Блог им. igotosochi

Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ ВТБ Рентный доход

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди Рентный доход от ВТБ или, если точнее, от их УК Сбережения+. На мой взгляд, он является одним из самых интересных ЗПИФ недвижимости на бирже, тем более, он доступен неквалам.

Я уже подробно писал про фонды от Альфы Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум не стоит забывать. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус, хотя сейчас доходности их практически сравнялись с РД.

Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ ВТБ Рентный доходРентный доход или РД мне интересен не просто так, именно он у меня сейчас в заявке на покупку. Я его рассматриваю в связке с АБ7, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, и поскольку его размер плавно приближается к 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дадут около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.

Сбережения+ Рентный доход

  • ISIN: RU000A102N77
  • Из чего состоит: офисы БЦ SkyLight и 2 складских комплекса
  • Комиссия: 2% в год от СЧА
  • Стоимость пая по СЧА: 113 943 рубля
  • Стоимость пая на бирже: 99 350 рублей
  • Выплаты по последним кварталам: 2 609,96 (с учётом сплита); 2 157,04; 2 474,25; 2 125,32
  • За 4 последних квартала: 9 366,58
  • Доходность за год: 9,43%
  • Доходность относительно СЧА за год: 8,22%
  • Горизонт существования фонда: 17 декабря 2027 с теоретической возможностью пролонгации
Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ ВТБ Рентный доходПомним, что цена постоянно меняется. Сегодня 99 000, завтра 98 000, послезавтра 102 000.

Комиссии

На самом деле, комиссия 2% будет с 1 ноября, пока что 1,5%. Это означает, что доходность снизится, если только УК не начнёт лучше работать (не поднимет арендную плату). Впрочем, это не так важно, поскольку на бирже цена определяется спросом и предложениями. Я уже говорил ранее, повторюсь. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность выше. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх рассмотренных мной УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.

Состав фонда

Фонд состоит из трёх основных объектов. Самая крупная (68%) часть — площади в БЦ SkyLight, это две башни, в которых сидит ВК. Также это два СК: Парк Валищево (24%) и Парк Толмачево (8%). 96,6% фонда вложено в недвижимость, остальное лежит на депозитах. 

Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ ВТБ Рентный доходТут стоит сделать паузу. Ставки на аренду растут, особенно на аренду складских комплексов. Но долгосрочные контракты, которые есть у УК с клиентами, не позволяют взять и поднять аренду сразу на 20–100500%. Например, с Деловыми линиями, одним из трёх арендаторов складов, уже подписан новый договор, а с Градиентом и Марвелом удастся это провернуть лишь в 2025 и 2027 годах. К слову, именно Деловые линии, Марвел и Градиент арендуют склады фонда. У ВК, соответственно, 94% офисов. Все 100% площадей сданы и приносят доход. Это гуд.

Аффилированность

В отличие от фондов Альфы, которая сдаёт помещения магазинам из своей группы компаний (Альфе принадлежит большая доля X5) и Сбера, который частично сдаёт свои помещения сам себе, РД сдаёт сторонним компаниям по рыночным ценам. Ну либо я не слышал, что ВТБ купил ВК или кого-то из логистов.

Доходность

Доходность РД (9,43%) выше, чем у АБ7 (9%), АП 1 (8,75%) и АП 2 (8%). У Атриума доходность выходит 9,14% к цене пая на бирже, поскольку он сейчас подешевел. Поэтому от Атриума я не отказываюсь, буду его также покупать. Кроме того, всегда помним о том, что при реинвестировании дивидендов (выплат с ренты) эффективная доходность повышается.

Брать или не брать?

Моё однозначное мнение — решать это каждый должен сам. Лично я уже решил, что беру уже в ближайшее время РД вслед за АБ7, зявка выставлена. Да, доходность не выглядит сильной, но не забываем про две вещи: 1) недвижимость всегда растёт и 2) есть существенная разница между биржевой ценой и ценой по СЧА. Это особенно важно, если активы фонда будут проданы (как это произошло с тем же фондом ПНК).

Дисконт на бирже к цене пая по СЧА около 13%. То есть, это дополнительные 13% доходности в случае продажи активов фонда в 2027 году. Также помним, что он должен к тому времени ещё подорожать. Ведь недвижимость — что? Правильно, всегда растёт.

Пара слов про РД2

Существует также второй фонд — РД2. Он находится в состоянии формирования, в него тоже входят офисы в БЦ SkyLight, а также сейчас привлекаются средства на SFO. Паи можно купить в приложении ВТБ Инвестиций на внебиржевой счёт. Когда фонд сформируется и будет ли он доступен на бирже, не знаю. Обещают, что купят склады, фонд РД2 будет выглядеть примерно также, как и РД. Покупать паи по цене СЧА не хочется.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.

★7
17 комментариев
Мониторю ЗПИФН, пока не вижу в них смысла. На сегодня это инструмент для УК, а не для инвестора.
avatar
РД2 почти завершил допэмиссию, с началом 2024 вернется на организованные торги
avatar
Dars, спасибо! что-то я в отчете пропустил эту инфу, видимо.
avatar
Очередной пнк рентал — ущербный, дефолтный, с крошечной доходностью с охрененной комиссией. Кого ваши поделия могут заинтересовать?
avatar
ВТБ и ЗПИФ — 2 стоп-слова для инвестора в одной заметке.🤣
Владимир Никонов, да, это, конечно, провал)))
avatar
Да, доходность не выглядит сильной

С учетом того, что ОФЗ к погашению дают больше (даже пятилетки), то доходность просто отвратная.
avatar
Андрей Петров, но на ослаблении рубля, затем росте недвиги паи эти ведь вырастут в цене? А облигации так и останется по номиналу.
Я просто не шарю. Хотелось бы, как-то развернуто понять, что ОФЗ лучше этих паев.
avatar
Mister KoK, о каком росте недвижимости речь? С чего вдруг?
avatar
Mister KoK, Посмотрите стоимость пая по СЧА и на бирже и всё станет понятно. Как рынок оценивает это «добро».
Реальная недвига выросла на десятки и местами сотни%, а пай упал. Кто-то хорошо попользуется Вашими деньгами за% ниже инфляции.
avatar
Mister KoK, 
но на ослаблении рубля, затем росте недвиги паи эти ведь вырастут в цене?

Не факт. Можем и в боковике проваляться.
Я просто не шарю. Хотелось бы, как-то развернуто понять, что ОФЗ лучше этих паев.

Большая предсказуемость в случае фиксированного купона. В рамках РФ ОФЗ — это условно безрисковая доходность (в случае повторения 1998 вам будет не до недвижимости). Зачем отдавать деньги какой-то управляйке, принимая на себя её риски + риски самой недвиги, когда вы можете получать такую же или (как в данном случае) бОльшую доходность от Министерства финансов РФ?
avatar
Фонды только для квалов? 
avatar
49-ый этаж, этот для всех доступен, только в тиньке его нет, например, вообще
avatar
igotosochi, спасибо за отклик. У меня Сбербанк. 
avatar
49-ый этаж, там есть)
avatar
«Ведь недвижимость — что? Правильно, всегда растёт.»
Сильное заявление. А как же боковик цен с 2013 по 2021? Это в рублях. Учитывая сильный разгон цен от льготных ипотек и низких ставок вы не боитесь что не будет такого же боковика?
Александр Плеханов,
«А как же боковик ...»
Никак.
За следующие 20-22 + 150%= +15%/год в итоге вдобавок к квартплате.
Не говоря уже об успевших вдогонку в 20-ом ...(+50%/год)
avatar

теги блога igotosochi

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн