Эталон – ждать ли рост акций?

Застройщики всегда были локомотивом экономики. Однако сейчас на рынка сложились не лучшие условия для застройщиков: высокая ключевая ставка, избыток квадратных метров, снижение спроса на ипотеку. Сможет ли Эталон, используя региональную экспансию, продемонстрировать решительный рост, рассказали в статье.

Эталон — крупный российский девелопер, вертикально-интегрированная компания (контрольный пакет принадлежит АФК Системе). Группа основана в 1987 году, занимается проектированием, строительством и эксплуатацией жилой и коммерческой недвижимости. Регионы присутствия: Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, Омск, Екатеринбург, Тюмень, Казань, Свердловская и Новосибирская области.

Финансовые показатели за 1П2023

Компания не отчитывалась за 2022 год.

• Выручка: ₽32.8 млрд, +0.1% (г/г)
• Скоррект. операционная прибыль: ₽16.4 млрд, +23.9%(г/г)
• EBITDA: ₽19.5 млрд, +27%(г/г)
• Чистый убыток: ₽2.1 млрд (против прибыли ₽11.7 млрд годом ранее)
• Чистый долг (без эскроу и проектного финансирования): ₽14.5 млрд
• Чистый долг/EBITDA: 2.33х

Результаты вышли разнонаправленные. Выручка практически не изменилась. Операционная прибыль упала из-за разового дохода в 2022 году на сумму свыше ₽12 млрд (покупка YIT), поэтому в отчете присутствуют скорректированные значения показателя по операционной деятельности. У Эталона рекордная маржа — 36% на уровне бизнеса, 40% в сегменте строительства жилья (это один из самых высоких показателей в отрасли). Долговая нагрузка компании с учетом проектного финансирования увеличилась до ₽99.2 млрд, +2.7%(г/г).

Операционные результаты за 2023 год

– Продажи недвижимости: 547.2 тыс. кв. м, +87%(г/г)

– Стоимость заключенных контрактов: ₽106 млрд, +80%(г/г)

– Объем продаж в региональных проектах: 188.4 тыс. кв. м, рост в 3.7х

– Стоимость региональных контрактов: ₽24 млрд, рост в 4.4х

– Денежные поступления: ₽82 млрд, +36%(г/г)

– Средняя цена кв м жилой недвижимости: ₽232.7 тыс

Главной причиной такого роста стало расширение присутствия компании в регионах. В 2023 году Эталон принял участие в девяти проектах, что позволило увеличить долю продаж жилплощадей до 35% от общего объема продаж недвижимости, причем стоимость кв м выросла на 16% к концу год.

Дивиденды

По дивполитике на выплаты направляется от 40% до 70% чистой прибыли по МСФО. Дивиденды выплачиваются один раз в год по итогам выхода годовой отчетности.

Но акционеры не получали денег с 2021 года. Рынок надеется, что после переезда Эталона в российскую юрисдикцию, компания вернется к выполнению дивидендной политики.

Акции

Котировки Эталона с осени 2022 года в восходящем тренде. За год бумаги прибавили 82.66%, это гораздо выше средней по сектору (15.12%). Основные драйверы роста – редомициляция и будущие дивиденды.

Мультипликаторы

Показатели в сравнении: компания/по сектору/по рынку

– P/E: -45.9 / -19.8 / 14.08

– P/S: 0.47 / 9.71 / 2.54

– EV/EBITDA: 5.76 / -32.52 / 5.87

По мультипликаторам компания недооценена.

Аргументы за

1. Расширение регионального строительства — основной драйвер роста Эталона. Компания увеличивает операционные показатели от квартала к кварталу, что говорит о правильно выбранной стратегии девелопера, высоковероятном росте продаж и улучшении рентабельности.

2. Маржа в регионах увеличилась до 45% в 1П2023 против 43% годом ранее. Менеджмент ожидает роста финансовых показателей и в текущем году. Задача выполнимая, если компании удастся удержать рентабельность на достигнутых уровнях.

