Продолжится ли рост рынка ипотеки? В какие акции инвестировать и как на этом заработать?

Продолжится ли рост рынка ипотеки? В какие акции инвестировать и как на этом заработать?

Если несколько лет назад ставки по ипотеке были больше 10% и ипотека в условиях отсутствия роста цен на недвижимость была не нужна, то за последние годы ситуация изменилась.

Почему ипотека продолжит и дальше развиваться в РФ:

1. Ставки по ипотеке немного выросли, но после повышения ставки на 0,25-0,5%, ЦБ планирует её снижать (прогноз ЦБ на 2022- ставка 6-7%, 2023- 5-6%). Максимальные ставки по ипотеке будут в конце 2021 года, с 2022 они могут снижаться.

2. Просрочка по ипотеке очень низкая – только 0,64% (сократилась в 1,5 раза за 2 года). В США просрочка превышает 3%.





3. