На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором редко говорят вслух, но который во многом определяет результаты тысяч частных инвесторов. Объект с окупаемостью 8 лет чаще всего оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. На первый взгляд это вообще противоречит здравому смыслу: чем быстрее вложения возвращаются, тем выгоднее должна быть сделка. Однако за коротким сроком окупаемости почти всегда скрывается не дополнительная выгода, а дополнительный риск. Разберемся, как устроен этот эффект и почему именно он отделяет по-настоящему качественные активы от тех, что лишь выглядят привлекательно.

Ловушка одного параметра

Большинство частных инвесторов оценивают коммерческий объект по единственному показателю — сроку окупаемости. Логика на первый взгляд безупречна: чем быстрее объект «вернет» вложенные деньги, тем лучше. Поэтому самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно одинаково: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное — локация, состояние помещения, устойчивость арендатора, условия договора — воспринимается как второстепенное. Главное, чтобы цифра окупаемости была покороче.

( Читать дальше )

В России продолжается топливный кризис: дефицит бензина докатился до Москвы и Подмосковья, очереди на АЗС, лимиты на заправку. Часть автомобилистов пересматривает поездки, в том числе за продуктами, как побочный эффект, стало меньше пробок. Но кушать москвичам и жителям области по-прежнему хочется. Не станет ли топливный кризис новым катализатором доставки, как во времена Covid-19? Не приблизит ли он «смерть» физической розницы и не разрушит ли бизнес-модель SimpleEstate?

С одной стороны, логика проста. Меньше желания стоять в пробках и жечь дефицитный бензин — больше поводов заказать продукты домой. Топливный фактор теоретически способен добавить тренду ускорения, особенно в столичном регионе, где доставка развита сильнее всего.

С другой стороны, дефицит топлива бьёт по самой экономике доставки. Курьерская логистика это тоже бензин: рост цен на топливо напрямую поднимает себестоимость каждого заказа. За 2025 год затраты X5 на доставку выросли на 53,6%, росли почти втрое быстрее выручки. Дорогое топливо давит именно на экономику доставки.

( Читать дальше )

Средняя максимальная ставка по рублевым вкладам в топ-10 крупнейших банков России снизилась до 12,97% годовых. По данным Банка России, по итогам второй декады июня показатель опустился уже до 12,86% — это минимальный уровень с октября 2023 года.  👀 Что происходит?Снижение ставок — прямое следствие цикла смягчения денежно-кредитной политики Банка России.Еще в декабре средняя максимальная ставка по депозитам составляла 15,63%, а сегодня — уже 12,97%.Банки традиционно реагируют быстрее рынка: доходность вкладов снижается практически сразу вслед за ожиданиями дальнейшего уменьшения ключевой ставки.  Куда будут переходить деньги?По мере снижения доходности вкладов инвесторы начинают искать альтернативы.Мы уже видим несколько основных направлений:• Фондовый рынок. По итогам прошлого года чистый приток средств физических лиц на брокерские счета достиг 2,5 трлн ₽, а в 2026 году тенденция сохраняется. При этом около 70% новых средств направляется в облигации.

( Читать дальше )

Греф и Набиуллина вновь спорят о ключевой ставке. Что это значит для инвесторов?

На Финансовом конгрессе Банка России развернулась одна из самых обсуждаемых экономических дискуссий последних месяцев.

Глава Сбербанка Герман Греф заявил, что российская экономика уже не охлаждается, а «замерзает». По его мнению, реальная процентная ставка (с учетом инфляции) достигла слишком высокого уровня, а столь жесткая денежно-кредитная политика допустима лишь на коротком промежутке времени для борьбы с перегревом экономики.

В качестве аргумента Греф предложил Банку России «провести эксперимент» — снизить ключевую ставку и посмотреть, как на это отреагирует экономика.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина с этим не согласилась. По ее словам, регулятор не является сторонником высоких ставок, однако преждевременное снижение ключевой ставки может привести к ускорению инфляции и даже стагфляции.

Кроме того, Набиуллина отметила, что термин «переохлаждение экономики» не является научным, поэтому использовать его, по ее мнению, следует осторожно. При этом ЦБ не считает, что российская экономика сейчас находится в таком состоянии.

( Читать дальше )

Вчера мы разбирали, почему офисных рынок Москвы остается одним из самых сильных сегментов коммерческой недвижимости.

Сегодня ответим на другой вопрос — не приведет ли большой объем нового строительства к переизбытку офисов и падению цен?

Именно этому посвящено новое исследование NF GROUP и STONE.

Что показало исследование?

• До 2030 года в Москве планируется построить 141 бизнес-центр общей площадью 5,7 млн м². Из них 4,1 млн м² будут реализовываться через продажу. По оценке аналитиков, около 2,1 млн м² приобретут инвесторы, а остальные площади купят компании, которым офисы нужны для собственного бизнеса.

