Банк России проанализировал результаты розничных инвесторов с портфелями от 10 тыс. до 10 млн рублей.

Что показало исследование?

Средняя годовая доходность — всего 2,9%.

63% инвесторов завершили период в плюсе, однако это не означает высокую доходность.

Распределение результатов оказалось следующим:

• 41% инвесторов заработали от 0,1% до 6,7% годовых — это ниже индекса полной доходности государственных облигаций (RGBITR).

• 13% инвесторов показали доходность от 6,7% до 17,2% годовых — то есть смогли обогнать рынок облигаций.

• Лишь 9% инвесторов заработали свыше 17,2% годовых, превзойдя индекс полной доходности Московской биржи (MCFTR), который учитывает дивиденды.

• При этом 5% инвесторов получили убыток более 10%.

Почему это важно?

Исследование ЦБ еще раз показывает, что стабильно обгонять рынок самостоятельно удается немногим.

При этом важно учитывать, что исследование охватывает 2023–2025 годы. С начала 2026 года российский фондовый рынок чувствует себя не лучше (индекс просел более чем на 12% с начала года), поэтому итоговые результаты инвесторов за текущий год могут оказаться еще слабее.

( Читать дальше )

Мы регулярно рассказываем о ходе ремонта нашего офиса в iCity. Но не менее важно понимать, что происходит с самим рынком офисной недвижимости.

Подготовили краткий обзор по итогам I квартала 2026 года.

Что сейчас происходит на рынке?
• За последние 10 лет объем ввода новых офисов в Москве сократился примерно в 3 раза. Именно это сформировало структурный дефицит качественных площадей.
• Вакантность офисов класса А остается на минимальных уровнях за последние 10 лет, а спрос продолжает превышать предложение.
• В наиболее востребованной зоне внутри ТТК арендные ставки выросли на 32% в 2025 году и еще на 14% в I квартале 2026 года.
• При этом только 22% нового офисного предложения до 2030 года появится внутри ТТК — именно здесь сегодня наблюдается наиболее выраженный дефицит качественных площадей.

А что с Москва-Сити?

Именно здесь расположен наш офис в iCity.
• За последние 5 лет ставки аренды в Москва-Сити выросли почти в 2 раза, показав среднегодовой темп роста около 16%.

( Читать дальше )

Российский топливный рынок этим летом вошёл в зону заметного напряжения. Часть нефтеперерабатывающих мощностей выведена из строя в связи с атаками БПЛА, объёмы переработки в мае–июне опустились до многолетних минимумов. Оптовые цены на бензин АИ-92 и АИ-95 подорожали примерно на 30%, дизельное топливо — на рекордные 40%.

Розница (заправки) реагирует медленнее: за первые две недели июня средняя цена литра на АЗС прибавила почти 2% — вдвое выше темпа всего мая. Острый физический дефицит при этом сконцентрирован в отдельных регионах с уязвимой логистикой; в части страны пока речь идёт лишь о росте цен и точечных ограничениях на отпуск.

Ситуацию зафиксировал и ЦБ РФ. На заседании 19 июня регулятор снизил ключевую ставку лишь на 0,25% (до 14,25%) вместо ожидавшихся рынком 0,5%, прямо назвав среди причин проинфляционные риски из-за временного снижения производства моторного топлива.

Сигнал очевиден: всплеск цен на бензин повлияет на инфляцию и, что важнее, на инфляционные ожидания. А значит, деньги останутся дорогими дольше, чем закладывалось в начале года.

( Читать дальше )

Большинство участников рассчитывали на снижение сразу на 0,5 п.п., поэтому реакция акций и облигаций была сдержанно негативной.

Для экономики в целом это сигнал, что период дорогих денег может затянуться. ЦБ прямо указывает на риски, связанные с дефицитом бюджета, а значит, рассчитывать на быстрое возвращение к однозначным ставкам пока не приходится.

Но для рынка коммерческой недвижимости важнее другое.
Недвижимость покупают не на одно заседание ЦБ и даже не на один год. Инвесторы смотрят на долгосрочный денежный поток, качество актива и его способность сохранять стоимость капитала в различных экономических условиях.

Несмотря на снижение ставки, деньги в экономике остаются дорогими. Для многих отраслей это создает дополнительные сложности: растет стоимость финансирования, откладываются новые проекты, замедляется деловая активность.

При этом качественная коммерческая недвижимость традиционно выглядит более устойчиво благодаря двум факторам: стабильному арендному потоку и индексации арендных платежей, которая помогает сохранять реальную доходность даже в условиях инфляции.

( Читать дальше )

На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором мало кто знает. А он есть — и вот он: объект с окупаемостью 8 лет нередко оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. Звучит странно, но за этим стоит чёткая рыночная логика.

Большинство частных инвесторов трагически ошибаются, оценивая объект по одному параметру — сроку окупаемости. Самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно так: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное вторично, главное — быстрая окупаемость. И хороший брокер такой объект, разумеется, находит.

Но дело в том, что дёшево (то есть с коротким сроком окупаемости) продаются в первую очередь слабые и проблемные объекты. Качественный актив никто не отдаёт за бесценок — хорошие объекты экспонируются с окупаемостью 10-12 лет. Низкая цена почти всегда компенсирует скрытые риски. Именно по такой логике в своё время набирался портфель «Арендного потока».

