, как быстро частная корпоративная новость может быть прочитана как сигнал к упадку всего сектора. Запрос Самолета на льготное финансирование в размере 50 млрд руб. мгновенно запустил волну обсуждений о возможном долговом кризисе у девелоперов. 

Однако если детально проанализировать операционные и финансовые метрики компаний, то тут речь идет скорее о специфике бизнес-модели конкретного эмитента, нежели о признаках общеотраслевого кризиса – ниже в посте постараемся доказать почему.

Что произошло?

На текущий момент акции Самолета торгуются в диапазоне 855 рублей+-. Это означает, что после первичного шока цена все еще остается примерно на 12–13% ниже цены открытия того дня. Рынок, по сути, зафиксировал более высокий риск-профиль компании и пока не готов его пересматривать.

Для ИТ-сектора в 2025 году характерна одна общая черта – рост стал в каком то смысле более сдержанным: сделки растягиваются, клиенты строже считают бюджеты, а маржинальность оказывается под давлением.

На этом фоне один из лидеров российского ИБ-рынка POSI по-прежнему остается в числе быстрорастущих компаний, демонстрируя динамику, заметно превышающую как рынок кибербеза, так и большинство ИТ-аналогов. Ниже попробуем разобрать результаты детальнее и понять, за счет чего компании удается сохранять опережающую динамику.

Рост отгрузок в рамках таргета и лучше остального рынка
После тяжелого 2024 года компания вернулась к темпам развития, которые менеджмент считает для себя базовыми. Объем отгрузок, фактически осуществленных в прошлом году, составил 35 млрд рублей против 24,1 млрд рублей годом ранее – прирост более чем на 45%.

Важно, что POSI удержалась в рамках ранее заявленных ориентиров менеджмента по итогам года –  ожидания находились в диапазоне 33–35–38 млрд рублей. На фоне более сдержанной динамики ИТ-сектора это можно рассматривать как сигнал управляемости бизнеса и адекватности планирования.

А имеет ли смысл следовать подборкам акций от брокеров – вопрос, который может возникнуть у каждого инвестора. Одни считают такие подборки бесполезными и близкими к индексу, другие – используют их как основу портфеля. Чтобы не уходить в абстрактные рассуждения, решили разобрать один конкретный кейс и посмотреть на цифры по факту: как отработал топ-10 акций от ВТБ Мои Инвестиции с начала года. 

В целом интересно узнать следующее: что получается, если воспринимать такой топ как модельный портфель, без усложнений, без активного трейдинга и без субъективного выбора по бумагам. То есть – насколько такая подборка вообще способна дать результат лучше рынка при самом простом подходе?

В чем фишка этого топа?

Топ-10 изначально строится как сбалансированный портфель из ликвидных фишек, который можно держать без постоянного пересмотра (ну только если брокер сам это не сделает). По факту это является некой сборкой корзины, перекрывающей ключевые сектора экономики и сочетающей защитные и ростовые истории – от финансов до инфраструктуры, телекома и IT/e-commerce.

Фонд Ликвидности за последние годы стал для многих инвесторов базовым элементом портфеля. Его часто воспринимают как “умный кэш”, т.к деньги не простаивают, волатильность минимальна, а доходность близка к ставке ЦБ РФ. В 2026 году, когда рынок постепенно выходит из фазы экстремальной неопределенности, вопрос звучит уже иначе – насколько LQDT полезен в более сложной и зрелой стратегии?

Почему LQDT остается актуальным?
Даже при ожиданиях снижения ключевой ставки, сам процесс, как правило, растянут во времени. Это означает, что денежный рынок еще долго может давать конкурентную доходность без рыночных качелей. LQDT в этом смысле остается комфортным инструментом, потому что он позволяет зарабатывать, не беря на себя риск переоценки, как например в наборе акций

Пример из практики: инвестор фиксирует прибыль в акциях после сильного роста, но не видит привлекательных точек входа. Вместо того, чтобы просто держать средства на счете, он переводит их в LQDT и спокойно ждет, тем самым сохраняя свою доходность и ликвидность.

Интерес к ИИ-решениям в инвестициях, как правило, усиливается не на спокойном рынке, а в периоды неопределенности. Высокая ставка, резкие движения индексов, сложная макросреда – все это делает ручное управление портфелем все более трудоемким. На этом фоне формирование портфеля через ИИ от ВТБ Мои Инвестиции выглядит как интересный способ встроить системный подход в массовый брокерский продукт.

Разбираем “Интеллект” в деталях
Тут важно понимать, что данная услуга – не сервис идей и не набор рекомендаций. Это автоматизированное управление портфелем, где алгоритм сам формирует структуру активов, исполняет сделки и проводит ребалансировку. Инвестор на входе допустимый уровень риска, а дальше портфель управляется без его участия. Но при этом ИИ объясняет каждый свой шаг.

В основе сервиса – модели машинного обучения, в том числе табличные нейросети, обученные на массиве рыночных данных за несколько лет. Алгоритм анализирует сотни факторов, оценивает их значимость и собирает портфель не по фиксированным шаблонам, а с учетом текущей рыночной конфигурации.