Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. 

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка снизилась совсем немного. Но разрыв между первичкой и вторичкой огромный, оно и понятно, массовых льгот на вторичку нет.

Сочи: декабрь → январь

• Первичка: 433к → 379к (-12,5%)
• Вторичка: 273к → 270к (-1,1%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Москва в объявлениях отрывается от реальности и летит дальше в космос. 

Здесь ситуация другая. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет. Вторичка дороже за счёт географии строительства.

Москва: декабрь → январь

• Первичка: 358к → 357к (+0,3%)
• Вторичка: 417к → 423к (+1,4%)

Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 284к, на 2к меньше декабря. Продолжается боковик с ноября того года с незначительным снижением.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

294к за метр в Москве, +3к за месяц. Опережает MREDC на 10к, но надо понимать, что это данные на 1 января.

Это на 18–21% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится весь год, правда эксперты говорят про 10% (видимо, ещё 10% они берут себе комиссию).

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 171к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 357к, вторичка 423к
• Сочи: первичка 379к, вторичка 270к
• СПб: первичка 250к, вторичка 214к
• Анапа: первичка 167к, вторичка 154к
• Краснодар: первичка 152к, вторичка 120к

Ситуация со спросом и ипотекой

Спрос на московскую вторичку с сентября по ноябрь оставался примерно на одном уровне. Но зимой активность покупателей начала снижаться, в декабре спрос оказался на 20% ниже осени. Первый месяц 2024 года не порадовал ещё сильнее, спрос упал на 35% по сравнению с прошлогодним январём.

Высокие ставки по ипотеке привели к падению сделок с первичкой и сокращению доли ипотеки. Средняя ставка — 16,94%. В сентябре доля ипотечных сделок составляла 37,4%, в декабре упала до 25%, в январе ипотечные сделки стали единичными. Ну и январь традиционно знаменуется низким спросом.

1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Есть большая вероятность, что программу с господдержкой не продлят, а семейную оставят. Также продолжаются ИТ-ипотека, сельская, ДВ.

Крупнейшие банки уже заявили, что льготные программы будут только по новостройкам партнёров. Ну понятно.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,96 млн с июля 2021 (данные за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,44 млн. Месяц назад было 11,57! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 11,37 метра! В Ангарске хватило бы на тридцатиметровую однушку. К счастью, она мне не нужна.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.