Часть 1. Что происходит с бюджетом России и почему это важно

Вы наверняка уже не раз видели новости про дефицит бюджета.

⚠️На этой неделе вышли очередные данные:

• По итогам мая дефицит федерального бюджета достиг 6 трлн рублей или 2,6% ВВП.
• Год назад за аналогичный период он составлял 3 трлн рублей или 1,4% ВВП.
• Более того, текущий дефицит уже превысил запланированный на весь 2026 год показатель в 3,8 трлн рублей.

Тема настолько важная, что мы решили сделать небольшую серию постов про бюджет, инфляцию, экономику и возможный уход Эльвиры Набиуллиной с поста главы ЦБ после окончания её полномочий.

Всё это напрямую влияет на ставки по депозитам, стоимость недвижимости, доходность инвестиций и сохранность капитала.

Начнём с самого главного.
Почему инвестору вообще должен быть интересен дефицит бюджета?

На первый взгляд кажется, что это проблема Минфина, чиновников и экономистов.
Но на практике любой дефицит бюджета рано или поздно нужно чем-то закрывать.

Если семья тратит больше, чем зарабатывает, ей приходится либо занимать деньги, либо сокращать расходы, либо искать дополнительные источники дохода.

Чем портфель SimpleEstate отличается от портфеля «Альфа-Капитал Арендный поток»?

Прежде всего — качеством объектов. Но качество не возникает само по себе. Оно начинается с подхода к инвестиционному анализу и понимания того, какие параметры действительно влияют на результат.

Большинство покупателей коммерческой недвижимости не разбираются в рынке достаточно глубоко. У них нет насмотренности, опыта анализа сотен объектов и понимания, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

По нашей оценке, 9 из 10 объектов на рынке не представляют инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится долго искать, внимательно анализировать и отбирать.

При этом многие инвесторы уделяют слишком много внимания второстепенным характеристикам: архитектуре, внешнему виду фасада, близости к центру города, размеру окон или высоте потолков. Всё это имеет значение, но редко определяет итоговую доходность инвестиции.

На практике результат чаще всего зависит всего от нескольких ключевых факторов.

Почему инвесторы потеряли деньги на стрит-ритейле?

В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты фонда были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

Итог оказался неприятным для пайщиков. Расчётная стоимость пая с февраля по апрель снизилась с 334 тыс. до 236 тыс. рублей, а инвесторы, входившие в фонд при запуске в 2020 году по 305 тыс. рублей за пай, в итоге получили меньше вложенного капитала.

Что же произошло?

Мы не знаем всех деталей работы фонда, однако внимательно следили за приобретаемыми объектами ещё с момента его запуска. Уже тогда многие помещения вызывали вопросы с точки зрения инвестиционного качества.

По нашему мнению, ключевая проблема возникла ещё на этапе формирования портфеля. Фонд привлёк значительный объём средств, который необходимо было быстро разместить в объекты недвижимости. При этом качественных помещений на рынке всегда ограниченное количество.

Выручка Группы продолжает расти двузначными темпами, и не только она. Компания открыла 245 новых магазинов у дома (с учетом закрытий), доведя общее число точек сети «Монетка» до 4 173.

Финансовые результаты «Ленты» впечатляют:
🔺 Выручка выросла на 23,4% год к году до ₽306,9 млрд.
🔺 Розничные продажи достигли ₽304,7 млрд, увеличившись на 23,7% год к году.
🔺 Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 6,8% в результате стагнации LFL-трафика на уровне +0,1% и роста LFL-среднего чека на 6,6%.

*LFL (like for like) — показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

При этом темпы роста LFL-продаж замедляются четвертый квартал подряд — с 12,4% в 1 кв. 2025 года до 6,8% в 1 кв. 2026 года, что отражает охлаждение потребительского спроса и усиление конкуренции в продуктовом ритейле.

Напомним, что после приобретения «Монетки» в 2023 году «Лента» продолжает активно расширять портфель: в 2025 году в Группу вошли сети «Улыбка радуги», SPAR «Молния» и «Реми», а в январе 2026 года — сеть супермаркетов «Дом Лента». Общее количество магазинов Группы выросло за год на 31,9% и достигло 7 147.

Вышла отчетность крупнейшей публичной продуктовой сети России X5 Group («Пятёрочка», «Перекрёсток», «Чижик») за 1 квартал 2026 года.

X5 Group продолжает рост по всем направлениям: выручка за квартал выросла на 11,3% до ₽1,19 трлн. Чистая розничная выручка увеличилась на 10,8% за счет роста торговых площадей на 8,0% и роста LFL-продаж на 6,1%.

Флагман X5, «Пятёрочка»: чистая розничная выручка за квартал составила ₽913,1 млрд (+9,9%). Торговая площадь сети выросла на 6,6% год к году. Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 6,0% за счет роста LFL-среднего чека на 7,9% при снижении LFL-трафика на 1,7%.

Супермаркеты «Перекрёсток»: чистая розничная выручка за квартал составила ₽141,9 млрд (+6,8%). LFL-продажи формата увеличились на 6,7%, главным образом за счет роста среднего чека на 7,6%.

Дискаунтеры «Чижик»: чистая розничная выручка за квартал выросла на 29,8% до ₽116,8 млрд. Торговая площадь сети увеличилась на 36,5% год к году, LFL-продажи выросли на 4,7%.

«ВкусВилл» закрыл 286 магазинов в 2025 году — сеть сократилась почти на 13%, до 1 973 точек. Для обычного наблюдателя это выглядит как ОЧЕНЬ тревожный сигнал. Для нас — повод рассказать об этом арендаторе поподробнее.

