#ЗПИФ #Недвижимость #ЦБ #PropertyBits #Теория #СНГ

Открыли полную таблицу ЦБ по ЗПИФам — ту самую, о которой недавно был отдельный пост — и на этот раз прошлись по ней построчно. Вот что там оказалось важнее всего:

1. В ПДУ есть строка, которую почти никто не читает — «максимальный совокупный размер расходов».
Это не вознаграждение УК (та цифра, которую обычно называют «комиссией» — 0,5–9,8%), а отдельный жёсткий потолок на все расходы фонда разом: управление, успех, депозитарий, аудит и т.д. Медиана — 25% СЧА, у 6 фондов потолок 90%+, у двух («ВИМ РД 3» и «РД 2») — 95%.

Между заголовочной комиссией и этим потолком бывает большая разница. У «РД 2» вознаграждение УК заявлено как 1,5% СЧА, а максимальный совокупный размер расходов — 95%. Это два разных пункта ПДУ: один про то, сколько берёт управляющий, другой — сколько фонд вообще может потратить по всем статьям расходов. У «Панорамы» похоже: 0,75% и 90%. На практике реальные расходы почти наверняка намного ниже потолка — иначе фонд бы просто не выжил. Но при оценке фонда стоит держать в голове оба числа (особенно актуально из-за СВО).

( Читать дальше )

🚩Где риск действительно опасен:
Риск повреждения складов усилятся в сочетании с плохой структурой фонда. Красные флаги:
*один объект,
*один арендатор,
*высокий долг,
*отсутствие покрытия потери арендного дохода,
*отсутствие раскрытия по лимитам и исключениям страхования,
*отсутствие резервов или понятной политики выплат на время восстановления.
*низкий уровень прозрачности фонда и плохая мотивация УК

Именно поэтому концентрация меньше 3 объектов или 3 арендаторов — достаточно жёсткий риск-фактор в нашем фреймворке оценки публичной недвижимости, наравне с качеством арендаторов, качеством активов, менеджментом и финансовой структурой.

📄 Что известно по страхованию рынка
Страховой рынок пока не выглядит готовым к отдельному массовому продукту по БПЛА: по данным Ведомостей, более 88% страховщиков отказываются защищать от повреждений в результате атак как от самостоятельного риска, но около 65% готовы включать его в категорию «терроризм» и «диверсии».

Значит, фраза «объект застрахован» сама по себе почти ничего не говорит.

( Читать дальше )

📊 #ЗПИФ #Склады #Недвижимость

19 недель падения МОЕХ окончились прилетом дронов на один из складов WB. И у многих инвесторов в складские ЗПИФы возникла естественная реакция: «А что если прилетит именно в мой склад?»

> Вьетнамский флэшбек и -> panic sell🔻

Но как инвесторы мы обязаны разделять две вещи: эмоциональный образ риска и математическое ожидание ущерба.

🔍Риск стал видимым, но не обязательно стал новым
Риск повреждения складов не появился в момент последней новости — он существовал и раньше. Новое здесь не сам факт риска, а то, что рынок начал его замечать.

Это классическая поведенческая ловушка: пока событие абстрактное, инвестор почти не учитывает его в оценке. Как только появляется конкретный кейс — человек резко переоценивает вероятность повторения именно в своём активе (например, инфраструктурные риски иностранных активов). Это не анализ риска, а реакция на свежесть события.

🧩Почему не стоит думать, что «прилетит именно в мой склад»?
Когда человек видит новость, он мысленно рисует один склад, один прилёт и полную потерю актива. Для инвестора в публичную недвижимость это неверный подход.

( Читать дальше )

📊 #RU_портфель #СНГ #PropertyBits
 
С момента запуска портфеля прошёл 1 месяц, давайте подведем итоги.
 
Общая доходность портфеля за период (с учетом расходов, доходов и пополнений)

Property Bits: -5%

🌶  Акции MOEXTR: -12.6%

🔹 Акции девелоперов MERETR: -11.8%
🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: -3%
🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -3.3%
 
Выплаченные дивиденды за рассматриваемый период: 10 551 руб. за вычетом налогов.
 
Альфа портфеля к ближайшему по составу индексу составляет -2% (MREFTR) или +6,8%(MERETR). Разница объясняется тем, что один индекс включает только ЗПИФы, а другой акции застройщиков. Приводим оба индекса, чтобы корректнее оценивать результаты портфеля.
 
