Рассказываю про инвест-квартиру площадью 31 м².

( Читать дальше )

Моя новая цифровая разработка 🏆

У одного только ЛСР на витрине 800+ лотов. Вручную сопоставлять цены и планировки даже у профессионала занимает несколько часов.
Я создала агента, который делает это за 80 секунд.

( Читать дальше )

В декабре 2025 года найти за сумму до 20 млн рублей что‑то НЕ переоценённое было очень сложно: ажиотаж перед ухудшением условий семейной ипотеки разогнал цены до абсурда. Но мы нашли:

1. Сколково (там я купила квартиры себе и двум клиентам)
2. Брусника — «Первый квартал»

Как изменилась цена квартиры в «Первом квартале»:

— цена покупки: декабрь 2025, 7,8 млн
— цена сейчас: май 2026, 9,9 млн



Почему цена выросла?

В тот момент мало кто смотрел на сдачу в 2027–2028 годах — всем нужно было «готовое здесь и сейчас».
Из-за этого проекты с более дальним сроком сдачи стоили адекватнее.

При этом у ЖК — железобетонный потенциал роста:

— развитие дорожной сети
— сильный спрос на сам район

И да, не спорьте со мной про локацию 😅 Я прожила на Домодедовской 30 лет.
— «Первый квартал» — объективно один из лучших ЖК по качеству продукта на юге.
— Брусника — один из немногих застройщиков, кто в текущем кризисе чувствует себя уверенно и можно не боятся покупать у них даже дальние сроки сдачи.

( Читать дальше )

Топливный кризис — это уже не просто головная боль водителей. Цены на топливо растут ударными темпами — с начала года уже на 9,8%, а за одну неделю в конце июня прибавили сразу 1,6%. Для сравнения: общая инфляция у нас сейчас 6%, а Центробанк вообще хотел бы видеть её на уровне 4%. То есть цены на бензин летят вперёд всей экономики.

И вот тут начинается самое интересное для рынка недвижимости

Казалось бы, при чём тут бензин? А при том, что стройка очень сильно завязана на логистике. Доставка материалов, работа техники — всё это напрямую зависит от топлива. Перевозчики уже поднимают тарифы с 1 июля, а продавцы стройматериалов и застройщики просто вынуждены закладывать эти расходы в цену.

В итоге себестоимость стройки растёт, и эти издержки плавно перетекают в стоимость квартир.

Плюс ко всему, на фоне высокой инфляции Центробанк не спешит снижать ключевую ставку. В протоколе после июньского заседания ЦБ прямо сказали: чтобы вернуть инфляцию к целевым 4 %, возможно изменение траектории ключевой ставки в сторону повышения, что, в свою очередь, повлияет на ставку по ипотечным займам.

( Читать дальше )

Мы с клиентом купили в декабре 2025 (когда все было супер дорого из-за ажиотажа вокруг семейки) объект, который уже вырос на 30% — в то время как многие другие ЖК с тех пор просели в цене.

И при этом нашли стратегию, где при первом взносе ~3 млн ₽ и семейной ипотеке ~10 млн ₽, затратах на ремонт/мебель ~ 1,8 млн
объект не просто окупает платеж, а еще и приносит сверху около 40 000 ₽ в месяц — подробнее рассказывала тут — ссылка на пост.

Нереальная математика? На первый взгляд — да 😄
Но там сошлось сразу несколько факторов: цена входа, условия покупки и модель сдачи.

( Читать дальше )

На консультации с клиентом проанализировали, как меняется доходность от флип-проекта, в зависимости от сроков реализации и первоначального взноса по ипотеке. Расчеты в калькуляторе на скрине:

Даже несмотря на высокие ставки, стратегия остаётся интересной. Более рисковой – да, потому что промедление в продаже будет стоить больших денег. Выход – более внимательно отбирать объекты. И не затягивать ремонт 🚀

Разбор наших флип-кейсов:

🔹 В ЖК бизнес-класса

🔹 В старом жилом фонде

Ambient Park начал собирать деньги с инвесторов еще в 2023 году, обещая запуститься в декабре того же года. Я хорошо помню этот период — мы тогда всерьёз рассматривали, стоит ли предлагать этот проект нашим клиентам. Но в итоге отказались (чтобы вы понимали, почему — прочитайте мой разбор).

Что произошло дальше?

