Одна сделка обнулила пайщикам 5 лет роста. Что с этим делать?

«Арендный поток» от Альфа-Капитал закрылся весной 2026 года. Итог: минус 23% по телу пая за шесть лет. С учётом арендных выплат — около 3-4% годовых. Для инструмента, который позиционировался как стабильная рентная история с защитой от инфляции, это провал.

Меня здесь интересует не сам результат, а механика. И главное -что инвестор мог сделать иначе?

Почему система защиты не сработала

1️⃣ По закону 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», УК обязана привлекать независимого оценщика для оценки активов фонда. Смысл простой: любая сделка контролируется специализированным депозитарием, и продать объект с огромным дисконтом от официальной оценки в теории проблематично. Звучит как надежная защита пайщиков.

2️⃣ Но есть 2 нюанса, которые меняет всю картину: оценщика нанимает и оплачивает сама управляющая компания — причём из средств фонда. То есть оценщик технически независим, но экономически зависит от клиента. У него нет стимула давать цифры ниже рынка — это значит спорить с тем, кто тебя нанял. На практике расчётная стоимость пая стабильно растёт в отчётах, пока фонд живёт.

3️⃣ ФЗ и постановления ЦБ напрямую не запрещают (ну либо я не смог найти, поправьте в комментариях если иначе) продажу по цене ниже оценочной. Есть только «мягкие» формулировки, которые «ожидают», что УК будет добросовестно продавать по рыночной стоимости.

Возможно, оценка была пересмотрена прямо перед сделкой, но методом от обратного мы понимаем, что вполне реально продать ниже СЧА и есть дыра в управлении активами, которая позволяет это сделать.

При этом основная проблема — отсутствие мотивации делать хорошо.

УК получала комиссию все шесть лет вне зависимости от результата, в её интересах сделать фонд побольше, а что внутри — уже не особо важно.

Торговаться и ждать лучшей цены — это операционные сложности, которые никак не влияют на вознаграждение управляющего.

Если бы Альфа держала собственную долю внутри фонда, математика была бы другой. Управляющий, который теряет свои деньги вместе с пайщиками, торгуется иначе. Я не смогу найти данных, что у Альфы была доля в фонде.

Как защититься

Честный ответ: от самого риска защититься полностью почти невозможно в РФ.

Почти все российские УК — внешние, и конфликт интересов встроен в структуру рынка. Это системный риск инвестиций в ЗПИФы недвижимости в России.

Вот способы, которые помогут снизить риск:

1️⃣ Диверсификация между УК с хорошей структурой вознаграждения.

Например, у Сбера вознаграждение управляющего частично привязано к арендному потоку. Это значит, что посадить арендатора по заниженной ставке или плохо продать объект — прямой убыток для самой УК. Несовершенная защита, но хоть какая-то привязка к результату.

2️⃣ Смотреть на публичность и репутационные риски УК.

Парус активно строит публичный бренд. Один такой прецедент — и пайщики начнут продавать паи на бирже, маркетмейкер будет их погашать, это прямые убытки для самой компании. У публичной УК есть интерес не допускать таких историй. Accent Capital, хотя и новичок в публичных ЗПИФах, активно инвестирует в недвижимость — это их основной бизнес, репутация стоит дорого.

3️⃣ Искать УК, у которых есть дополнительная мотивация за продажу активов.

Если вознаграждение привязано не только к управлению, но и к цене реализации — у управляющего есть интерес продать дороже, а не просто закрыть сделку. Можно смотреть эту информацию в ПДУ ЗПИФа.

4️⃣ Искать УК, которые держат собственную долю в активах фонда (skin in the game).

На западных рынках это базовый фильтр, у нас — пока редкость. Когда управляющий теряет личные деньги вместе с пайщиками, мотивация торговаться кардинально меняется. Обычно, управляющий о таком не молчит и можно найти инфо в пресс релизах, а если данных нет — это тоже ответ.

Поэтому вопрос к вам:знаете ли вы российские УК, которые держат собственную долю в своих же ЗПИФах?

Не ИИР*

Источник информации: публикация канала frankmedia.ru и также smart-lab.ru/blog/1310265.php