ЗПИФ Рентный доход: квартал сильный, но в 2027 году выплат может не быть

Квартал получился лучше предыдущего по основным операционным метрикам, а вопрос о ликвидации или продлении становится все актуальнее.

Из интересного в отчете: чистый операционный доход от недвижимости превысил выплаты пайщикам. Напомню, что в прошлом квартале фонд заплатил больше, чем заработал от аренды, — разницу закрывали депозиты и РЕПО.

Разберем, что изменилось и как рынок недвижимости влияет на перспективы фонда.

Кстати, в статье обзор конъюнктуры рынков складской и офисной недвижимости Москвы и области — будет интересно всем, кто инвестирует в фонды недвижимости.

Что показал отчет

Чистые доходы фонда выросли на 38% по сравнению с IV кварталом 2025 года — до 274 млн ₽. Результат достигнут благодаря сочетанию четырех основных факторов:

1) чистые доходы от недвижимости (NOI) +14% (267 млн ₽);

2) прочие доходы +65% (80 млн ₽);

3) прочие расходы –12% (52 млн ₽);

4) вознаграждения УК и спецдепозитарию –11% (43 млн ₽).

В прошлом квартале фонд заплатил пайщикам больше, чем заработал от аренды, за счет доходов от размещения свободных средств. В этот раз операционный доход выплату превысил: 267 млн против начисленных 265 млн. Разрыв минимальный — 2 млн рублей, сменой тенденции это называть рано.

В результате выплата второй квартал подряд держится на уровне 4 200 ₽. Доходность к биржевой цене — 11,61% годовых.

Почему выросла СЧА

Стоимость чистых активов (СЧА) составила 9,4 млрд ₽, расчетная стоимость пая выросла со 141 580 до 149 782 ₽ за квартал (+6%).

По конкретным объектам: БЦ Skylight прибавил 6%, Парк Валищево — 4%, Парк Толмачево — 8%. Переоценка отражает реальное состояние рынков, на которых работает фонд. И здесь картина неоднозначная.

Офисный рынок сохраняет дефицит и рост ставок

По данным NF Group, вакантность на московском офисном рынке по итогам I квартала около 5,8% — уровень исторического минимума 2007 года. В классе А — 8,4%. Средневзвешенная ставка аренды в классе А достигла 34 291 ₽/м²/год (+4,5% за квартал).

Несмотря на то что за квартал введено 116,6 тыс. м² новых площадей (в 25 раз больше, чем год назад), большинство из них были законтрактованы еще до ввода. На спекулятивный рынок вышло лишь 36% объема.

Прогноз на 2026: вакантность останется низкой с небольшим ростом, ставки и цены будут расти, но более сдержанно.

Для фонда это источник переоценки. БЦ Skylight — 59% портфеля, занят группой VK на 100% по долгосрочному договору, в квартале прошла плановая индексация. Управляющий отмечает, что за 10 лет офисные ставки отставали от инфляции, и этот разрыв постепенно закрывается — на этом и построена переоценка Skylight на 6%.

Охлаждение складского рынка продолжается

Картина в складском сегменте сложнее. Доля вакантных площадей на рынке выросла до 6%, что является максимумом за последние годы. Средневзвешенная ставка аренды продолжает снижаться и достигла 10 500 ₽/м²/год (–4%).

Главной причиной снижения ставок стало заметное увеличение нового предложения на фоне традиционно низкой активности в начале года. Кроме того, девелоперы активно выводили спекулятивные объекты, а спрос в I квартале просел (–28%).

Прогноз на конец 2026 года — дальнейшее снижение ставки до ~10 000 ₽/м²/год на фоне ввода спекулятивных незаконтрактованных объектов.

Склады фонда пока от этого защищены: Валищево и Толмачево на 100% заняты «Деловыми линиями», «Градиентом» и «Зитаром» по договорам без права досрочного выхода и с ежегодной индексацией. Но это защита действующих контрактов. Когда придет время их перезаключать, рыночный контекст будет другим.

