Блог компании Mozgovik | Компания ПИК, прогноз на 2022г.

Публичное акционерное общество «ПИК-специализированный застройщик», сокращенное название ПАО «ПИК СЗ», работает на российском рынке недвижимости с 1994 г. и сегодня является крупнейшей российской девелоперской компанией, реализующей комплексные проекты в девяти регионах России с фокусом на Москву и Московскую область. С начала деятельности компания построила более 27 млн м2 жилой недвижимости, обеспечив жильём более 2 млн человек (приведены лишь данные годового отчета ПИК 2020г., так как еще не вышел за 2021г.). 

Далее сравним Пик с основными конкурентами, представленные на Московской бирже.

 
В 2021 году ПИК сохранил лидерство среди российских девелоперов по объему текущего строительства жилой недвижимости и по объему ввода жилья. Компания ввела в эксплуатацию более 3036 тыс. м² жилья.

В 2021г. ПИК реализовал 2537 тыс. м² недвижимости, увеличив ее реализацию на 7,7% г/г (в 2020г. +28,3%)

 

Но в денежном эквиваленте ПИК в 2021г.  реализовал недвижимость на сумму 451 млрд рублей, увеличив на 32% г/г (в 2020г. темп роста составил 42%), все это благодаря росту цен на 22,8% (за 2020г. +10,7%)

 
Согласно операционным данным компании, можно сделать промежуточный вывод — Пик — лидер отрасли, увеличивающий ежегодно объемы ввода жилья и за последние 4 года увеличивший цену реализации на 63,3% до 178 тыс.руб/м² (в 2021г. зафиксирован рекордный показатель за всю историю по объему ввода жилья в Российской Федерации — 92,6 млн.м²).

Перейдем к анализу финансовой деятельности компании ПИК.

 

Выручка компания ПИК до 2016 года находилась в стагнации и не росла, но послеприобретения в четвертом квартале 2016 года группы компаний «Мортон» выручка увеличивалась в среднем на 25 % ежегодно, в связи с тем, что ПИК не опубликовал отчет МСФО за 2021г., я использую прогнозную выручку в 490 000 млн.рублей (за 1 полугодие 2021г. выручка показала положительную динамику и выросла на 36,2%).

 

В связи с тем, что компании ПИК и ВТБ заключили 2 договора о беспоставочном финансовом инструменте (на 110,127 млн.акций), происходит их постоянная переоценка, что приводит к существенному искажению чистой прибыли, на основании этого, я буду использовать скорректированную чистую прибыль, очищенную от переоценки беспоставочных финансовых инструментов.

Скорректированная чистая прибыль компании ПИК положительная и практически каждый год увеличилась (с 2016г. увеличилась в 2,33 раза и составила в 2020г. 62,24 млрд.руб.), однако в 2017 году резко сократилась и составила 3,12 млрд.руб. — это связано с увеличением финансовых расходов (из-за резкого увеличения кредитных средств, на 8,2 млрд.руб. увеличились процентные расходы за 2017г.), убытком от обесценения на 2,5 млрд., снижением производительности труда на 25% (обусловлено резким ростом численности в 1,8 раз по отношению к 2016 г.). Но компания преодолела этот сложный год, навела порядок и продолжила рост.

 

У компанииПИК рентабельность капитала (от скорректированной прибыли) практически всегда была выше 30%, даже после консолидации с «Мортон» смогла еще более увеличить этот показатель и довести до рекордных 38% в 2019г. (прогнозная рентабельность за 2021г. будет на уровне 2020г. около 35%).

Показатели компании впечатляющие, таким высоким уровнем рентабельности похвастать мало кто может, а выручка и чистая прибыль, которые растут высочайшими темпами, внушают оптимизм. 

Но теперь перейдем к рискам и разберем, почему капитализация компании снизилась с 731,8 млрд.руб. на 31.12.2021г.  до 360 млрд.руб. на 31.05.2022г., а в сентябре 2021г. капитализация доходила до рекордных 997,1 млрд.руб. (упала в 2,77 раза).

Основная причина — возможное снижение финансовых показателей компания в 2022г., из-за проведения специальной военной операции, Российская Федерация столкнулась с беспрецедентным количеством применения санкций со стороны стран ЕС, США и других, как следствие, падение фондового рынка, ЦБ РФ поднял процентную ставку до 20% (в том числе и для того, чтобы сдержать инфляцию) и тем самым, резко увеличилась ипотечная ставка и спрос на жилье может сильно сократиться в 2022г.

 

По показателю скорректированная EBITDA наблюдается рост, но чистый долг компании тоже растет и за 1 полугодие 2021г. составлял уже 284,5 млрд.руб., и при снижении EBITDA, может вырасти базовый показатель Чистый долг/EBITDA, который способен легко выйти из комфортной зоны (менее 2) в опасные более 3, а это означает падение чистой прибыли и других финансовых показателей.

 

Теперь рассмотрим как менялся рынок недвижимости за последние 10 лет.

