Владелец офиса 720 м² класса А в Савеловском кластере пришёл с одним вопросом: продавать сейчас или держать. Помещение без отделки, собственник — ООО на общей системе, на объекте висит рассрочка с остатком 265,9 млн ₽ и графиком погашения до 2028 года. Мы посчитали три варианта на едином наборе допущений: продажа как есть, ремонт с продажей через два года, ремонт с переездом собственного бизнеса и выходом в 2031-м.

Разброс между худшим и лучшим решением по чистой приведённой стоимости (NPV, приведённая к сегодняшнему дню выгода варианта при ставке дисконтирования 12% годовых) — 191 млн ₽ в базовом сценарии. Причина расхождения лежит не в самой модели, а в двух рыночных особенностях крупного метража, которые владельцы обычно узнают уже в процессе продажи.

В чём заключалась истинная задача?
Ко мне обратилась Анна (имя изменено). Ранее мы уже купили вместе две квартиры и то были ТОП кейсы по семейке (будет 40 ♥️, расскажу!)
Сейчас надо было Найти готовую квартиру, которая за 5–7 лет максимально вырастет в цене. БЕЗ ипотек и рассрочек!

Какое решение считать оптимальным в данном кейсе?
Купить квартиру в качественном доме или переуступку. Сделать хороший ремонт и сдать классным арендатором. Но чаще вы услышите совсем другую рекомендацию...

Почему распространённые советы могут вводить в заблуждение?
Самый частый совет — купить квартиру от ПИК в массовом проекте около метро, с готовым ремонтом, обставить мебелью с авито и бороться за арендатора которые борются за скидки. 
это решение подводит к жуткому геморрою. массовым арендаторам и огрооооомной конкуренции, постоянные просьбы о скидках, более высокая текучка и вечная необходимость что-то решать.

Нам нужен был другой сценарий: не просто быстро сдать квартиру, а создать продукт для арендатора, который готов платить выше рынка и ценность которого будет РАСТИ со временем.

Представим, что есть некая Мария Алексеевна, которая продавала свою трёхкомнатную квартиру рядом с метро «Автозаводская». Ориентируясь на соседние объявления, она выставила её за 38 млн ₽, а через месяц снизила цену до 33,5 млн ₽. Ситуация типичная)) Но в итоге квартиру получилось продать дороже даже изначальной цены — рассказываю, как это сделать.

У каждой продажи есть цель, и первая задача — понять, что это за цель. Мария продавала трёхкомнатную, чтобы купить две однокомнатные для детей. У другого собственника цель может быть иной — большая площадь, дом, переезд, — но логика одна: первична — цель, потом цена и срок продажи.

Мы считаем, за сколько Мария должна продать объект, чтобы после расходов хватило на две квартиры. Эта сумма становится ориентиром для цены продажи.

У квартиры Марии были свои преимущества: неплохой ремонт, седьмой этаж, панорамный вид из окна и близость к метро. Но надбавку за эти преимущества нельзя оценить, если сравнить 1-2 похожих объявления в доме. Поэтому собираем сопоставимые варианты, проверяем доступные данные по сделкам и отделяем квартиры, которые давно висят в рекламе, от тех, которые прямо сейчас конкурируют за того же покупателя.

Когда инвестор выбирает между готовым объектом с арендой и квартирой в рассрочку, он оценивает, какой вариант принесёт больше капитала за выбранный срок. Представим, что с таким запросом к нам обратился клиент. У него есть бюджет 31,2 млн ₽ и горизонт четыре года. Мы сравнили готовые апартаменты в Новоданиловской 8 с арендой и депозитом и квартиру в СТОУН Блик в рассрочку 0%.

В базовой модели продажи через четыре года СТОУН Блик даёт 16,7 млн ₽ дохода и ROI 53,6%. У Новоданиловской 8 результат составляет 12,9–15,1 млн ₽ и ROI 41,4–48,3%.

Эта цифра относится только к сценарию продажи через четыре года. Если инвестору нужен денежный поток сразу, ремонт не входит в план или срок продажи может измениться, сравнение будет другим.

