🤔 Со всех сторон сыпется контент о том, как люди «пассивно» зарабатывают иксы на инвестициях в недвижимость (на кладовках, стрит-ритейле, трейлерных парках или off-plan новостройках). Очень популярны истории про девочек или мальчиков с $100 в кармане, «без связей и стартового капитала», ставших магнатами недвижимости. Людям в принципе нравятся сказки про иксы и истории успешного успеха. Однако, 90% таких историй — маркетинговый трюк. Оставшиеся 10% — редкое совпадение трудолюбия, везения и рыночных условий (которые уже не повторятся).

☝️Лично меня, как исследователя рынка и практикующего инвестора, всегда интересовало то, как заработать 100% на вложенный капитал. Вот, что я понял за годы работы на инвестиционном рынке.

🔹100% на вложенный капитал можно заработать в позиции GP*. Если правильно структурировать сделки с LP и по максимуму включать комиссии за ведение проекта — за управление, за вход, за управление продажами и т.д. — то на собственный вложенный капитал GP может выйти на 100% годовых. Именно так, например, построена MR Group — компания выполняет функции GP почти со дня основания, и именно эта модель сделала из неё то, чем она является сейчас.

( Читать дальше )

💤 Каждый раз, когда крупный девелопер продает проект, начинает распространяться один и тот же инфошум: «кризис», «банкротство», «распродают всё». Между тем реальных причин для продажи — минимум пять, и лишь одна из них действительно тревожная.

1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер — упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.

( Читать дальше )

😵‍💫 Предприниматели начали ощущать на себе прелести новых налогов. Порог НДС на УСН с 2026 года снижен до ₽20 млн./год. В абсолютном выражении налоги стали заметно выше, что сильно сказывается на экономике бизнесов арендаторов.

✂️Физический бизнес (магазины, кафе-рестораны, салоны красоты и т.д.) начинает задумываться о резке костов. Один из костов, который возможно прирезать — аренда. Арендодатели уже сталкиваются с арендаторами, которые настойчиво требуют скидок и даже предлагают привязку аренды к ТО.

❓Вопрос: привязка к выручке барбершопа или у кафе это хорошая идея? Какие плюсы и минусы?

📜Впервые аренда как юридическая система была подробно описана в Кодексе Хаммурапи (Древний Вавилон, ~1760 г. до н.э.). В нём регулировались права владения и пользования собственностью, включая аренду земельных участков. Арендная плата могла взиматься как деньгами, так и в натуральной форме — долей урожая. То есть «привязка к выручке» была уже тогда, 3.7 тыс. лет назад!

⚡️Возвращаемся в 2026 год. Например, арендная плата была ₽100. Предлагается оставить фиксированную аренду в размере ₽60, а остальное привести как % от оборота. Арендатор никуда не уезжает, арендодатель продолжает получать фиксированную и переменную часть аренды. Вроде бы win-win. Но не всё так однозначно.

( Читать дальше )

— Йося, ты продаёшь варёные яйца по $1, а сырые покупаешь по $1. И таки в чём твой бизнес?
— Во-первых, я при деле, а во-вторых, имею НАВАР!

🥚 Как вам такая «новость»? Застройщики жилья в некоторых случаях отдают банкам почти всю прибыль. По некоторым данным, только обслуживание эскроу-счетов занимает 11% в структуре цены квартиры, в отдельных случаях банку уходит до 95% прибыли застройщика.

💸 Откуда нагрузка у российских застройщиков? Ну если покупать землю в бридж-кредит, а сверху получать ПФ, доводя собственное участие в проекте до около ноля, при ключе 21-15.5% удивляться отсутствию прибыли не приходится. Прибыль заберёт банк.

🧟 Кстати, компании, которые существуют для погашения долга, а не для прибыли, называются «зомби». Термин появился в Японии после кризиса 1990-х. Банки не банкротили неплатёжеспособные компании, а продолжали их кредитовать — чтобы не признавать убытки на собственных балансах. Компании жили, платили проценты, но не развивались и не обеспечивали прибыль акционерам. Классический признак зомби-компании: операционного потока хватает только на обслуживание долга.

( Читать дальше )

Получил несколько вопросов от читателей по поводу IPO застройщика GloraX. Вопрос один: «Стоит ли участвовать?» Сейчас очень подробно разберу и проанализирую эту инвестидею. Итак, GloraX проводит IPO на Мосбирже с защитой: если через год средневзвешенная цена акции окажется ниже цены размещения при IPO, то GloraX выставит инвесторам публичную оферту на выкуп акций по цене IPO +19,5%.

Факты:

GloraX – быстрорастущий застройщик с замечательной рентабельностью (EBITDA margin 38% в 1П2024, 42% в 1П2025)

Выручка растёт уверенно:

— 2023: ₽13,7 млрд
— 2024: ₽32,6 млрд (+138% г/г)
— 1П2025: ₽18,7 млрд (+45% г/г к 1П2024)
— Прогноз 2025: ₽43-45 млрд

EBITDA динамика:

— 2023: ₽4,1 млрд (margin 30%)
— 2024: ₽7,8 млрд (margin 24%)
— 1П2025: ₽10,3 млрд (margin 42%)
— Прогноз 2025: ₽13-14 млрд (margin 30%)

Портфель проектов 6,2 млн м2, текущее строительство всего 796 тыс м2 непроданная площадь портфеля 5,4 млн м2. Чистый долг на 30.06.2024: ₽20,3 млрд при соотношении Чистый долг/EBITDA = 2,8x. Цена размещения — ₽64 за акцию. Дата сбора заявок 23-30 октября 2025

( Читать дальше )

На Мосбирже теперь торгуется ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»: можно вложить 910 рублей (будучи квалифицированным инвестором), стать совладельцем офисного здания класса А в Москве и получать 9,7-10,1% годовых доходности.

Но насколько это интересно?

Базовым активом ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев» является БЦ «Двинцев» на одноименной улице в Москве. Бизнес-центр общей площадью 57 тыс. м2 находится в десяти минутах пешком от метро «Савеловская» и Савеловского вокзала и в пятнадцати минутах – от метро «Марьина Роща». «Двинцев» был введен в эксплуатацию в 2009 году, а в 2018 подвергнут комплексному редевелопменту (обновлению). В настоящее время ключевыми арендаторами БЦ «Двинцев» являются компании Samsung, банк «Ренессанс Кредит», Media Scope, Мосинжпроект и ряд других.

Прямо напротив БЦ Двинцев, строится сейчас крупный БЦ класса А STONE Cавеловский, общей площадью 93 тыс. м2, в этом объекте можно сейчас приобрести офисы от 70 м2. Окончание строительства намечено на 2024 год. Достаточно большое количество частных инвесторов выбирают покупку офисной недвижимости в качестве инвестиционного инструмента.

( Читать дальше )