 

Количество предоставленных кредитов с 2011 — 2014г. росло в среднем на 20% — население активно брали кредиты на жилье на фоне хорошего роста среднедушевых доходов и реальных располагаемых доходов населения, но в конце 2014г. начались беспорядки на Украине и в итоге Крым стал частью Российской Федерации, как следствие, против РФ ввели санкции и ВВП за 2015г. снизился на -2,5%, инфляция резко выросла и реальные располагаемые доходы населения стали отрицательными, другими словами, население стало нищать (по некоторым прогнозам, за 2022г. реальные доходы населения могут снизиться на -10%, если государство ничего не предпримет).  В 4 квартале 2014г. ЦБ РФ резко поднял процентную ставку до 17% (сдержать инфляцию) и средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам выросла, что привело к падению количества предоставленных кредитов в 2015г. на 33%.

 

С 2016г. спрос населения на недвижимость стал восстанавливаться и вырос на 21,6% к 2015г., это способствовало снижение процентных ипотечных ставок и постепенный рост доходов населения, но количество заключенных кредитов за 2016г. (863 803 кредита) все равно было ниже 2014г. (1 058 641) на 18,5%- это означает, что после крымских событий, спрос населения на недвижимость восстанавливался более 2 лет и восстановился только в 2017г.

 

С понижением ипотечных ставок, росла стоимость самого кредита и по итогу 2021г. средний кредит уже подобрался к 3 млн.руб. (а по итогу 1 квартала 2022г. стоимость одного кредита уже составила 3,36 млн.руб.).

 

Если посмотреть, как менялась в динамике сумма предоставленных ипотечных кредитов, то мы видим резкий рост в 2020г. на 51%, но и по итогу 2021г. рост продолжился +28,1% — все это благодаря низким ипотечным процентным ставкам и различным льготным программам (на новостройки, семейная ипотека и т.д.). И в 1 квартале 2022г. приобретение недвижимости в денежном выражении не уменьшилось, а лишь увеличилось на 13,8% кв/кв и составило  1 325 778 млн.руб. (против 1 165 329 — в 1 кв. 2021г. и 813 806 — в 1кв. 2020г.), но количество кредитов заключено меньше на 6 % — 394 081 единиц в 1 кв.2022г. (418 855 в 1 кв.2021г. и 332 737 в 1 кв.2020г.). Причины такого роста, на мой взгляд, население пыталось сохранить свои деньги от инфляции, приобретая недвижимость, потому что инфляция разгонялась, процентные ставки ЦБ росли (как следствие и росли ипотечные ставки), а после начала СВО 24 февраля инфляция резко выросла, рубль ослаб (был выше 100 руб. за доллар) и люди “рванули” приобретать недвижимость, чтобы их рубли не обесценились.

Но ужасают, вышедшие данные за апрель 2022г. — количество заключенных кредитов — 49 370 штук (на сумму 161 602 млн.руб), падение к марту 2022г. (заключено 163 078 кредитов на сумму 521 528 млн.руб) — 69,5%. такие показатели за апрель были только в 2011 году — 44 598 шт (сумма 55 732 млн.руб), даже в апреле 2015г. сделок было 50 640 (на сумму 82 496) и продолжается падение и в мае 2022г. — количество заключенных кредитов — 31 500 штук (на сумму 119 400 млн.руб), падение к апрелю 2022г. в количественном выражении 36,5% (в денежном 26,3).

Вероятно, падение финансовых показателей в процентном соотношении будет больше, чем в 2015г. (тогда падение выручки было 16,5%). Мой прогноз, чистая прибыль за 2022г. не превысит 60 млрд. руб., но начнет восстанавливаться с 2023г., потому что строительная отрасль очень важна для страны, на ней завязаны и другие отрасли, например, металлургическая, компании этой отрасли уже сократили производство до 40%, и чтобы как то поддержать компании и избежать сокращение людей, государство предпринимает решительные меры:

1. Увеличили лимит льготной ипотеки на новостройки до 30 млн. рублей, в 2021г. лимит был всего 3 млн.руб. — правда, на мой взгляд, процентная ставка в 9 % не сильно увеличит желание населения приобретать недвижимость (я думаю что ставка к концу года может дойти и до 6%, как было ранее).
2. С 1 июня 2022 года страховые пенсии, прожиточный минимум и МРОТ будут увеличены на 10% — это означает, что пошла раздача денег населению и возможно, реальные располагаемые доходы по итогу 2022г. не будут отрицательными и тогда, народ сможет выплачивать проценты по кредитам на жилье и восстановит спрос. МРОТ увеличился с начала 2022г. на 19,44% к 2020г. — это конечно хорошо для населения, уборщицы в садиках будут получать на 3000 больше, но основной массе населения в стране не так везет как уборщицам, им работодатель не поднимет оклад на 19,44%.

Вывод: 

👉строительная отрасль переживает трудные времена, как и лидер это отрасли — компания ПИК
👉 моя оценка по цене (по DCF) — это 845 рублей за акцию, при текущей цене 540 рублей, но в данный момент я подбирать акции не собираюсь (считаю, что на рынке есть более надежные истории), буду ждать отчетов компании и дальнейших событий в стране.