Рынок недвижимости в России лихорадит. Компании, которые успели пройти IPO до повышения КС, группа компаний АПРИ, например, – в лучшем положении, чем те, кто только планирует это сделать.

“Самолетная новость” будоражит инвесторов, народ продает облигации. Тем временем аренда в Москве добралась до средней отметки в 111 тыс. руб. в месяц – рост на 70% за последние два года.

Причины понятны: высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, закрытие льготных программ и все такое. Результат – спрос на аренду возрос, а застройщики приостанавливают новые проекты.

Тем не менее, даже сейчас некоторые компании продолжают готовиться к IPO. Среди них Дом.РФ (государственный финансовый институт в жилищной сфере), GloraX (строительство жилых комплексов и коммерческой недвижимости), Этажи (Риэлторские услуги), BMS Development Group (сегмент премиального жилья и коммерческой недвижимости в Московском регионе). Про Самолет+ отдельный разговор, читайте новости.

Кроме того, на Мосбирже появляются новые инвестиционные инструменты, например, ЗПИФ «Рентал ПРО: фонд будет инвестировать в коммерческую недвижимость, включая складские помещения.

( Читать дальше )

…Мы пьем чай в старых квартирах,
Ждем лета в старых квартирах…
В. Цой

Что ни “прогнозный” пост в телеге – то стагфляция, депрессия и прочий армагеддон. Видимо, блогеры любят слова на “-яция”, но в сути терминов и не думают разбираться. Случится ли стагфляция, о которой мы говорили здесь – давайте разбираться.

Что за термин такой?

Термин «стагфляция» впервые использовал еще в 1965 году британский политик Иан Маклеод для описания ситуации, когда экономика сталкивается с “застойными явлениями” и инфляцией одновременно.

В то время в США наблюдались высокая инфляция, рост безработицы и замедление экономического роста. Это было неожиданно: ранее считалось, что инфляция и безработица не могут расти одновременно.

Если просто и по сути, то стагфляция = стагнация + инфляция + безработица.

В 1970-х годах в США инфляция достигла 5,5%, а безработица составила 6%. Несмотря на это, ВВП продолжал расти. Это противоречие привело к тому, что стагфляцию начали воспринимать как сочетание высокой инфляции и безработицы.

( Читать дальше )

Мы так устроены – действуем по своим убеждениям, и для инвестирования это, скажем так, не очень хорошо. Если решение об инвестициях вы принимаете не на основе фактов, а на основе веры или убеждений – это точно навредит вашему счету.

Мы не можем знать наверняка, что будет. Меня пугают блогеры, которые категорично называют точные цифры или рисуют графики на годы вперед. Чем дольше я живу и чем больше инвестирую, тем четче я понимаю, как мало еще знаю. Даже после тщательного изучения и проверок, после опыта на тысячах сделок я никогда не могу сказать, будет ли на 100% так, а не иначе.

Получение достоверной информации – это долгий и дорогой путь. Много усилий по проверке и перепроверке фактов. И все равно иногда приходится доверять своей интуиции, а интуиция – это огромный опыт.

Нашему мозгу комфортно работать на основе интуиции и чувств

Но необходимо всегда тратить время на поиск доказательств и фактов. Даже скажу больше: если вы нашли факты, которые противоречат интуиции и опыту, можно все равно принять решение “на чувствах и убеждениях”. Ведь убеждения основаны на эмоциях, полученных на основании опыта, но всё это может быть опасно для инвестора.

( Читать дальше )

Мы уже писали про P/E – цена/прибыль – это самый известный коэффициент. Но предсказать будущую доходность по нему сложно, да и сравнивать акции по нему не просто, если они находятся на разных стадиях роста.

Доходы (E) растут быстрее, чем цены (P). И тогда коэффициент P/E падает, но в итоге цены (P) догонят прибыль.

Лайфхак из прошлого

Что мы делали 20 лет назад с P/E, не поверите, ставили его с ног на голову: E/P,  прибыль/цена.

Получился интересный показатель для оценки стоимости акций, особенно в сравнении доходности ваших инвестиций с другими классами активов, с облигациями или фондами ликвидности.

Хотите больше мультипликаторов? Welcome к Елене Баженовой на курс RESEARCH, станьте гуру аналитики – от seed ventures до IPO. Елена научит вас виртуозно использовать мультипликаторы для ваших целей.

t.me/ifitpro
#мультипликаторы

Вчера на лекции обсуждали денежную подушку безопасности – ДПБ. Да, несомненно, она нужна! Но! Именно подушка для жизни, если случится какой-то форс-мажор в жизни, увольнение или кризис. Почему-то многие думают, что надо создавать ДПБ для ожидания коррекций и покупки сильно подешевевших акций.

Держать наличные в портфеле, в ожидании падения, для покупок на коррекции – странная, на мой взгляд, идея. Покупка на коррекции – это и есть маркет-тайминг, о котором мы говорили не раз (здесь () и здесь). Кто выигрывает от этого? Конечно, индустрия: ваши деньги тают от инфляции, но если вы думаете, что ими не пользуются банки и брокеры, вы сильно заблуждаетесь.

Влияние краткосрочных колебаний (волатильности) на долгосрочную доходность инвестора сильно преувеличено! Вспоминаем свои цели, вспоминаем базовый курс инвестора.

Главный риск – продать после падения и отстать от рынка! Основную доходность дает именно первая стадия бычьего рынка. Угадать ее невозможно, но именно она дает инвестору половину его долгосрочной доходности.

( Читать дальше )

Продолжение. Начало здесь.

Как работает рынок?

Инвесторы используют разные стратегии, начиная с технического анализа и продолжая стоимостным инвестированием, забывая, что за каждой акцией стоит конкретный бизнес. Может быть, это слишком смело, но попробую дать практические советы начинающему инвестору.

