Квартира или коммерческая недвижимость: что приносит больше дохода?

Квартира долгое время считалась самым понятным вариантом инвестиций в недвижимость: купить объект, найти арендатора и ежемесячно получать доход.

Но насколько выгодна такая инвестиция сегодня?
По расчетам РБК Недвижимости на основе данных «Авито Недвижимости», к маю 2026 года средняя годовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду в российских городах-миллионниках составила 5,9% годовых. При этом средний срок окупаемости такого объекта вырос до 17 лет, а в отдельных городах приближается к четверти века.
— Москва — 24,7 года;
— Санкт-Петербург — 23,7 года;
— Казань — 22,8 года.
Важно понимать, что эта доходность отражает только арендные платежи и не учитывает расходы собственника на ремонт, налоги, страхование, обслуживание квартиры и периоды простоя. Фактическая доходность инвестора может оказаться еще ниже.

А что с коммерческой недвижимостью?
Средняя арендная доходность качественной коммерческой недвижимости в Москве сегодня составляет 9–12% годовых.
По итогам I квартала 2026 года среднегодовая доходность Индекса SimpleEstate составила 18,3% годовых. Она включает в себя две составляющие: регулярные дивидендные выплаты и рост стоимости объектов недвижимости.

Почему возникает такая разница?
За последний год стоимость однокомнатных квартир в городах-миллионниках выросла в среднем на 6,1%, тогда как арендные ставки — лишь на 0,8%. В результате квартиры становятся дороже, а доход от их сдачи растет значительно медленнее. Именно поэтому срок их окупаемости продолжает увеличиваться.

В коммерческой недвижимости экономика работает иначе. Стоимость объекта напрямую связана с денежным потоком, который он способен генерировать. Поэтому инвесторы в первую очередь анализируют арендатора, условия договора, индексацию арендной платы и потенциал роста стоимости объекта.

Квартира может быть хорошим инструментом для сохранения капитала. Но если цель инвестора — получать стабильный арендный доход и одновременно участвовать в росте стоимости недвижимости, качественная коммерческая недвижимость сегодня выглядит более привлекательным вариантом.

Инвестиции в офис класса А