Блог им. igotosochi
Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди Рентный доход от ВТБ или, если точнее, от их УК Сбережения+. На мой взгляд, он является одним из самых интересных ЗПИФ недвижимости на бирже, тем более, он доступен неквалам.
Я уже подробно писал про фонды от Альфы Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум не стоит забывать. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус, хотя сейчас доходности их практически сравнялись с РД.
Рентный доход или РД мне интересен не просто так, именно он у меня сейчас в заявке на покупку. Я его рассматриваю в связке с АБ7, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, и поскольку его размер плавно приближается к 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дадут около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.На самом деле, комиссия 2% будет с 1 ноября, пока что 1,5%. Это означает, что доходность снизится, если только УК не начнёт лучше работать (не поднимет арендную плату). Впрочем, это не так важно, поскольку на бирже цена определяется спросом и предложениями. Я уже говорил ранее, повторюсь. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность выше. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх рассмотренных мной УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.
Фонд состоит из трёх основных объектов. Самая крупная (68%) часть — площади в БЦ SkyLight, это две башни, в которых сидит ВК. Также это два СК: Парк Валищево (24%) и Парк Толмачево (8%). 96,6% фонда вложено в недвижимость, остальное лежит на депозитах.
Тут стоит сделать паузу. Ставки на аренду растут, особенно на аренду складских комплексов. Но долгосрочные контракты, которые есть у УК с клиентами, не позволяют взять и поднять аренду сразу на 20–100500%. Например, с Деловыми линиями, одним из трёх арендаторов складов, уже подписан новый договор, а с Градиентом и Марвелом удастся это провернуть лишь в 2025 и 2027 годах. К слову, именно Деловые линии, Марвел и Градиент арендуют склады фонда. У ВК, соответственно, 94% офисов. Все 100% площадей сданы и приносят доход. Это гуд.В отличие от фондов Альфы, которая сдаёт помещения магазинам из своей группы компаний (Альфе принадлежит большая доля X5) и Сбера, который частично сдаёт свои помещения сам себе, РД сдаёт сторонним компаниям по рыночным ценам. Ну либо я не слышал, что ВТБ купил ВК или кого-то из логистов.
Доходность РД (9,43%) выше, чем у АБ7 (9%), АП 1 (8,75%) и АП 2 (8%). У Атриума доходность выходит 9,14% к цене пая на бирже, поскольку он сейчас подешевел. Поэтому от Атриума я не отказываюсь, буду его также покупать. Кроме того, всегда помним о том, что при реинвестировании дивидендов (выплат с ренты) эффективная доходность повышается.
Моё однозначное мнение — решать это каждый должен сам. Лично я уже решил, что беру уже в ближайшее время РД вслед за АБ7, зявка выставлена. Да, доходность не выглядит сильной, но не забываем про две вещи: 1) недвижимость всегда растёт и 2) есть существенная разница между биржевой ценой и ценой по СЧА. Это особенно важно, если активы фонда будут проданы (как это произошло с тем же фондом ПНК).
Дисконт на бирже к цене пая по СЧА около 13%. То есть, это дополнительные 13% доходности в случае продажи активов фонда в 2027 году. Также помним, что он должен к тому времени ещё подорожать. Ведь недвижимость — что? Правильно, всегда растёт.
Существует также второй фонд — РД2. Он находится в состоянии формирования, в него тоже входят офисы в БЦ SkyLight, а также сейчас привлекаются средства на SFO. Паи можно купить в приложении ВТБ Инвестиций на внебиржевой счёт. Когда фонд сформируется и будет ли он доступен на бирже, не знаю. Обещают, что купят склады, фонд РД2 будет выглядеть примерно также, как и РД. Покупать паи по цене СЧА не хочется.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.
С учетом того, что ОФЗ к погашению дают больше (даже пятилетки), то доходность просто отвратная.
Я просто не шарю. Хотелось бы, как-то развернуто понять, что ОФЗ лучше этих паев.
Реальная недвига выросла на десятки и местами сотни%, а пай упал. Кто-то хорошо попользуется Вашими деньгами за% ниже инфляции.
Не факт. Можем и в боковике проваляться.
Большая предсказуемость в случае фиксированного купона. В рамках РФ ОФЗ — это условно безрисковая доходность (в случае повторения 1998 вам будет не до недвижимости). Зачем отдавать деньги какой-то управляйке, принимая на себя её риски + риски самой недвиги, когда вы можете получать такую же или (как в данном случае) бОльшую доходность от Министерства финансов РФ?
Сильное заявление. А как же боковик цен с 2013 по 2021? Это в рублях. Учитывая сильный разгон цен от льготных ипотек и низких ставок вы не боитесь что не будет такого же боковика?
«А как же боковик ...»
Никак.
За следующие 20-22 + 150%= +15%/год в итоге вдобавок к квартплате.
Не говоря уже об успевших вдогонку в 20-ом ...(+50%/год)