Скринер ЗПИФов недвижимости от ЦБ, что интересного внутри

#ЗПИФ #Недвижимость #ЦБ #PropertyBits #Теория #СНГ

Открыли полную таблицу ЦБ по ЗПИФам — ту самую, о которой недавно был отдельный пост — и на этот раз прошлись по ней построчно. Вот что там оказалось важнее всего:

1. В ПДУ есть строка, которую почти никто не читает — «максимальный совокупный размер расходов».
Это не вознаграждение УК (та цифра, которую обычно называют «комиссией» — 0,5–9,8%), а отдельный жёсткий потолок на все расходы фонда разом: управление, успех, депозитарий, аудит и т.д. Медиана — 25% СЧА, у 6 фондов потолок 90%+, у двух («ВИМ РД 3» и «РД 2») — 95%.

Между заголовочной комиссией и этим потолком бывает большая разница. У «РД 2» вознаграждение УК заявлено как 1,5% СЧА, а максимальный совокупный размер расходов — 95%. Это два разных пункта ПДУ: один про то, сколько берёт управляющий, другой — сколько фонд вообще может потратить по всем статьям расходов. У «Панорамы» похоже: 0,75% и 90%. На практике реальные расходы почти наверняка намного ниже потолка — иначе фонд бы просто не выжил. Но при оценке фонда стоит держать в голове оба числа (особенно актуально из-за СВО).

2. Комиссии УК — от 0 до 9,8% СЧА в год. Высокая комиссия не гарантирует доходность
🔻 «Прагматик», комиссия до 9% СЧА, доходность за 12 мес. — 1,3%
🔻 «КОВЧЕГ», до 9% СЧА, доходность — 2,5%
🔻 ДОМ.PФ, потолок 9,8% (максимум по выборке), доходность 10,5%

У «Прагматика» и «КОВЧЕГА» — почти максимально возможная по рынку комиссия (до 9% СЧА), а доходность за 12 мес. в разы ниже банковского вклада за тот же период. Оговорка: в ПДУ это верхний потолок допустимой комиссии («не более»), а не то, что реально удержано с пайщиков, точную сумму реестр не показывает, так что утверждать, что кто-то заплатил именно 9%, нельзя.

3. Комиссия за успех не покупает результат
18 из 110 фондов берут комиссию за успех — средняя доходность 12,2%. У 92 фондов без неё — 13,2%. Разницы, оправдывающей доплату, нет при сравнении в лоб. При этом стоит отметить, что на рынке РФ в реальности на практике мало фондов, с хорошо структурированной комиссией за успех управляющего.

4. Земельные ЗПИФы — один из самых волатильных сегментов

Три худших результата года — все с землёй в основе: «Земельный» (АК БАРС) = -40%,
«Своя земля-рентный» = -35%
«АК БАРС – Горизонт» = -19%.

При этом «Казанский земельный» из того же подсегмента — +50%. Земельных фондов всего 6, разброс — от –40% до +50%.

Причина: земля без готового объекта — это ставка на девелопмент, а не на аренду. Доход тут от переоценки и продажи участка, а не от арендного потока, поэтому и результат скачет как венчур, а не как рента — хотя по названию фонд читается как стабильный. Плюс бумажная переоценка от оценщика, которую крайне сложно проверить.

Стоит ли вообще ориентироваться на эту таблицу
Для базовых вещей — да. По таблице можно быстро понять диапазон комиссий и в целом «вселенную» фондов недвижимости, доступных неквалу: сколько их, кто управляет, на каких условиях.

Но дальше начинается ручная работа — таблица не говорит, торгуется ли конкретный фонд и с каким объёмом, или он просто получил ISIN и стоит мёртвым грузом. Неликвидных историй среди этих фондов, судя по всему, заметно больше, чем ликвидных. Прежде чем покупать пай, стакан по нему нужно смотреть отдельно — иначе есть шанс купить бумагу, по которой сделок толком не бывает.

У вас получилось, что-нибудь интересное найти в таблице из новенького?

*Не ИИР

www.cbr.ru/RSCI/data_showcase/#a_193443file