По большей части негативная динамика нашего портфеля объясняется high risk ставкой на ЦИАН (CNRU), которая потеряла ~15% за вычетом выплаченных дивидендов за рассматриваемый период.
 
Само падение акции и портфеля, на наш взгляд, вызвано ростом рыночных и секторальных рисков (новости макроэкономического характера и решение ЦБ по ставке), а также достаточно низкой ликвидностью CNRU в сравнении с голубыми фишками. Мы докупили позицию на просадке за счет выплаченных компанией дивидендов.

( Читать дальше )

«Арендный поток» от Альфа-Капитал закрылся весной 2026 года. Итог: минус 23% по телу пая за шесть лет. С учётом арендных выплат — около 3-4% годовых. Для инструмента, который позиционировался как стабильная рентная история с защитой от инфляции, это провал.

Меня здесь интересует не сам результат, а механика. И главное -что инвестор мог сделать иначе?

Почему система защиты не сработала

1️⃣ По закону 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», УК обязана привлекать независимого оценщика для оценки активов фонда. Смысл простой: любая сделка контролируется специализированным депозитарием, и продать объект с огромным дисконтом от официальной оценки в теории проблематично. Звучит как надежная защита пайщиков.

2️⃣ Но есть 2 нюанса, которые меняет всю картину: оценщика нанимает и оплачивает сама управляющая компания — причём из средств фонда. То есть оценщик технически независим, но экономически зависит от клиента. У него нет стимула давать цифры ниже рынка — это значит спорить с тем, кто тебя нанял. На практике расчётная стоимость пая стабильно растёт в отчётах, пока фонд живёт.

( Читать дальше )

Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе?

Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: «Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?»

И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что:

Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно.

Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности.

Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций.

При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу:

( Читать дальше )

Я разобрал теорию — почему связь между ставкой и стоимостью паёв сложнее, чем кажется. Теперь — данные. Если интересно прочитать про общие размышления на тему сравнения доходностей ЗПИФов с другими инструментами, то дайте пожалуйста знать в комментариях.

Методология
Я взял котировки четырёх публичных ЗПИФов недвижимости (наиболее долгий ряд данных с 2019 года) и сравнил с ценовыми индексами ОФЗ МосБиржи в трёх дюрациях: до 1 года (RUGBICP1Y), 3–5 лет (RUGBICP5Y) и 7+ лет (RUGBITR7Y+).

Почему ценовые (RUGBICP), а не total return? Потому что цена пая не включает выплаченные дивы — значит для корректного сравнения нужен тоже чистый ценовой индекс без накопленного купона. Яблоки к яблокам.

Период: 7 лет (2019 — май 2026), недельные изменения цен. Также отдельно смотрел последние 2 года — проверял гипотезу о том, что в период активного цикла ставки корреляция могла вырасти.

Данные перед расчётами проверил на аномалии. Нашлось два момента: ВТБ РД в октябре 2022 показал -65% за один день — это реальное событие, реструктуризация после санкций, не ошибка. ДОМ.PФ в начале 2021 давал скачки ±20-30% — артефакт низкой ликвидности на старте торгов, единичные сделки двигали цену. Оба момента учтены при интерпретации.

( Читать дальше )

Прочитал на выходных книгу Jussi Askola — он вырос во Франции — отец занимался девелопментом, и подростком Jussi объезжал с ним стройки. Потом был Даллас, private equity, потом Европа и собственные сделки с недвижимостью. Сегодня он президент Leonberg Capital — REIT-фонда с 2 500 клиентами: хедж-фонды, family offices, состоятельные частные инвесторы. CFA, две степени по недвижимости, более 100 000 подписчиков, личные отношения с топ-менеджерами крупнейших REIT. На Seeking Alpha — один из самых читаемых авторов в секторе.

Короче, человек знает, о чём пишет. Именно поэтому интересно было почитать, потому что не так много есть хорошей литературы про трасты недвижимости и вообще подходы к тому, как найти альфу.

Что я реально забрал себе

Пятишаговый фреймворк отбора: менеджмент → портфель → баланс → бизнес-модель → оценка. Звучит просто, но дьявол в деталях. Например, правило по менеджменту жёсткое: если REIT управляется внешней командой — стоп, дальше не стоит смотреть (предлагаю вам ради интереса посмотреть у какого количества ЗПИФов есть своя команда ха-ха).

( Читать дальше )