В чём разница между объектом с «хорошей окупаемостью» и «слишком дорогим» объектом? У «слишком дорогого» (и качественного) арендная плата индексируется из года в год, арендатор не просит скидок. Помещение ликвидно — быстро сдаётся по повышенным ставкам. Сам объект технически и юридически чист: без судов, без рисков сноса, без скрытых дефектов.

( Читать дальше )

Часть 3. Что будет после Набиуллиной?
В предыдущих частях мы говорили о дефиците бюджета и о том, какими способами государства обычно решают подобные проблемы.
Но возникает еще один важный вопрос.

Полномочия Эльвиры Набиуллиной заканчиваются в 2027 году.
И многие инвесторы уже задаются вопросом: что будет дальше?
В последние годы Эльвиру Сахипзадовну регулярно критикуют представители бизнеса, промышленники и отдельные чиновники.
Например, многие считают, что высокая ключевая ставка душит экономику, мешает инвестициям и делает кредиты слишком дорогими.

Но есть и другая точка зрения.
Несмотря на постоянную критику внутри страны, Набиуллина считается одним из самых уважаемых руководителей центральных банков в мире. Многие экономисты полагают, что именно её политика помогла удержать под контролем инфляцию, финансовую систему и курс рубля в крайне непростых условиях последних лет.
Можно спорить о конкретных решениях ЦБ, но одно выглядит вполне очевидным:
без жёсткой денежно-кредитной политики ситуация в экономике вполне могла бы оказаться значительно хуже.

( Читать дальше )

Часть 2. Три способа закрыть дыру в бюджете
В первой части мы говорили о том, что дефицит федерального бюджета уже достиг 6 трлн рублей, превысив план на весь 2026 год.
Теперь главный вопрос:

Как государство вообще может закрыть такую дыру?
Если сильно упростить, вариантов всего три.

Вариант №1. Ограничения на вклады и сбережения
Последние годы регулярно появляются разговоры о заморозке вкладов, ограничениях на снятие денег и других экстренных мерах.
Некоторые эксперты даже называют такой сценарий неизбежным.
Мы с этим не согласны.
Причина простая: доверие к банковской системе — один из фундаментальных элементов современной экономики.
Если люди перестанут верить, что могут свободно распоряжаться своими деньгами, последствия будут гораздо серьёзнее самого бюджетного дефицита.
Поэтому такой сценарий мы считаем крайне маловероятным.

Вариант №2. Повышение налогов
По этому пути государство уже идёт.
Но налоги нельзя повышать бесконечно.
Когда экономика растёт и бизнес хорошо зарабатывает — это работает.

( Читать дальше )

Часть 1. Что происходит с бюджетом России и почему это важно

Вы наверняка уже не раз видели новости про дефицит бюджета.

⚠️На этой неделе вышли очередные данные:

• По итогам мая дефицит федерального бюджета достиг 6 трлн рублей или 2,6% ВВП.
• Год назад за аналогичный период он составлял 3 трлн рублей или 1,4% ВВП.
• Более того, текущий дефицит уже превысил запланированный на весь 2026 год показатель в 3,8 трлн рублей.

Тема настолько важная, что мы решили сделать небольшую серию постов про бюджет, инфляцию, экономику и возможный уход Эльвиры Набиуллиной с поста главы ЦБ после окончания её полномочий.

Всё это напрямую влияет на ставки по депозитам, стоимость недвижимости, доходность инвестиций и сохранность капитала.

Начнём с самого главного.
Почему инвестору вообще должен быть интересен дефицит бюджета?

На первый взгляд кажется, что это проблема Минфина, чиновников и экономистов.
Но на практике любой дефицит бюджета рано или поздно нужно чем-то закрывать.

Если семья тратит больше, чем зарабатывает, ей приходится либо занимать деньги, либо сокращать расходы, либо искать дополнительные источники дохода.

( Читать дальше )

Чем портфель SimpleEstate отличается от портфеля «Альфа-Капитал Арендный поток»?

Прежде всего — качеством объектов. Но качество не возникает само по себе. Оно начинается с подхода к инвестиционному анализу и понимания того, какие параметры действительно влияют на результат.

Большинство покупателей коммерческой недвижимости не разбираются в рынке достаточно глубоко. У них нет насмотренности, опыта анализа сотен объектов и понимания, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

По нашей оценке, 9 из 10 объектов на рынке не представляют инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится долго искать, внимательно анализировать и отбирать.

При этом многие инвесторы уделяют слишком много внимания второстепенным характеристикам: архитектуре, внешнему виду фасада, близости к центру города, размеру окон или высоте потолков. Всё это имеет значение, но редко определяет итоговую доходность инвестиции.

На практике результат чаще всего зависит всего от нескольких ключевых факторов.

( Читать дальше )

Почему инвесторы потеряли деньги на стрит-ритейле?

В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты фонда были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

Итог оказался неприятным для пайщиков. Расчётная стоимость пая с февраля по апрель снизилась с 334 тыс. до 236 тыс. рублей, а инвесторы, входившие в фонд при запуске в 2020 году по 305 тыс. рублей за пай, в итоге получили меньше вложенного капитала.

Что же произошло?

Мы не знаем всех деталей работы фонда, однако внимательно следили за приобретаемыми объектами ещё с момента его запуска. Уже тогда многие помещения вызывали вопросы с точки зрения инвестиционного качества.

По нашему мнению, ключевая проблема возникла ещё на этапе формирования портфеля. Фонд привлёк значительный объём средств, который необходимо было быстро разместить в объекты недвижимости. При этом качественных помещений на рынке всегда ограниченное количество.

( Читать дальше )