Главный арендатор — с убытком

В отчете про VK одна строчка: «оплата происходит своевременно и в полном объеме». Это правда, но полной картины не дает.

VK закрыла 2025 год с чистым убытком 25,4 млрд ₽ — втрое меньше, чем в 2024-м, но все равно убыток. Выручка выросла на 8%, до 160 млрд ₽, EBITDA вышла в плюс. Направление правильное, но компания пока не зарабатывает чистую прибыль. Долг — 82 млрд ₽, часть из него закрыли допэмиссией акций на 112 млрд ₽ в прошлом году.

VK платит исправно, договор долгосрочный. Но 59% активов фонда — один арендатор, который пока работает в убыток. Для пайщика это концентрационный риск с конкретными цифрами.

Два неудобных момента

Снижение доходов от размещения свободных средств. Доходы от депозитов и РЕПО упали на 8% из-за снижения ключевой ставки. В предыдущих кварталах этот источник давал заметный вклад в общий результат (около 12% чистого дохода).

По мере того как ставка будет снижаться дальше, эта статья продолжит сокращаться. Для фонда, в котором механизм выплат привязан к денежному остатку на счетах (95% от остатка согласно п. 35 ПДУ), это имеет значение.

Рост расходов на содержание недвижимости на 19% (с 43 до 52 млн ₽). Вероятное объяснение — сезонный фактор: I квартал традиционно несет повышенные коммунальные расходы (отопление) и расходы на эксплуатацию (уборка снега) в зимний период. Насколько этот рост структурный, покажет II квартал.

Биржевая цена: дисконт вырос

Пай торгуется около 132 200 ₽ при РСП 149 782 ₽ на конец квартала. Дисконт — около 12%.

Еще в начале марта он был порядка 5,6% при РСП 152 816 ₽. За два месяца разрыв заметно увеличился, хотя сами активы в цене практически не изменились.

Дело в том, что РСП считает оценщик по долгосрочным ставкам капитализации. Биржа смотрит на текущий денежный поток: 4 200 ₽ в квартал от цены 132 200 ₽ — около 12% годовых, что при ключевой ставке 14,5% выглядит скромно для закрытого фонда с горизонтом выхода полтора года. Плюс неопределенность с продлением — о ней ниже.

Главный вопрос: ликвидация или продление

По-прежнему самое важное для инвесторов Рентного дохода — что произойдет в декабре 2027 года. Срок договора доверительного управления заканчивается 17 декабря 2027 года.

Из отчетности следует, что УК рассматривает оба сценария. Прогноз по выплатам на 2026 год составляет 16 800 ₽ на пай, на 2027 год — 17 447 ₽.

Но по правилам фонда в год окончания договора промежуточные выплаты не производятся — весь доход выплачивается одной суммой при завершении.

Это означает: если продление не будет утверждено и зарегистрировано в Банке России заблаговременно — по сути, в 2026 году — пайщики в 2027 году останутся без промежуточных выплат.

При сценарии ликвидации продажа активов несет риск ценовых потерь: УК сама оценивает риск ликвидности как высокий. Из итоговой суммы вычитается еще 3% за проведение ликвидации.

Процесс ликвидации и продления я разбирал в отдельной статье.

Что с этим делать инвестору

Квартал объективно сильный. Операционный результат растет, объекты заполнены, переоценка поддержала стоимость активов. Но три момента остаются открытыми.

Первый — VK занимает 59% портфеля и пока убыточна. Второй — доходы от депозитов будут снижаться вместе с ключевой ставкой, что давит на базу для выплат. Третий — если продление не успеют оформить до конца 2026 года, пайщики в 2027-м останутся без промежуточных выплат.

Для пайщика главный вопрос сейчас  не «купить или продать», а когда УК инициирует голосование и успеет ли зарегистрировать продление. От этого зависит, получите ли вы выплаты в 2027 году или будете ждать финального расчёта.

P.S. По информации от менеджера УК, голосование запланировано на «лето этого года».

Как планируете голосовать — за продление или ликвидацию?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале|MAX.