Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

Последние месяцы российский рынок штормит, несмотря на отличные финансовые результаты. Удар по рынкам пришелся с двух сторон — с одной стороны геополитическая напряженность вынуждает многих участников снижать риск и продавать акции, а с другой — резкий подъем ставки ЦБ на каждом заседании бьет по облигационному рынку и дивидендным бумагам, снижая их потенциал в DCF моделях аналитиков. Недвижимость обычно реагирует на более долгосрочные события, чем новостная повестка текущего часа.

Арендная недвижимость в моем личном портфеле призвана смягчить волатильность и стабилизировать денежный поток, что актуально, когда речь идет о жизни на доходы от инвестиционного портфеля.

Коротко пробегусь по актуальным ЗПИФ и как они вели себя в дни максимальной волатильности и маржинколов у многих участников рынка, когда многим приходилось продавать все что можно, чтобы удержать уровень маржи и избежать принудительной ликвидации позиций.

Для примера возьму 18 января — волна маржинколов была в основную сессию (14 декабря была в утреннюю, когда ЗПИФн не торгуются).

Объем сделок непривычно вырос (обычно он около нулевой), но все желающие смогли выйти по цене покупки в заяках маркетмейкера.

18 января фонд слегка просел на 0,5%, но особых объемов не было (1,7 млн рублей), но все кто хотел — вышли по цене близкой к рыночной.

Здесь волатильность выросла, в моменте цена пая падала на 2.1%,  максимально приблизившись к расчетной цене (рыночная — 1680р, расчетная — 1 664,56р на 18.01.2022), объем сделок вырос относительно средних (~38 млн руб.). По моим наблюдениям, в нашем чате никто не продавал, большинство восприняло это как возможность купить актив без рыночной премии, с ожидаемой доходностью 11,5% только от рентных платежей, которая уже в апреле будет проиндексирована на 5% по основному объекту.

Тем не менее маркет мейкер расширил спред в этот день, и по сообщениям тех, кто наблюдал стакан заявок — на какое то время совсем уходил с покупок, и ценообразование определялось рынком.

Здесь нет маркет мейкера, поэтому сделки редкие и хаотичные. 18 января ничего экстраординарного не произошло — единичные сделки по средней цене на 1,8 млн рублей.

Сделок в этот день просто не было, хотя в обычное время присутствует маркетмейкер и сделки относительно активные.

Судя по стакану и графику, фонд перестал поддерживать ликвидность, маркет мейкера нет ни на покупку ни на продажу. Инвесторам в новый фонд Рентный Доход — 2 стоит поинтересоваться у УК заранее, ждет ли их фонд такая же судьба.

Цена пая оторвалась от стоимости активов фонда и стала вести себя хаотично. Не исключением стало и 18 января, когда цена падала на 1% с объемами около 11 млн рублей. Цена и тогда и сейчас приблизилась к СЧА (312 387,49р на 31.01.2022), но тем не менее панических продаж с большими просадкам и не произошло.

В стакане нет маркетмейкера и ликвидности и оценивать нечего — сделки совершаются редко, в небольшом объеме и по случайным ценам. Во время турбулентности сделки по ним просто не совершались — в отсутствии покупателей по адекватным ценам, желающих продать по любым ценам не было — поведение похожее на физический рынок недвижимости, когда при каких то потрясениях сначала растет срок экспозиции (продавцы предпочитают подождать лучших времен), а потом только падает цена.

Вывод

В целом, в зависимости от конкретного фонда, инвесторы в ЗПИФы недвижимости подтвердили долгосрочный характер своих вложений, и готовность переждать сложные времена, но не избавляться от активов по любой цене. Возможно среди инвесторов в такой консервативный инструмент просто нет большого количества участников с маржинальными позициями, которые пришлось бы спасать продажей в том числе и фондов.

В целом, свою функцию недвижимость, в том числе секьюритизированная (представленная в виде ценных бумаг), продолжает выполнять — волатильность остается достаточно низкой, доход предсказуемым а отсутствие ликвидности по ряду инструментов (особенно не торгуемых на бирже совсем) лишает возможности особо эмоциональных держателей совершить непоправимые ошибки.