Вернитесь на слайд “Гора инвестора” из моего курса. Изучите “базу” инвестора. Сюда входит все самое необходимое: портфельная теория, правило 4%, диверсификация, asset allocation, учет издержек. И очень важное – понимание конфликта интересов инвестора с индустрией.

Инвестирование – это не весело, это не игры, это скучно!

Это так же скучно, как смотреть, как растет трава. Здесь не нужны несколько образований: инвестиции – это, в первую очередь, дисциплина! Инвестор не должен быть самым умным. Ваша задача предельно проста – не будьте глупым. Учитесь на ошибках, лучше на моих.

Вы не обязаны знать то, что знают аналитики в дорогих костюмах: все эти модели DCF, высшую математику… Изучите БАЗУ!

( Читать дальше )

Никто не смог автоматизировать или создать математическую модель, которая работала хотя бы с высокой вероятностью и предсказывала бы поведение рынков.

Да, мы можем говорить о вероятностях, но так же мы можем говорить и о прогнозах погоды. В Питере, например, сложно предсказать погоду – в среднем, прогноз сбывается с 49% вероятностью. Поэтому лучший ход – это говорить ровно наоборот, и тогда вы повысите вероятность до 51% 😎🤣

Кто знает, чем риск отличается от неопределенности?

Риск можно вычислить, а неопределенность – нельзя! Мы помним – честная монетка даст 50 на 50, это и есть измеряемый риск. Но как только мы видим событие с огромной кучей параметров –  математически измерить риск невозможно.

Открою вам секрет: чтобы аналитика уважали и ему верили, он вам говорит о риске частично (иногда умышленно, иногда и сам не знает). А о неопределенности он вовсе не скажет.

Аналитики напускают туману массой сложных слов и определений… Вспомним старый анекдот про лифт с аналитиком: “Ну, теперь-то ты скажешь, вверх или вниз?” Нет! Не скажет! Он скажет, что есть закономерность случайности! 😎🤣 Но это полный бред!

( Читать дальше )

 

Оказалось, что в США больше половины умных людей, пропаганда и популизм  демократов не сработали.

И мы видим реакцию рынков: Tesla + 14%, а Meta 0%, Uber 0%. Intel +8%, а его тайваньской конкурент TSMC упал! Валюты – юань, евро и иена – тоже сильно упали.

Для США ПОЗИТИВ: не будет лишних трат, будет помощь бизнесу и экономике. Трамп – это шанс не утонуть быстро, а всему миру — шанс не исчезнуть из-за передела и долга, как минимум, на ближайшие годы.

Но давайте разберемся подробнее, нас интересует экономика и цифры, а не политика.

Исчезнет главная проблема рынка – неопределенность! И мы ждем рост как минимум до конца года, не ралли, а именно спокойный рост. Инвесторы, особенно крупные, не идиоты, им важно жить и инвестировать без экономических и рыночных сюрпризов.

Очевидный результат выборов, победа с “запасом”, добавил уверенности, что не будет новых войн и революций.

Да, 47-й президент ограничен в своей власти, так уж устроены США. Тем не менее, ждем снижения налогов на бизнес, это тоже положительно повлияет на рынок, но с лагом в полгода. Тарифы и сбор на импорт: такие полномочия у Трампа есть, вопрос прояснится в ближайшее время, и это тоже хорошо для акций.

( Читать дальше )

Спойлер: ниже моё мнение. Напишите в комментариях своё.

Изменит ли BRICS мировую экономику и гегемонию доллара США?

За 30 лет работы на рынке я неоднократно слышал предсказания о крахе экономики США  и падении доллара в самом ближайшем будущем. Конечно, эти прогнозы от армагедонщиков не были оправданы: большой корабль долго тонет. Думаю, ещё несколько десятилетий слухи так и будут оставаться слухами. На сегодняшний день США по-прежнему экономически и финансово – первая экономика мира с глобальной резервной валютой. Так может ли что-то измениться в ближайшее время?

BRICS как термин придумал один аналитик с Уолл-стрит. В союз входят Бразилия Россия, Индия, Китай и ЮАР. Это развивающиеся и разрозненные географически экономики. Недавно к ним добавились Иран, ОАЭ, Эфиопия и Египет.

Как видим, в BRICS входят страны с разным политическим строем и состоянием экономики. И вместе они не образуют ни экономический, ни политический союз. Соглашения о свободной торговле тоже нет. А еще страны эти невероятно разные: сравните мощный по промышленному производству Китай и остальных — экспортеров сырья.

( Читать дальше )

Рост стоимости аренды, мах в Москве! Средняя цена – 111 тыс. рублей в месяц. Рост за 2 года – 70%!

Причины: высокие ставки и закрытие льгот. Результат: вместо ипотеки теперь только аренда. Спрос упал, застройщики замораживают новые проекты.

Ну что же, вместо одной проблемы (инфляция) мы получили несколько:
😡 Высокая ставка;
😡 Дорогая ипотека;
😡 Дорогая аренда;
😡 И вишенка на торте –  “банкротство во благо".

Однако, цены на недвижимость в Москве по-прежнему ниже, чем 17 лет назад (в долларах 2007/08). Три года назад офисному работнику, чтобы  купить 1-к квартиру, нужно было 150 зарплат, сейчас – 80! Но купить он не может из-за высоких ставок. Если ставки в следующем году начнут снижать – цена сразу резко вырастет! И в это уже сейчас, на опережение, начали играть инвесторы в недвижимость.

Выводы

— Что купить? Никаких больших квартир в старых домах, там спроса нет от слова совсем. Только небольшие квартиры, рядом с метро, в современном доме, с качественным ремонтом! Новая Москва и МЦД!

( Читать дальше )