ЗАСТРОЙЩИКИ: ЗОМБИ, КОРМУШКИ И ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ

— Йося, ты продаёшь варёные яйца по $1, а сырые покупаешь по $1. И таки в чём твой бизнес?
— Во-первых, я при деле, а во-вторых, имею НАВАР!

🥚 Как вам такая «новость»? Застройщики жилья в некоторых случаях отдают банкам почти всю прибыль. По некоторым данным, только обслуживание эскроу-счетов занимает 11% в структуре цены квартиры, в отдельных случаях банку уходит до 95% прибыли застройщика.

💸 Откуда нагрузка у российских застройщиков? Ну если покупать землю в бридж-кредит, а сверху получать ПФ, доводя собственное участие в проекте до около ноля, при ключе 21-15.5% удивляться отсутствию прибыли не приходится. Прибыль заберёт банк.

🧟 Кстати, компании, которые существуют для погашения долга, а не для прибыли, называются «зомби». Термин появился в Японии после кризиса 1990-х. Банки не банкротили неплатёжеспособные компании, а продолжали их кредитовать — чтобы не признавать убытки на собственных балансах. Компании жили, платили проценты, но не развивались и не обеспечивали прибыль акционерам. Классический признак зомби-компании: операционного потока хватает только на обслуживание долга.

🎄Но мы живём не в Японии. Есть другой тип компании — кормушка, она же туннельная компания (tunneling). Прибыль её особо не интересует. В туннельной системе каждый подрядчик в цепочке расходов откатывает акционерам за право работать. Генподряд, реклама, организация продаж — со всех расходов, финансируемых банком, часть стабильно оседает в кармашках акционеров. Прибыль растворяется, акционеры богатеют.

🤑 При такой схеме акционеру выгодно раздувать затраты, входить в новые амбициозные проекты на деньги банков и соинвесторов — растить бизнес. Главная цель существования такой компании — поддерживать роскошный уровень жизни акционера. «Строительство жилья — низкомаржинальный бизнес» — слыхали такое? Ага.

Итого есть три типа застройщиков жилья:
🔹 Зомби — операционный поток уходит на покрытие долга, прибыль получает банк, а не акционер
🔹 Кормушка / туннельная компания — акционер зарабатывает на откатах, прибыль не нужна
🔹 Нормальная компания — акционер получает дивиденды и заинтересован в эффективности




💣 А теперь главный вопрос: банкротства будут? Я лично считаю, что шанс обанкротиться выше у нормальной компании, чем у кормушки или зомби. Нормальный акционер заинтересован в прибыли — а значит, не входит в проекты, которые её не обеспечивают. Кормушка работает наоборот: чем больше оборот, тем больше откатов. Зомби вообще живёт на банковском аппарате жизнеобеспечения. Зомби и кормушки банкротятся только тогда, когда банк решает выдернуть вилку из розетки. Случится ли это? Сильно сомневаюсь. Ну только если бахнет экономический кризис! И то — не факт. А так… система вполне устойчива.