Бизнес «ВкусВилла» растёт: выручка за 2025 год — ₽358,6 млрд (+10%), чистая прибыль — ₽6,6 млрд (+8%). 53% выручки уже приходится на онлайн-доставку — компания целенаправленно перестраивает модель в сторону омниканальности. Закрытия — следствие стратегии, а не кризиса.

«ВкусВилл» — один из самых активных экспериментаторов российского ритейла. Сеть быстро открывается, тестирует форматы и локации, не боится соседства с «Пятёрочкой» или «Магнитом», потому что работает с немного другой аудиторией и другим ценовым предложением. И так же быстро закрывает точки, которые не прошли «проверку боем». Просто у «ВкусВилл» такая модель.

Но именно эта динамичность делает «ВкусВилл» специфическим арендатором с точки зрения инвестиционного анализа. Там где «ВкусВилл» принимает быстрые решения об открытии и столь же быстрые о закрытии, «Пятёрочка» будет долго и, поверьте, эффективно оптимизировать матрицу, работать с расходами, искать решение.

🔻 Выручка сети выросла на 15,3% до ₽3 509,2 млрд. Чистая розничная выручка приблизилась к ₽3 483 млрд (+15,4% год к году). Темп роста замедлился относительно 2024 года (+19,6%), что объяснимо общим охлаждением продовольственной розницы.

🔻 Чистый убыток «Магнита» в 2025 году составил ₽16,6 млрд против прибыли ₽50 млрд годом ранее. Убыток сформирован ростом финансовых расходов в 3,4 раза (с ₽24,5 млрд до ₽82,3 млрд) на фоне резкого увеличения долговой нагрузки.

🔻 На что компания брала кредиты:
▪️ открытие новых магазинов, строительство фабрики готовой еды в Краснодарском крае, расширение распределительных центров, обновление автопарка
▪️ Приобретение «Азбуки вкуса» в мае 2025 года (176 магазинов премиального сегмента)
▪️ Выплата дивидендов акционерам на сумму ₽186,4 млрд

🔻 В результате чистый долг вырос почти вдвое — с ₽252,8 млрд до ₽496,3 млрд (+96,4%). Соотношение Чистый долг / EBITDA составило 2,9х против 1,5х годом ранее. Средневзвешенная ставка по долгу — 17,1%, средний срок погашения — всего 14 месяцев. Весь кредитный портфель (₽745,8 млрд кредитов и облигаций) подлежит погашению или рефинансированию в течение следующих трёх лет. Совокупный долг с учётом аренды — ₽1,3 трлн.

Склады — один из самых обсуждаемых сегментов коммерческой недвижимости последних лет. Бурный рост маркетплейсов сформировал восходящий тренд на рынке и принес инвесторам значительную доходность. Но что происходит на рынке сегодня?

Точка разворота рынка уже пройдена. По данным NF GROUP, к концу 2026 года ставка аренды складских помещений в Московском регионе может опуститься до 10 тыс. руб. за кв. м в год, то есть на 30% ниже пиковых значений начала 2025 года. Девелоперы начали предлагать арендные каникулы и индивидуальные условия — инструменты, которых просто не существовало в 2023–2024 годах.

Предложение опережает спрос. В 2025 году сектор складской недвижимости достиг пика: объём ввода новых площадей в России составил 7,3 млн кв. м — абсолютный исторический рекорд. В 2026 году ожидается ввод ещё 6,2 млн кв. м. Рынок фактически заполнен новым предложением, которое появилось под ожидания другой реальности.

Главный драйвер роста последних лет — маркетплейсы. И они явно теряют темп.

Консалтинговая компания NF GROUP опубликовала предварительные итоги I квартала 2026 года по складскому рынку Московского региона. Цифры подтверждают то, о чём мы предупреждали ещё год назад: рынок складов продолжает охлаждаться, и этот тренд набирает скорость.

Вакантность с учётом субаренды выросла до 6,1% (+1,8 п.п. к концу 2025 года). К концу 2026 года NF GROUP прогнозирует её дальнейший рост — до 8,2%. Новые объекты продолжают вводиться, часть арендаторов возвращает площади на рынок через субаренду. Это уже совсем не тот дефицитный рынок, который мы видели в 2022–2023 годах.

Ставки аренды на сухие склады класса А снизились на 4% и составили 10 500 руб./м2 в год. По итогам года ожидается дальнейшее снижение — до 10 000 руб./м2. Ещё год назад речь шла о 12 160 руб./м2. За несколько кварталов рынок потерял около 18% в ставке.

В этом контексте особенно беспокоят инвестиционные модели, которые строились на прогнозе роста арендных ставок на 10–12% ежегодно вплоть до 2030–2031 года. В ряде предложений фигурировали цифры почти двукратного роста ставок к 2031 году — в том числе по региональным объектам. Однако, мы видим, что рынок движется ровно в противоположную сторону.

По данным аналитического агентства Infoline, за прошлый год сеть продуктовых дискаунтеров «Светофор» закрыла 315 магазинов, сократившись с 2 720 до 2 405 торговых точек — минус 11,6%. В Москве из 22 точек, по данным «Яндекс Карт», продолжают работать лишь 6.

Ещё несколько лет назад «Светофор» выглядел образцово: к 2020 году это была самая быстрорастущая продуктовая сеть страны с ростом выручки почти на 39% год к году. Сеть стала пятым по величине продуктовым ритейлером России с выручкой около 394 млрд рублей. Что же произошло со «Светофором»?

Модель жёсткого дискаунтера работает до тех пор, пока низкая цена остаётся уникальным преимуществом. Однако когда X5 Group запустила «Чижик», а «Магнит» — B1 («Первый выбор»), это преимущество перестало быть уникальным. За новыми форматами стояли логистика, технологии и финансовые ресурсы крупнейших сетей страны. Конкуренты начали активно забирать долю рынка, ранее занятую «Светофором».