Собственники тоже поняли, что проект в текущем виде выглядит неубедительно, и решили его «усилить». Начали сотрудничество с УК «Русские сезоны» — у них, кстати, действительно есть удачный проект «Пересвет» с хорошей загрузкой.

«Русские сезоны» выступили в роли консультанта: они определили требования к номерному фонду, конференц-залу, ресторанам, территории.

Началась реализация этих требований. Но! Прибыли всё не было. А инвесторы, которым обещали запуск в декабре 2023 года, тем временем начали платить ипотеку и ждать доходности.

Как «решали» проблему?

Чтобы избежать скандала, инвесторам начали компенсировать ипотеку. Делалось это, чтобы они не мешали привлекать новых инвесторов, не поднимали шум и не обвиняли проект в мошенничестве.

( Читать дальше )

Или ошибка номер 6 (начало тут)

Это один из ключевых этапов. Именно здесь становится ясно:

— как считается доходность,
— на чём зарабатывает инвестор,
— кто и как ещё зарабатывает в рамках проекта — девелоперы, брокеры, агенты, управляющие компании.

Важно понять: не бывает проекта, где зарабатывает только инвестор. И это ок! Не ок — когда все участники сделки хотят «поживиться» за счет инвестора.

Чтобы не попасть в такую ловушку — для этого у меня есть услуга платной консультации, где я открыто раскрываю все нюансы разных стратегий.

Примеры того, на чем можно обжечься, не зная модель сделки:

1. Завышенная доходность в продающей презентации
Проект обещает 25% годовых. Но если копнуть — выручка рассчитана с учётом идеальной заполняемости, без учёта простоев и налогов. По факту доходность будет 10–12%, но маркетинг этого не показывает. А про инфляцию так вообще обычно все молчат.

2. Заработали все, кроме инвестора
Девелопер заработал на стройке, брокер получил комиссию с продажи, управляющая компания берет процент за управление, а вы как инвестор получили «на бумаге» доход — но по факту вышли в ноль или даже в минус, потому что не учли расходы.

( Читать дальше )

Самое важное нововведение — льготная ставка теперь будет действовать только первые 15 лет кредита. Ранее льготные условия распространялись на весь срок ипотеки (до 30 лет).



Новые ставки для Москвы:

• 12% — для семей с одним ребенком;
• 10% — с двумя детьми;
• 8% — с тремя детьми;
• 6% — с четырьмя детьми;
• 4% — для семей с пятью и более детьми.

Лимиты по сумме кредита:

• Москва — от 12 до 18 млн рублей;
• Регионы — до 10 млн рублей.

Также вводится важное условие: если заёмщик не оформит регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после получения семейной ипотеки, льготная ставка будет существенно повышена.

Интересно наблюдать, как меняется рынок. В 2022 году ипотеку под 2–4% мог получить практически любой желающий, независимо от наличия детей. Сегодня 12% официально считается льготной ставкой и доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. При этом цены на новостройки за последние годы выросли в разы. Получается любопытная картина: ставки растут, требования ужесточаются, а доступность жилья для большинства россиян становится все ниже.

( Читать дальше )

Если коротко: многие флипперы сейчас упираются в потолок и не понимают, почему квартиры продаются тяжелее. Что изменилось? Люди стали меньше любить хороший дизайн? Рынок умер? Ремонты стали хуже?

Нет, проблема вообще НЕ в этом. Просто ложка дорога к обеду: до 2025 года флиппинг отлично работал почти везде, потому что рынок был перегрет, ипотека дешевая, покупательская способность — в норме. Но эта модель начала трещать еще в прошлом году, причём сначала в комфорт-классе.

А теперь и в бизнесе (точнее, в бизнес-минусе). Сейчас средний класс деньги считает внимательнее: люди режут расходы везде, где могут.

И тут один коллега-флиппер рассказал очень показательный кейс — они делали флип в проекте, где тысячи квартир продавались в рассрочку с низким первым взносом и маленьким платежом. То есть аудитория максимально массовая, а диалог с покупателями выглядел так:

— Цена 48 млн.
— Давайте за 45, а то я лучше возьму без отделки и сделаю сам.

И это очень важный сигнал рынка. Потому что в экономе и масс-маркете люди чаще готовы пожертвовать временем, нервами и ремонтом ради экономии. А вот в премиум-сегменте логика вообще другая — там покупатель переплачивает именно за:

( Читать дальше )