Источник расчёта: модель агентства недвижимости «Инвестера Про». Все цифры ниже — допущения модели; рыночный прогноз они не заменяют.

Как мы сравниваем

Горизонт — четыре года, стартовый капитал — 31,2 млн ₽. Считаем аренду, депозит, рост цены, ремонт и расходы при продаже раньше срока.

Представим Дарью, у которой есть 15 млн ₽ свободного капитала и действующая ипотека на 11,2 млн ₽ под 6% (кейс реальный, персонаж вымышленный). Ежемесячный платёж — около 71 500 ₽. Цель не в том, чтобы просто избавиться от долга: через 3–7 лет семье нужен капитал для покупки большой семейной квартиры.

На первый взгляд ответ очевиден: закрыть ипотеку и убрать платёж. Второй по популярности совет — оставить деньги на вкладе под высокую ставку. Ещё один вариант — купить небольшие апартаменты и получать аренду.

Но ни один из этих вариантов сам по себе не отвечает на вопрос, если цель — максимальный капитал к определённой дате. Сравнивать нужно не ставку по вкладу и не размер платежа, а итоговую сумму при одинаковом горизонте.

Что я сравнила

В модели — пять вариантов:

Ключевое, что повлияло на цену — дизайн-проект.

Нужно ли использовать дорогие материалы?
Нет. Обратная связь от арендаторов показала: квартиры с дорогой мебелью, но без продуманного дизайн-проекта, им нравились меньше. P.s.: в конце поста добавила скриншот с обратной связью.

Что действительно важно — функциональность и уют. Как мы решали эту задачу в 30 метрах ⬇️

Планировка
• Спальное место отделено от кухни через зонирование, а не целую стену.
• Системы хранения под потолок в коридоре, ванной и на кухне
• Большое зеркало визуально увеличивает объём комнаты.

Дизайн-проект
Цветовую схему подбирали так, чтобы она гармонировала с фасадами и лобби ЖК:
• Светлые тона
• Мягкие золотые акценты
• Сочетание текстуры дерева и камня
• Продуманное освещение с тёплыми акцентами

Все это + потолки 3,2 м и панорамные окна создают ощущение лёгкости и воздуха, и в итоге квартира ощущается просторнее, чем она есть, выглядит дорого и уютно.

Главный вывод: правильная локация + качественный ЖК + продуманный дизайн-проект = успешный кейс.

Планировка: студия 30 м
Аренда: 85 000 ₽ + коммуналка
Время в рекламе: 5 дней

Сдали со второго показа!

Стоп-факторы, из-за которых люди говорили, мол «Полина, фиг ты сдашь дороже 70, что за чушь»:

1. Рядом, но внутри МКАД и в 5 мин от метро можно снять новый фонд за 60 тыс. ₽.

2. До МЦД 25 минут пешком — далеко

3. В соседнем с нами Заречье парке студии и 1 комн. тоже 60-70 тыс. ₽ 

4. Дом только сдался, мы одни из первых, кто сделал ремонт: там еще строительные процессы

5. Еще не открыта коммерция

6. Сейчас на рынке аренды общий спад 🤷🏾‍♀️

Так почему получилось сдать по такой ставке? Ловите лайфхаки 👇🏼

1️⃣ Правильный выбор ЖК

Локация — хоть без метро, но идеально для автомобилистов:
• 10 мин до Раменок
• 15 мин до Москва-Сити

Выход в парк Мещерский прямо из дома, нашему арендатору это было супер важно.

Камерный, качественный ЖК, не муравейник. Такие сейчас поблизости к Москве уже не строят (либо архи-дорого). Такой формат будет пользоваться спросом всегда, поскольку это эксклюзив.

Рассказываю про инвест-квартиру площадью 31 м².

Моя новая цифровая разработка 🏆

У одного только ЛСР на витрине 800+ лотов. Вручную сопоставлять цены и планировки даже у профессионала занимает несколько часов.
Я создала агента, который делает это за 80 секунд.