Один из самых частых способов разделения застройщиков на группы — деление на федеральных и региональных. Первые из них — крупные, большие игроки, которые сейчас работают над диверсификацией своих проектов и расширением географии. Один из примеров — ГК Самолёт. Вторые же — более маленькие компании, которым удалось выжить в период активной экспансии федеральных застройщиков. Они борются за доминирующее положение в своём регионе, а по мере роста бизнеса стремятся перейти в другие регионы и выйти на федеральный уровень.

Сегодня речь пройдёт про дочернюю компанию небольшого федерального застройщика РКС Девелопмент — ТД РКС.

Историческая справка:
Компания начала свой путь в Краснодаре под названием «Ренессанс Девелопмент», где в 2007 году был заложен ЖК «Возрождение» площадью более 100 000 м2. Уже в следующем году было приобретено ещё 3 земельных участка в других городах — Астрахани, Пензе и Ханты-Мансийске. Изначально в капитал фирмы входила ИК Ренессанс, но вышла из компании в 2018 году. Именно с этого года фирма стала действовать под названием «РКС Девелопмент». Экспансия продолжилась, и к 2020 году проекты компании появились в Сочи, Твери, Темрюке (Краснодарский край), Московской области и Анапе. В этом же году были выпущены 2 первых облигационных займа. Сейчас компанией строятся 3 проекта в Москве и 1 в Нягане (ХМАО).

Прежде всего: всё, что написано ниже — авторская методика, которая не претендует ни на объективность, ни на вселенскую истину. Уверен, что у каждого читающего есть свой подход или стратегия.

В комментариях под моим последнем постом про техдефолты и рынок ВДО было много комментариев на тему: «Все умны задним умом». Авторы этих комментариев правы — видя последствия произошедших событий, довольно легко объяснять, почему всё развернулось именно так. Но, иногда, чтобы не лезть в пасть тигра, достаточно уметь увидеть тигра. Попробуем понять, как это сделать.

Облигация и рынок
Доходность выше средней в 2 раза? Купонная доходность выше ключевой ставки на 14%? — странные аномалии, хотя сами по себе и безобидные.
Статистика утверждает, что выбросы есть в каждой модели, но важно понимать их природу. Ни одна компания не будет предлагать доходность выше средней без каких-либо причин. Ими могут быть:
1. Необходимость срочного привлечения финансирования (риск-фактор)
2. Низкий кредитный рейтинг или его отсутствие (риск-фактор)

Ключевым событием последней недели стала новость о техническом дефолте АО «МОНОПОЛИЯ». Неисполненное обязательство по облигациям 001P-02 привело к обрушениям котировок бондов компании до уровней 26-38% от номинальной стоимости. Но техдефолт Монополии стало далеко не единственным за последнее время. Давайте восстановим хронологию событий.

1 декабря:
«Мосрегионлифт» БО-02 — неисполненное обязательство на 2 382 000 р.

2 декабря:
«Чистая Планета» БО-01 — неисполненное обязательство на 2 301 000 р.
«Глобал Факторинг Нетворк Рус» БО-04-001P — неисполненное обязательство на 8 806 500 р.

5 декабря:
«МОНОПОЛИЯ» 001P-02 — неисполненное обязательство на 260 млн. р. по погашению выпуска

8 декабря:
ТК «Нафтатранс плюс» БО-07 — неисполненное обязательство на 5 752 500 р.

9 декабря:
«С-Принт» БО-02 — неисполненное обязательство на 2 384 000 р.
«Глобал Факторинг Нетворк Рус» БО-06-001P — неисполненное обязательство на 5 613 000 р.
«Мосрегионлифт» БО-01 — неисполненное обязательство на 296 000 р.

ПАО «АПРИ» — крупнейший застройщик Челябинской области с долей около 30% регионального рынка по объему ввода жилья. Компания активно использует облигационное финансирование с 2018 года и в настоящее время имеет 11 выпусков облигаций общим объемом 7,6 млрд рублей в обращении.​ Сейчас компания готовится представить новый план финансирования строительства. Поэтому, розничным инвесторам интересно взглянуть на уже доступные выпуски бондов.

Существующие выпуски:

В августе 2024 года НКР повысило кредитный рейтинг с BB.ru до BBB-.ru, что отражает совершенствование системы управления после реорганизации и выхода на IPO.

Облигации АПРИ предлагают инвесторам высокую доходность от 23,4% до 50,1% годовых при средней доходности 31,1%. Крупнейшим выпуском является АПРИ БО-002Р-11 объемом 2,5 млрд рублей с купоном 25% годовых, размещенный в августе 2025 года — это рекордный объем заимствований в истории публичного долга компании.​

Сегодня на разборе новый выпуск облигаций агрохолдинга «Село Зелёное Холдинг» 001Р-02

В 2024 году АПК показал рост: совокупная выручка юрлиц превысила 7,2 трлн руб., а средняя рентабельность отрасли составила около 18%. На уровне финансовых показателей это выглядит благополучно, но за усреднёнными цифрами скрывается падение доходности в растениеводстве, рост издержек и давление высокой ключевой ставки, которые уже сейчас переформатируют структуру прибыли в секторе.

Общие параметры проспекта эмиссии:

Подтверждённый кредитный рейтинг: А «Стабильный» (НРА)

Срок обращения: 2 года

Купонный период: ежемесячный

Тип купона: Фиксированный

Ориентир по ставке: Не выше 18,00% годовых

До рассмотрения самой компании сравним выпуск с уже существующими на рынке.

На данный момент на рынке есть только 3 выпуска рейтинга «A» без оферты со сроком от 1,9 до 2,5 лет до погашения. Их средняя текущая купонная доходность 20,53%. При этом все они платят купоны ежемесячно. На этом фоне выпуск 001Р-02 не может чем-либо похвастаться — ни более высокой доходностью, ни более удобными для инвестора периодами выплат.