На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%?
Проблема в том, что такое сравнение некорректно.

У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом.
При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%.

С коммерческой недвижимостью ситуация другая.
Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих:
— арендного потока;
— изменения стоимости самого объекта.
Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды.
При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения.
Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит:

( Читать дальше )

На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность.
На практике всё сложнее.

Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём.
Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно:
• когда он появится;
• какую ставку согласится платить;
• сколько месяцев помещение будет простаивать;
• насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства.
При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами.

Готовый арендный бизнес работает иначе.
Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту.

( Читать дальше )

С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске — к счастью, без ущерба.
Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.

Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости.

У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов.

( Читать дальше )

На первый взгляд связь совсем не очевидна.
Но именно такие детали профессиональные инвесторы анализируют в первую очередь.

❓Почему?
Все просто: регулируемый пешеходный переход или светофор часто становятся точками концентрации людей. Пока пешеходы ждут зеленый сигнал, они обращают внимание на витрины, вывески и магазины рядом.
А чем выше пешеходный поток, тем больше потенциальных покупателей у арендатора.

Эту связь подтверждают и исследования.
Так, в Великобритании исследование The Pedestrian Pound показало, что после создания более удобной пешеходной среды продажи магазинов в отдельных районах росли на 25% быстрее, чем в сопоставимых районах без подобных изменений.

Еще одно исследование, опубликованное в Journal of Urban Economics, показало, что увеличение пешеходного потока на 10% связано примерно с ростом арендного дохода торговых помещений на 2,5%.

Именно поэтому при анализе объекта мы смотрим не только на само помещение.
В SimpleEstate мы оцениваем десятки факторов, которые влияют на будущий денежный поток объекта, в том числе:

( Читать дальше )

Квартира долгое время считалась самым понятным вариантом инвестиций в недвижимость: купить объект, найти арендатора и ежемесячно получать доход.

Но насколько выгодна такая инвестиция сегодня?
По расчетам РБК Недвижимости на основе данных «Авито Недвижимости», к маю 2026 года средняя годовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду в российских городах-миллионниках составила 5,9% годовых. При этом средний срок окупаемости такого объекта вырос до 17 лет, а в отдельных городах приближается к четверти века.
— Москва — 24,7 года;
— Санкт-Петербург — 23,7 года;
— Казань — 22,8 года.
Важно понимать, что эта доходность отражает только арендные платежи и не учитывает расходы собственника на ремонт, налоги, страхование, обслуживание квартиры и периоды простоя. Фактическая доходность инвестора может оказаться еще ниже.

А что с коммерческой недвижимостью?
Средняя арендная доходность качественной коммерческой недвижимости в Москве сегодня составляет 9–12% годовых.

( Читать дальше )

На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором редко говорят вслух, но который во многом определяет результаты тысяч частных инвесторов. Объект с окупаемостью 8 лет чаще всего оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. На первый взгляд это вообще противоречит здравому смыслу: чем быстрее вложения возвращаются, тем выгоднее должна быть сделка. Однако за коротким сроком окупаемости почти всегда скрывается не дополнительная выгода, а дополнительный риск. Разберемся, как устроен этот эффект и почему именно он отделяет по-настоящему качественные активы от тех, что лишь выглядят привлекательно.

Ловушка одного параметра

Большинство частных инвесторов оценивают коммерческий объект по единственному показателю — сроку окупаемости. Логика на первый взгляд безупречна: чем быстрее объект «вернет» вложенные деньги, тем лучше. Поэтому самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно одинаково: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное — локация, состояние помещения, устойчивость арендатора, условия договора — воспринимается как второстепенное. Главное, чтобы цифра окупаемости была покороче.

( Читать дальше )

В России продолжается топливный кризис: дефицит бензина докатился до Москвы и Подмосковья, очереди на АЗС, лимиты на заправку. Часть автомобилистов пересматривает поездки, в том числе за продуктами, как побочный эффект, стало меньше пробок. Но кушать москвичам и жителям области по-прежнему хочется. Не станет ли топливный кризис новым катализатором доставки, как во времена Covid-19? Не приблизит ли он «смерть» физической розницы и не разрушит ли бизнес-модель SimpleEstate?

С одной стороны, логика проста. Меньше желания стоять в пробках и жечь дефицитный бензин — больше поводов заказать продукты домой. Топливный фактор теоретически способен добавить тренду ускорения, особенно в столичном регионе, где доставка развита сильнее всего.

С другой стороны, дефицит топлива бьёт по самой экономике доставки. Курьерская логистика это тоже бензин: рост цен на топливо напрямую поднимает себестоимость каждого заказа. За 2025 год затраты X5 на доставку выросли на 53,6%, росли почти втрое быстрее выручки. Дорогое топливо давит именно на экономику доставки.

( Читать дальше )

Средняя максимальная ставка по рублевым вкладам в топ-10 крупнейших банков России снизилась до 12,97% годовых. По данным Банка России, по итогам второй декады июня показатель опустился уже до 12,86% — это минимальный уровень с октября 2023 года.  👀 Что происходит?Снижение ставок — прямое следствие цикла смягчения денежно-кредитной политики Банка России.Еще в декабре средняя максимальная ставка по депозитам составляла 15,63%, а сегодня — уже 12,97%.Банки традиционно реагируют быстрее рынка: доходность вкладов снижается практически сразу вслед за ожиданиями дальнейшего уменьшения ключевой ставки.  Куда будут переходить деньги?По мере снижения доходности вкладов инвесторы начинают искать альтернативы.Мы уже видим несколько основных направлений:• Фондовый рынок. По итогам прошлого года чистый приток средств физических лиц на брокерские счета достиг 2,5 трлн ₽, а в 2026 году тенденция сохраняется. При этом около 70% новых средств направляется в облигации.

( Читать дальше )

Греф и Набиуллина вновь спорят о ключевой ставке. Что это значит для инвесторов?

На Финансовом конгрессе Банка России развернулась одна из самых обсуждаемых экономических дискуссий последних месяцев.

Глава Сбербанка Герман Греф заявил, что российская экономика уже не охлаждается, а «замерзает». По его мнению, реальная процентная ставка (с учетом инфляции) достигла слишком высокого уровня, а столь жесткая денежно-кредитная политика допустима лишь на коротком промежутке времени для борьбы с перегревом экономики.

В качестве аргумента Греф предложил Банку России «провести эксперимент» — снизить ключевую ставку и посмотреть, как на это отреагирует экономика.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина с этим не согласилась. По ее словам, регулятор не является сторонником высоких ставок, однако преждевременное снижение ключевой ставки может привести к ускорению инфляции и даже стагфляции.

Кроме того, Набиуллина отметила, что термин «переохлаждение экономики» не является научным, поэтому использовать его, по ее мнению, следует осторожно. При этом ЦБ не считает, что российская экономика сейчас находится в таком состоянии.

( Читать дальше )