Аллокация моего инвестиционного портфеля или доходная стратегия с целью приобретения недвижимости

Моя цель — покупка квартиры с кэшфлоу от инвестиций, и я публично рассказываю о своих успехах (если, конечно, их можно назвать успехами). Если вкратце, то я уже 17 месяцев инвестирую, пока результат чуть менее 1,6 млн рублей. 

В планах — гасить ипотеку купонами и дивидендами. Только за все это время я ни разу не раскрывал полную аллокацию портфеля. А это довольно любопытно.

Изначально я шел от менее рискованных инструментам к более рискованным, наращивая долю сначала на депозите, потом в облигациях, потом добавил акции, краудлендинг, ЗПИФ. Есть у меня и заблокированные вследствие санкций бумаги.

Поскольку цель — получение кэшфлоу, то под эту стратегию подходят инструменты с фиксированным или переменным доходом в виде купонов, процентов, ренты или дивидендов. И не очень подходят ПИФы на разные индексы или большой процент акций. В основном, из-за короткого горизонта и высокой волатильности (читай — рисков, что все полетит в обратный туземун).

Обычно инвесторов такого типа называют «доходными», то есть, живущими на доходы от инвестиций. В моем случае «жить на доход» будет ипотечная квартира в Сочи, когда я ее возьму.

Доходная стратегия — это получение денежного потока любыми доступными способами. Дивидендная стратегия — это одна из ее составляющих, как и рентная процентная (вклады) или купонная. Также стратегия может быть стоимостной. В свою очередь, разновидностью стоимостной стратегии может быть пассивная стратегия, предполагающая покупку индексных фондов. В отличие от доходной стратегии, стоимостная предполагает, что придется «залезать» в тело капитала, то есть, продавать активы. Доходные инвестиции предполагают, что доходы (проценты с вкладов, доходы с ренты, купоны и дивиденды) можно забирать или реинвестировать — по желанию.

Кстати, люди из движения F.I.R.E. в США инвестирует в ETF на S&P500. А при достижении цели продают паи и живут на эти деньги. Так что варианты могут быть разными, и неизвестно, какая стратегия окажется эффективнее. 

Возможно, я буду ее также часть времени сдавать, так как не планирую там жить 100% времени, и она будет частично окупать сама себя. А жить там я планирую зимой, вблизи от гор, где можно кататься на сноуборде, и просто наслаждаться теплой зимой.

Аллокация

Итак, на данный момент у меня есть депозит, облигации, ЗПИФ на недвижимость и акции, а также не совсем попадающие под стратегию заблокированные бумаги)

Доля депозита постепенно снижается, но при этом сам депозит стабильно растет. У него доходность 10,3% на 3 года (12% с капитализацией) до 1 июня 2025. Не самые плохие условия. На данный момент депозит в районе 913к. 

А вот так выглядит портфель, если отбросить депозит.

Как видно, у меня упор на облигации. В основном это корпоративные бонды первого и второго эшелонов, немного ОФЗ. До 10% — ВДО. Инструмент высокорискованный, поэтому там много эмитентов по чуть-чуть. 

Большой процент акций в портфеле я не вижу, все же дивдоходность нестабильная. С другой стороны, потенциал у акций в теории есть. Поэтому покупаю дивидендные акции, но если говорить о росте стоимости, то его не особо жду в ближайшие годы, иностранных инвестиций мы лишились, крупные игроки выбирают более консервативные инструменты, а в акциях доля физиков в торгах в районе 75-80%… Вот такое казино.

Ну и остались еще недвижка и краудлендинг. У меня это ПНК Рентал и Джетленд. Джет даже перспективнее ИМХО, но сильно наращивать его долю я не буду. Риски по обоим серьезные. И те, и другие генерят кэшфлоу ежемесячно. Джет даже ежедневно.

Как я вижу аллокацию в будущем?

У меня в ближайших планах вообще вот такое распределение. Без учета депозита. Его я пополнять не планирую, он сам по себе продолжит расти. Когда потребуется, переложу его на вклад без капитализации.

• Надежные облигации: 50%
• ВДО: 10%
• Краудлендинг: 10%
• Недвижимость: 10%
• Акции РФ: 20%
• Заблокированное: 0%;)

Заблокированные, конечно, либо стоит не учитывать, либо верить, что разблокируется. С другой стороны, постепенно доля снизится.

По мере роста портфеля я не планирую увеличение депозита, но и переносить эти деньги куда-то еще также не буду. Долю недвижки вижу больше 10% на горизонте ближайших 2-3 лет, для этого нужно подобрать что-то еще кроме ПНК. Например, Парус, но он для квалов, поэтому необходимо работать в этом направлении. Джет более 10% в портфеле не планирую в принципе.

Цель

При расчетной стоимости квартиры 10 млн портфель должен быть тоже не менее десятки + первоначальный взнос нужен 10-20%. Далее — ежемесячный платеж должен быть не более ежемесячного кэшфлоу от инвестиций. Каким он будет — непонятно, возможно, что 8%, а может быть и все 12%. Все это предстоит в будущем, поскольку неизвестно, какими будут цены, ставки и вообще какой будет ситуация через ориентировочные 5 лет.

Так что будем посмотреть, удастся ли, как говорится, усидеть на двух стульях, а также рыбку съесть и… в Сочи квартирку взять.

Если интересно, как у меня все получится, приглашаю подписаться на мой телеграм-канал. Там я рассказываю про свой опыт в инвестициях, про недвижку и финансы.