Складской рынок разворачивается: от дефицита к конкуренции за арендатора

Консалтинговая компания NF GROUP опубликовала предварительные итоги I квартала 2026 года по складскому рынку Московского региона. Цифры подтверждают то, о чём мы предупреждали ещё год назад: рынок складов продолжает охлаждаться, и этот тренд набирает скорость.

Вакантность с учётом субаренды выросла до 6,1% (+1,8 п.п. к концу 2025 года). К концу 2026 года NF GROUP прогнозирует её дальнейший рост — до 8,2%. Новые объекты продолжают вводиться, часть арендаторов возвращает площади на рынок через субаренду. Это уже совсем не тот дефицитный рынок, который мы видели в 2022–2023 годах.

Ставки аренды на сухие склады класса А снизились на 4% и составили 10 500 руб./м2 в год. По итогам года ожидается дальнейшее снижение — до 10 000 руб./м2. Ещё год назад речь шла о 12 160 руб./м2. За несколько кварталов рынок потерял около 18% в ставке.

В этом контексте особенно беспокоят инвестиционные модели, которые строились на прогнозе роста арендных ставок на 10–12% ежегодно вплоть до 2030–2031 года. В ряде предложений фигурировали цифры почти двукратного роста ставок к 2031 году — в том числе по региональным объектам. Однако, мы видим, что рынок движется ровно в противоположную сторону.

Логика таких моделей выглядела примерно так: пока действует договор аренды — арендатор будет сидеть на индексирующейся арендной ставке и никуда не денется, потому что переезжать дорого. А вот в момент перезаключения договора аренды, его можно будет перевести на новую, более высокую ставку. Проблема в том, что к моменту перезаключения рынок может предложить арендатору условия значительно лучше. И собственник такого слада окажется в слабой переговорной позиции. Особенно, это касается складов класса В в регионах.

Мы наблюдаем классический переход от рынка арендодателя к рынку арендатора. Конкуренция за арендаторов обостряется, собственники становятся гибче в коммерческих условиях — лишь бы заполнить объект. Оптимистичные прогнозы по индексации арендных ставок, а тем более по росту аренды в такой среде превращаются в источник разочарований.

Мы в SimpleEstate по-прежнему считаем складскую недвижимость интересным сегментом с долгосрочными перспективами. Но любая инвестиционная модель должна опираться на реалистичные рыночные предпосылки, а не на экстраполяцию пиковых значений прошлого. Вопрос «на чём основан прогноз роста ставок?» — является обязательной частью инвестиционного анализа.