100% за 10 лет на недвижимости

🤝 На выходных я общался с одним инвестором (не из России и даже не русскоязычным) по поводу циклов удвоения цен на рынке недвижимости. Он инвестирует в локации, в которой цены удваиваются примерно в течение 10 лет. Было уже два 10-летних цикла. Сейчас завершается третий. Он считает, что локальный рынок даёт замечательные возможности, я — что не всё так однозначно.

🗓 Итак, предположим, что каждые десять лет в городе Н (где-то на планете Земля) цены на недвижимость удваиваются. Неплохо, правда? Купил квартиру за Х денег, а всего через 10 лет у тебя уже 2Х.

🧐 На самом деле доходность такой инвестиции оставляет желать лучшего. Я построил простую финансовую модель — только перепродажа через 10 лет, без сдачи в аренду: купили за 100 000 условных единиц, через 10 лет продали за 200 000 у.е., заплатили брокеру 3%. Годовая доходность (IRR) такого проекта составит всего 6,85%. Показатель ROI выглядит оптимистично +94%, но если альтернативная доходность инвестора в каком-нибудь инструменте (депозит или облигация) 7%, то показатель NPV уже отрицательный.

🏘 Если объект сдавать в аренду, например, с чистой доходностью 2% годовых от стоимости покупки и индексацией 5% в год (с учётом всех расходов, ремонтов, налогов и сборов), то картина улучшается: годовая доходность вырастает до 8,70%, ROI до 119%, а NPV при той же альтернативной доходности 7% становится положительным: +15 774.

🏦 А если покупать в ипотеку? Если ставка по ипотеке на этом рынке сильно ниже IRR — финансовый рычаг работает в плюс, доходность на собственный капитал растёт. То есть в нашем случае ипотека дороже 9% не принесёт пользы проекту, а вот если ипотека 4-6%, то годовая доходность вырастет.

2️⃣❌ Удвоение цен за 10 лет — это красиво звучащая история. В виде финансовой модели она выглядит куда скромнее. Именно поэтому — не всё так однозначно.