Обзор портфеля недвижимости канала на 10.07.2026

📊 #RU_портфель #СНГ #PropertyBits
 
С момента запуска портфеля прошёл 1 месяц, давайте подведем итоги.
 
Общая доходность портфеля за период (с учетом расходов, доходов и пополнений)

Property Bits: -5%

🌶  Акции MOEXTR: -12.6%

🔹 Акции девелоперов MERETR: -11.8%
🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: -3%
🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -3.3%
 
Выплаченные дивиденды за рассматриваемый период: 10 551 руб. за вычетом налогов.
 
Альфа портфеля к ближайшему по составу индексу составляет -2% (MREFTR) или +6,8%(MERETR). Разница объясняется тем, что один индекс включает только ЗПИФы, а другой акции застройщиков. Приводим оба индекса, чтобы корректнее оценивать результаты портфеля.
 
По большей части негативная динамика нашего портфеля объясняется high risk ставкой на ЦИАН (CNRU), которая потеряла ~15% за вычетом выплаченных дивидендов за рассматриваемый период.
 
Само падение акции и портфеля, на наш взгляд, вызвано ростом рыночных и секторальных рисков (новости макроэкономического характера и решение ЦБ по ставке), а также достаточно низкой ликвидностью CNRU в сравнении с голубыми фишками. Мы докупили позицию на просадке за счет выплаченных компанией дивидендов.
 
Из классических фондов наибольшее падение показал САБ7 (RU000A1034U7), снизившись на 6% против рынка. Парус Макс (RU000A108VR7) также потерял порядка 6%. Мы полагаем, что падение САБ7 в большей степени связано с переоценкой безрисковой доходности по ОФЗ и перетоком капитала. Текущая доходность ОФЗ действительно выглядит интересно, более 16% годовых YTM. Мы проходим мимо этой идеи, поскольку наш портфель сфокусирован на инвестициях в недвижимость, но считаем, что остальным стоит присмотреться.
 
УК Парус в последний месяц демонстрирует неоднозначные сигналы. В чате управляющей компании сентимент явно сменился с позитивного на нейтральный или нейтрально-позитивный.
 
Инвестиционное сообщество неоднозначно восприняло новый ЗПИФ «Парус-Место Встречи» (RU000A10EVE8). Компания решила временно отключить маркетмейкера для Парус Макс (RU000A108VR7).
 
Оба фактора негативны для нашей позиции. В течение следующего квартала будем активно следить за перформансом фонда, особенно за торговлей без маркетмейкера. Снижение ликвидности в стакане всегда плохо, потому что паи могут очень долгое время торговаться существенно ниже своей справедливой стоимости. Уже сейчас Макс торгуется со скидкой 10% к рыночной стоимости паев внутри фонда, но реализовать этот апсайд может не получиться без эффективного игрока на рынке с достаточным капиталом.
 
«Парус-Место Встречи» (RU000A10EVE8) - крайне дорогой фонд. Он сильно закредитован, внутри также заложена доплата продавцу за выполнение KPI, и в целом присутствует недозагрузка площадей. Самым верным решением здесь было бы дождаться полного погашения доплат и кредитов и только после этого оценивать реальную привлекательность фонда на вторичном рынке. Проблема для Макс в том, что фонд обязан выкупать все фонды УК, и Парус может начать сильно увеличивать позицию из-за недостатка спроса. Будем продолжать следить за этим.
 
На наш взгляд, портфель показывает неплохой результат и фундаментально выглядит очень сильно. Мы обязательно будем откупать портфель на всех просадках и, вероятно, постепенно будем перекладывать LQDT в ЗПИФы с более позитивным распределением риска и доходности. Пока что дивидендные выплаты пошли на докупку CNRU, но далее не планируем увеличивать позицию именно в этом эмитенте из соображений балансировки всего портфеля.

*Не ИИР