Арендаторы пришли за скидками

😵‍💫 Предприниматели начали ощущать на себе прелести новых налогов. Порог НДС на УСН с 2026 года снижен до ₽20 млн./год. В абсолютном выражении налоги стали заметно выше, что сильно сказывается на экономике бизнесов арендаторов.

✂️Физический бизнес (магазины, кафе-рестораны, салоны красоты и т.д.) начинает задумываться о резке костов. Один из костов, который возможно прирезать — аренда. Арендодатели уже сталкиваются с арендаторами, которые настойчиво требуют скидок и даже предлагают привязку аренды к ТО.

❓Вопрос: привязка к выручке барбершопа или у кафе это хорошая идея? Какие плюсы и минусы?

📜Впервые аренда как юридическая система была подробно описана в Кодексе Хаммурапи (Древний Вавилон, ~1760 г. до н.э.). В нём регулировались права владения и пользования собственностью, включая аренду земельных участков. Арендная плата могла взиматься как деньгами, так и в натуральной форме — долей урожая. То есть «привязка к выручке» была уже тогда, 3.7 тыс. лет назад!

⚡️Возвращаемся в 2026 год. Например, арендная плата была ₽100. Предлагается оставить фиксированную аренду в размере ₽60, а остальное привести как % от оборота. Арендатор никуда не уезжает, арендодатель продолжает получать фиксированную и переменную часть аренды. Вроде бы win-win. Но не всё так однозначно.

💸Опустим тему оборота кэша и занижения выручки.

⛔️ Главный минус модели — зависимость доходов арендодателя от бизнес-решений арендатора, на которые арендодатель повлиять не может.

😬 Январский снег и спад посещаемости, уход ключевых сотрудников, открытие конкурента напротив, понос или золотуха — теперь это проблемы арендодателя, а не только арендатора. Всё, что влияет на выручку арендатора, теперь влияет и на доход собственника помещения. При этом на все решения арендатора по бизнесу у арендодателя ноль влияния.

☝️ С сетевым продуктовым ритейлером эта схема работает иначе. «Магнит» с отлаженными процессами не закроется из-за ухода кассира или запоя управляющего. Выручка относительно предсказуема, а значит предсказуем и доход арендодателя.

🚸 С малым и средним бизнесом — ситуация намного сложнее. Впрочем, в торговых центрах на % от выручки сидят и рестораны, и магазины, а не только Якорь в лице продуктового оператора. Возможно, опыт ТЦ будет распространен и на стрит-ритейл.

Как оцениваете идею привязки арендной платы к выручке?