«Арендный поток» от Альфа-Капитал закрылся весной 2026 года. Итог: минус 23% по телу пая за шесть лет. С учётом арендных выплат — около 3-4% годовых. Для инструмента, который позиционировался как стабильная рентная история с защитой от инфляции, это провал.

Меня здесь интересует не сам результат, а механика. И главное -что инвестор мог сделать иначе?

Почему система защиты не сработала

1️⃣ По закону 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», УК обязана привлекать независимого оценщика для оценки активов фонда. Смысл простой: любая сделка контролируется специализированным депозитарием, и продать объект с огромным дисконтом от официальной оценки в теории проблематично. Звучит как надежная защита пайщиков.

2️⃣ Но есть 2 нюанса, которые меняет всю картину: оценщика нанимает и оплачивает сама управляющая компания — причём из средств фонда. То есть оценщик технически независим, но экономически зависит от клиента. У него нет стимула давать цифры ниже рынка — это значит спорить с тем, кто тебя нанял. На практике расчётная стоимость пая стабильно растёт в отчётах, пока фонд живёт.

Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе?

Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: «Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?»

И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что:

Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно.

Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности.

Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций.

При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу:

Я разобрал теорию — почему связь между ставкой и стоимостью паёв сложнее, чем кажется. Теперь — данные. Если интересно прочитать про общие размышления на тему сравнения доходностей ЗПИФов с другими инструментами, то дайте пожалуйста знать в комментариях.

Методология
Я взял котировки четырёх публичных ЗПИФов недвижимости (наиболее долгий ряд данных с 2019 года) и сравнил с ценовыми индексами ОФЗ МосБиржи в трёх дюрациях: до 1 года (RUGBICP1Y), 3–5 лет (RUGBICP5Y) и 7+ лет (RUGBITR7Y+).

Почему ценовые (RUGBICP), а не total return? Потому что цена пая не включает выплаченные дивы — значит для корректного сравнения нужен тоже чистый ценовой индекс без накопленного купона. Яблоки к яблокам.

Период: 7 лет (2019 — май 2026), недельные изменения цен. Также отдельно смотрел последние 2 года — проверял гипотезу о том, что в период активного цикла ставки корреляция могла вырасти.

Данные перед расчётами проверил на аномалии. Нашлось два момента: ВТБ РД в октябре 2022 показал -65% за один день — это реальное событие, реструктуризация после санкций, не ошибка. ДОМ.PФ в начале 2021 давал скачки ±20-30% — артефакт низкой ликвидности на старте торгов, единичные сделки двигали цену. Оба момента учтены при интерпретации.

Прочитал на выходных книгу Jussi Askola — он вырос во Франции — отец занимался девелопментом, и подростком Jussi объезжал с ним стройки. Потом был Даллас, private equity, потом Европа и собственные сделки с недвижимостью. Сегодня он президент Leonberg Capital — REIT-фонда с 2 500 клиентами: хедж-фонды, family offices, состоятельные частные инвесторы. CFA, две степени по недвижимости, более 100 000 подписчиков, личные отношения с топ-менеджерами крупнейших REIT. На Seeking Alpha — один из самых читаемых авторов в секторе.

Короче, человек знает, о чём пишет. Именно поэтому интересно было почитать, потому что не так много есть хорошей литературы про трасты недвижимости и вообще подходы к тому, как найти альфу.

Что я реально забрал себе

Пятишаговый фреймворк отбора: менеджмент → портфель → баланс → бизнес-модель → оценка. Звучит просто, но дьявол в деталях. Например, правило по менеджменту жёсткое: если REIT управляется внешней командой — стоп, дальше не стоит смотреть (предлагаю вам ради интереса посмотреть у какого количества ЗПИФов есть своя команда ха-ха).