Глоракс (Glorax). Свежий обзор застройщика - эмитента облигаций

Пришло время освежить информацию по Глораксу. Я стараюсь держать «руку на пульсе» тех эмитентов, которых держу у себя в портфеле. Чтобы вовремя почувствовать, если пациенту вдруг сделается нехорошо.

Кстати, другие интересные и актуальные обзоры регулярно публикуются в моем телеграме.

Глоракс как эмитент мне давно интересен по следующим причинам:

• Это недвижимость. А я всегда с интересом копаюсь в тематике недвижимости и отчетностях застройщиков. Тема мне близка, поскольку с 2008 по 2014 год я копил на недвижимость, а после — активно инвестировал в жилую недвижимость, в том числе недолгое время сопровождал сделки.
  
  
• Это питерский застройщик. Те, кто читает меня давно, в курсе, что я питаю особый пиетет к эмитентам-землякам. Вроде как, находятся тут где-то под боком — значит, по ощущениям чуть безопаснее в них инвестировать. Наверное, на психологическом уровне срабатывает тот фактор, что в случае чего я имею теоретическую возможность взять кирпич и пойти paзбить им окна в офисе.
  
  
• Он на слуху. Это продолжение второго пункта. Про Глоракс я слышу уже несколько лет, а при выходе из дома снова на эту контору натыкаюсь — чуть ли не на каждой большой улице СПб установлены билборды с рекламой проектов Глоракса. Психологи знают, что знакомые лица при прочих равных кажутся нам симпатичнее и добрее — просто потому что мы их уже видели раньше. Так и у меня с Глораксом.

Коротко об эмитенте

🏦ООО «Глоракс» (торговая марка GloraX) — петербургская строительная компания, которая работает на рынке с 2014 года. Основные проекты девелопера расположены в СПб, Москве и Нижнем Новгороде — в общей сложности около 30 ЖК сейчас находятся на разных стадиях строительства.

🏗К 2023 году девелопер построил более 1,3 млн кв. м жилья, к 2025 году планирует почти в 3 раза нарастить ввод в эксплуатацию новых объектов.

📈По итогам 2023 года GloraX увеличил объем продаж более чем в 2 раза. За год компания продала 69,5 тыс. кв. м, что на 117% больше показателей 2022 года.

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), на 1 марта 2023 года девелопер находился на 15-й строчке строительных компаний СПб по объему текущего строительства.

А по итогам 2023 года GloraX занял уже 8-ю строчку в рейтинге застройщиков СПб, поднявшись сразу на 7 позиций. Этого удалось достичь благодаря увеличению объемов строительства в последние несколько месяцев.

🚀До 2026 года менеджмент настроен провести IPO с общей оценкой, превышающей 1 миллиард долларов.

📈Кредитный рейтинг от АКРА: BBB-(RU), прогноз «Позитивный».


Источник: презентация Глоракс для инвесторов

Финансовые результаты Глоракс

Глоракс не радует инвесторов подробной финансовой отчетностью. 12 октября компания на своем официальном сайте объявила ключевые операционные результаты за 9 мес. 2023 г., но в очень урезанном и «радужном» варианте:

● Объем кв.м. в стадии строительства и проектирования составил 2,7 млн. кв. м. – в 2 раза больше, чем на конец 2022 г.
● Земельный банк достиг 5 млн. кв. м. – +25% по сравнению с 2022 г.
● Средняя цена кв.м. составила 267 тыс. руб.
● Объем продаж жилой недвижимости – +22% год к году.

«В 2023 году GloraX увеличил объем земельного банка и вышел сразу в 3 новых региона — Нижний Новгород, Ленобласть и Казань. Этот и следующий год являются особенно важными для нас, так как компания готовится к выходу на IPO в 2025 г. В настоящее время мы сосредоточены на том, чтобы расширить и диверсифицировать портфель проектов, в том числе за счет экспансии в другие перспективные регионы. Даже в условиях непростой экономической ситуации GloraX успешно выполняет планы по продажам, что дополнительно подтверждает правильность выбранной нами стратегии» — Глеб Шурпик, вице-президент блока экономики и финансов GloraX.

