📉 Б1 (бывшая российская практика EY) опубликовала «Ретейл-барометр» — ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% — как тяжелое.

🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей.

🏪В опросе участвовали 77 компаний — вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года.
📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях — ровно то, чего нет у розницы в целом.

( Читать дальше )

Банк России опубликовал обзор брокерского рынка за II квартал 2026 года. Одна из самых показательных цифр — 1,1 трлн рублей физлица внесли на брокерские счета всего за три месяца.

Это на 19% больше, чем в I квартале, и почти вдвое больше, чем годом ранее. Сам ЦБ связывает приток средств в том числе со снижением ставок по депозитам.

При этом особенно интересно, кто несёт деньги на рынок. Основной прирост обеспечили инвесторы со счетами свыше 1 млн рублей. Число клиентов с капиталом от 1 до 100 млн рублей за квартал выросло на 3%, тогда как количество счетов от 10 тыс. до 1 млн рублей сократилось.
То есть по мере снижения доходности вкладов капитал постепенно начинает искать другие варианты размещения.

Пока основной выбор частных инвесторов — облигации. Их доля в портфелях выросла до 37%, а доля паёв — с 19% до 22%. Причём ЦБ отдельно отмечает продолжение покупок фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов.

Это вполне закономерный процесс. Когда депозит даёт высокую ставку, инвестору нет необходимости искать более сложные инструменты. Но по мере снижения ставок снова возникает вопрос: куда разместить капитал на несколько лет, чтобы получать денежный поток и одновременно защищать его от инфляции?

( Читать дальше )

Новости вокруг продуктового ритейла сейчас могут настораживать инвесторов: сети сталкиваются с ростом издержек, дорогим финансированием, некоторые показывают убытки или предлагают собственникам пересмотреть арендные ставки.
Но проблемы сети ≠ проблемы конкретного магазина.

Например, «Магнит» по итогам 2025 года получил чистый убыток 16,65 млрд ₽. При этом выручка выросла на 15,3%, EBITDA составила 169,3 млрд ₽, а за год сеть увеличилась на 1 784 магазина.
Значительная нагрузка пришлась на стоимость финансирования. А для собственника помещения важнее другое — способен ли конкретный магазин генерировать достаточно денег для выплаты аренды.
То же самое касается новостей о закрытии магазинов. Крупные сети постоянно закрывают слабые точки и одновременно открывают новые. Поэтому закрытие магазина чаще говорит об экономике конкретной локации, а не всей сети.

На что тогда смотреть инвестору?
— Товарооборот конкретного магазина. Арендная плата должна соответствовать его экономике. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота.

( Читать дальше )

Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика кажется простой: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть и коммерческая недвижимость.

Но эти рынки работают по-разному.

🏚 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки ограничивают ипотечный спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным.

При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в реальном выражении.

А что происходит с торговой недвижимостью?

По нашей аналитике, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли:

— цена — 332 тыс. ₽/м²;

— аренда — 2 503 ₽/м² в месяц;

— ставка капитализации — 8,8%.

Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м², а аренда — 1 662 ₽/м².

( Читать дальше )

На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%?
Проблема в том, что такое сравнение некорректно.

У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом.
При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%.

С коммерческой недвижимостью ситуация другая.
Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих:
— арендного потока;
— изменения стоимости самого объекта.
Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды.
При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения.
Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит:

( Читать дальше )

На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность.
На практике всё сложнее.

Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём.
Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно:
• когда он появится;
• какую ставку согласится платить;
• сколько месяцев помещение будет простаивать;
• насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства.
При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами.

Готовый арендный бизнес работает иначе.
Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту.

( Читать дальше )

С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске — к счастью, без ущерба.
Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.

Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости.

У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов.

( Читать дальше )

На первый взгляд связь совсем не очевидна.
Но именно такие детали профессиональные инвесторы анализируют в первую очередь.

❓Почему?
Все просто: регулируемый пешеходный переход или светофор часто становятся точками концентрации людей. Пока пешеходы ждут зеленый сигнал, они обращают внимание на витрины, вывески и магазины рядом.
А чем выше пешеходный поток, тем больше потенциальных покупателей у арендатора.

Эту связь подтверждают и исследования.
Так, в Великобритании исследование The Pedestrian Pound показало, что после создания более удобной пешеходной среды продажи магазинов в отдельных районах росли на 25% быстрее, чем в сопоставимых районах без подобных изменений.

Еще одно исследование, опубликованное в Journal of Urban Economics, показало, что увеличение пешеходного потока на 10% связано примерно с ростом арендного дохода торговых помещений на 2,5%.

Именно поэтому при анализе объекта мы смотрим не только на само помещение.
В SimpleEstate мы оцениваем десятки факторов, которые влияют на будущий денежный поток объекта, в том числе:

( Читать дальше )

Квартира долгое время считалась самым понятным вариантом инвестиций в недвижимость: купить объект, найти арендатора и ежемесячно получать доход.

Но насколько выгодна такая инвестиция сегодня?
По расчетам РБК Недвижимости на основе данных «Авито Недвижимости», к маю 2026 года средняя годовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду в российских городах-миллионниках составила 5,9% годовых. При этом средний срок окупаемости такого объекта вырос до 17 лет, а в отдельных городах приближается к четверти века.
— Москва — 24,7 года;
— Санкт-Петербург — 23,7 года;
— Казань — 22,8 года.
Важно понимать, что эта доходность отражает только арендные платежи и не учитывает расходы собственника на ремонт, налоги, страхование, обслуживание квартиры и периоды простоя. Фактическая доходность инвестора может оказаться еще ниже.

А что с коммерческой недвижимостью?
Средняя арендная доходность качественной коммерческой недвижимости в Москве сегодня составляет 9–12% годовых.

( Читать дальше )

На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором редко говорят вслух, но который во многом определяет результаты тысяч частных инвесторов. Объект с окупаемостью 8 лет чаще всего оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. На первый взгляд это вообще противоречит здравому смыслу: чем быстрее вложения возвращаются, тем выгоднее должна быть сделка. Однако за коротким сроком окупаемости почти всегда скрывается не дополнительная выгода, а дополнительный риск. Разберемся, как устроен этот эффект и почему именно он отделяет по-настоящему качественные активы от тех, что лишь выглядят привлекательно.

Ловушка одного параметра

Большинство частных инвесторов оценивают коммерческий объект по единственному показателю — сроку окупаемости. Логика на первый взгляд безупречна: чем быстрее объект «вернет» вложенные деньги, тем лучше. Поэтому самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно одинаково: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное — локация, состояние помещения, устойчивость арендатора, условия договора — воспринимается как второстепенное. Главное, чтобы цифра окупаемости была покороче.

( Читать дальше )