• Даже если предположить, что инвесторы впоследствии захотят продать все свои помещения, потенциальный объем перепродажи рынок, по оценке аналитиков, сможет поглотить за 8 месяцев – 1,5 года. Основная же часть площадей, вероятнее всего, останется в арендной стратегии.

• Еще один важный момент — около 35% заявленных офисных проектов традиционно переносятся на более поздние сроки. Это означает, что новое предложение будет выходить на рынок постепенно, а не одновременно.

( Читать дальше )

Банк России проанализировал результаты розничных инвесторов с портфелями от 10 тыс. до 10 млн рублей.

Что показало исследование?

Средняя годовая доходность — всего 2,9%.

63% инвесторов завершили период в плюсе, однако это не означает высокую доходность.

Распределение результатов оказалось следующим:

• 41% инвесторов заработали от 0,1% до 6,7% годовых — это ниже индекса полной доходности государственных облигаций (RGBITR).

• 13% инвесторов показали доходность от 6,7% до 17,2% годовых — то есть смогли обогнать рынок облигаций.

• Лишь 9% инвесторов заработали свыше 17,2% годовых, превзойдя индекс полной доходности Московской биржи (MCFTR), который учитывает дивиденды.

• При этом 5% инвесторов получили убыток более 10%.

Почему это важно?

Исследование ЦБ еще раз показывает, что стабильно обгонять рынок самостоятельно удается немногим.

При этом важно учитывать, что исследование охватывает 2023–2025 годы. С начала 2026 года российский фондовый рынок чувствует себя не лучше (индекс просел более чем на 12% с начала года), поэтому итоговые результаты инвесторов за текущий год могут оказаться еще слабее.

( Читать дальше )

Мы регулярно рассказываем о ходе ремонта нашего офиса в iCity. Но не менее важно понимать, что происходит с самим рынком офисной недвижимости.

Подготовили краткий обзор по итогам I квартала 2026 года.

Что сейчас происходит на рынке?
• За последние 10 лет объем ввода новых офисов в Москве сократился примерно в 3 раза. Именно это сформировало структурный дефицит качественных площадей.
• Вакантность офисов класса А остается на минимальных уровнях за последние 10 лет, а спрос продолжает превышать предложение.
• В наиболее востребованной зоне внутри ТТК арендные ставки выросли на 32% в 2025 году и еще на 14% в I квартале 2026 года.
• При этом только 22% нового офисного предложения до 2030 года появится внутри ТТК — именно здесь сегодня наблюдается наиболее выраженный дефицит качественных площадей.

А что с Москва-Сити?

Именно здесь расположен наш офис в iCity.
• За последние 5 лет ставки аренды в Москва-Сити выросли почти в 2 раза, показав среднегодовой темп роста около 16%.

( Читать дальше )

Российский топливный рынок этим летом вошёл в зону заметного напряжения. Часть нефтеперерабатывающих мощностей выведена из строя в связи с атаками БПЛА, объёмы переработки в мае–июне опустились до многолетних минимумов. Оптовые цены на бензин АИ-92 и АИ-95 подорожали примерно на 30%, дизельное топливо — на рекордные 40%.

Розница (заправки) реагирует медленнее: за первые две недели июня средняя цена литра на АЗС прибавила почти 2% — вдвое выше темпа всего мая. Острый физический дефицит при этом сконцентрирован в отдельных регионах с уязвимой логистикой; в части страны пока речь идёт лишь о росте цен и точечных ограничениях на отпуск.

Ситуацию зафиксировал и ЦБ РФ. На заседании 19 июня регулятор снизил ключевую ставку лишь на 0,25% (до 14,25%) вместо ожидавшихся рынком 0,5%, прямо назвав среди причин проинфляционные риски из-за временного снижения производства моторного топлива.

Сигнал очевиден: всплеск цен на бензин повлияет на инфляцию и, что важнее, на инфляционные ожидания. А значит, деньги останутся дорогими дольше, чем закладывалось в начале года.

( Читать дальше )

Большинство участников рассчитывали на снижение сразу на 0,5 п.п., поэтому реакция акций и облигаций была сдержанно негативной.

Для экономики в целом это сигнал, что период дорогих денег может затянуться. ЦБ прямо указывает на риски, связанные с дефицитом бюджета, а значит, рассчитывать на быстрое возвращение к однозначным ставкам пока не приходится.

Но для рынка коммерческой недвижимости важнее другое.
Недвижимость покупают не на одно заседание ЦБ и даже не на один год. Инвесторы смотрят на долгосрочный денежный поток, качество актива и его способность сохранять стоимость капитала в различных экономических условиях.

Несмотря на снижение ставки, деньги в экономике остаются дорогими. Для многих отраслей это создает дополнительные сложности: растет стоимость финансирования, откладываются новые проекты, замедляется деловая активность.

При этом качественная коммерческая недвижимость традиционно выглядит более устойчиво благодаря двум факторам: стабильному арендному потоку и индексации арендных платежей, которая помогает сохранять реальную доходность даже в условиях инфляции.

( Читать дальше )