В Нижнем Новгороде Глоракс приступил к реализации масштабного проекта комплексного освоения территории в историческом центре города. Что касается Ленинградской области — там застройщик приобрёл участок площадью 9,5 га в поселке Новоселье, в котором планирует возвести 6 жилых корпусов. В Казани Глоракс планирует построить несколько жилых проектов совокупной площадью не менее 500 тыс. кв. м.

Но это всё пока в планах. На подробную финансовую отчетность за прошедший год, увы, нам взглянуть не дают.

✅Выручка в 2022 г.: 13.68 млн руб. (в 2021 г.: 29.41 млн руб.)
✅Чистая прибыль в 2022 г.: 524.99 млн руб. (в 2021 г.: 613.27 млн руб.)
📉Активы: 7.89 млрд руб. (в 2021 г.: 3.93 млрд руб)
❌Долгосрочный долг: 1.99 млрд руб. (рост на 201.43%)
✅Краткосрочный долг: 2.63 млрд руб. (снижение на 13.92%)
✅Сальдо денежных потоков: 2.28 млрд руб.

Глоракс выделяет 4 канала продаж: свой сайт, мобильное приложение, оффлайн-каналы и Lora (так называемый «первый цифровой помощник в мире девелопмента» — что бы это ни значило).

Облигации ООО «Глоракс»

На бирже торгуются 2 выпуска облигаций:

🏗️RU000A105XF4 Глоракс 1Р-01
● Объем выпуска: 1,0 млрд руб.
● Погашение: 11.03.2025
● Купонная доходность: 15%
● Текущая доходность к погашению: 17,81%

🏗️RU000A1053W3 Глоракс-БО-01
● Объем выпуска: 1,5 млрд руб.
● Погашение: 18.08.2025
● Купонная доходность: 14%
● Текущая доходность к погашению: 18,11%

👉Доходность облигаций указана на основании данных брокера, не забывайте про комиссии и налоги.

👉Основные цели выпусков: пополнение оборотного капитала, увеличение земельного банка и исполнение обязательств перед контрагентами.

Плюсы и минусы Глоракс

✅Плюсы:

● Удачная география продаж. GloraX возводит свои объекты в наиболее маржинальных регионах России — в Москве и СПб, где цены на жилье значительно превышают общерыночный показатель.

● Льготная программа от государства. Правительство продлило действие программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» до июня 2024 года.

⛔️Минусы:

● Высокая долговая нагрузка. Текущее значение мультипликатора «чистый долг / EBITDA» у Глоракс находится в рискованной зоне — около 4,6.

● Неочевидные перспективы рынка недвижимости в 2024-2025 годах из-за недоступной ипотеки на фоне высокой ключевой ставки.

💡Резюме

● По сравнению с более крупными застройщиками, финансовое состояние ООО «Глоракс» оставляет желать лучшего. Компания активно наращивает долг, в т.ч. за счет выпуска облигаций, и часть долга взята по плавающей ставке.

● При этом девелопер намерен кратно нарастить свои финансовые результаты и в ближайшие 2 года выйти на IPO.

Что думаю я?🤔

💁‍♂️Облигации Глоракс — интересный инструмент с отличной доходностью и неплохим рейтингом на уровне BBB− с позитивным прогнозом. Соотношение риск/доходность сейчас одно из самых привлекательных на долговом рынке, хотя закредитованность в условиях жесткой ДКП настораживает.

По всему Питеру размещены билборды с рекламой проектов Глоракса. Стройка действительно идёт, судя по отзывам уже заселившиеся люди в целом довольны качеством строительства.


Билборд Глоракса на Витебском пр. в СПб. Фото автора

💼Держу на своём ИИС оба выпуска бондов Глоракса. Выделенная под них доля в облигационной части общего портфеля – около 2-2,5%. Это ВДО, но весьма крепкие ВДО с понятной и достаточно устойчивой бизнес-моделью.

⭐️Моя оценка: 6 из 10

--------------------

✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Тинькофф Пульс: sid_the_sloth