3. Из-за дорогой ипотеки на вторичное жилье наблюдается переток покупателей в новостройку, пока это на руку компании. Стагнация на вторичке, скорее всего, продолжится и в 2024 году.

4. В декабре Эталон одобрил редомициляцию в Калининград. Сроки переезда — ориентировочно второе полугодие. Это даст возможность компании вернуться к дивидендным выплатам.

5. В 2024 году Эталон планирует запустить производственный комплекс по выпуску объемно-блочных конструкций в Ленобласти. Девелопер — один их самых высокомаржинальных в отрасли: блочное строительство позволит еще сильнее улучшить показатели.

Риски

1. В финансовом отчете за 1П2023 компания показала убыток в ₽2 млрд против прибыли в ₽11.7 млрд в 2022 году. Стоит отметить, что и 2022 год был бы убыточным, если бы не покупка у финского девелопера YIT российской дочки. Это позволило Эталону увеличить портфель проектов вдвое, стать владельцем крупнейшей частной российской ИТ-платформы для обслуживания многоквартирных домов в сегменте B2C «Диспетчер 24». Однако компании еще предстоит вывести убыточный бизнес хотя бы в ноль.

2. Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года, далее правительство будет оказывать поддержку семьям, но меры станут адресными, возможно запустят региональную ипотеку. Тем не менее рынок недвижимости переживает сложные времена, и, если компания продолжит демонстрировать неудачные финансовые результаты, это может стать угрозой для ее бизнеса.

3. По прогнозам экспертов цены на недвижимость в 2024 году начнут снижаться, что не лучшим образом отразится на девелоперах. На рынок сейчас давят слабый спрос и избыток квартир. А отмена массовой льготной госпрограммы, может значительно охладить интерес покупателей.

4. Текущая эффективность компании отрицательная (ROE=-1.1%), тогда как в среднем по сектору ROE=20.06%.

Среднесрочный план

С мая 2023 года бумага торгуется в диапазоне 70 — 100 И сейчас Как видно идут предпосылки к тому чтобы выйти из этого диапазона.

По моей системе есть две спекулятивные идеи

Первая – можно сказать уже в работе, это вход на откате к промежуточным уровням 90 — 86. Почему два уровня? Потому что я не могу точно сказать какой из них выдержит ретест.

Вторая – дождаться импульсного пробоя зоны 100 и на ретесте к промежуточному уровню 98,5, можно искать точку входа.

Также, не стоит забывать, что бумага может продолжить торговаться в обозначенном диапазоне, поэтому всегда нужно ставить стопы.

Цели движения наверх – это зона 116, затем зона 140. Нет, это не значит, что за пару недель мы долетим до этих уровней, это ориентир для движения.

Напомню, что это не прогноз движения цены, а мой план действий.

Резюме

Инвестиции в бетон традиционны для рынка РФ. Выход в регионы усиливает позиции Эталона среди застройщиков. Высокая ключевая ставка оказывает меньшее влияние на региональный сегмент, поскольку ужесточение по льготным ипотечным программам затрагивает его в меньшей степени.

Сейчас девелопер демонстрируют пик продаж на фоне высокого спроса на льготную ипотеку и ужесточения ее условий во втором полугодии. Компания активно вкладывается в строительные инновации, что должно положительно отразится на себестоимости. По итогам 2023 года Эталон может показать двузначные темпы роста.

Однако всегда стоит помнить о рисках: рост долга, низкая рентабельность активов, исключительно бумажная прибыль. А главное, сможет ли компания эти проблемы решить.

Негативные моменты нивелируют привлекательность инвестиций в компанию. Многое будет зависеть от конъюнктуры рынка и способности застройщика справиться с текущими вызовами.

*не ИИР

_______

🟢 Мой метод торговли ТрейдКод4

🔴 Смотрите идеи по рынку в нашем telegram-канале

👍 Если было полезно, поставьте, пожалуйста, лайк)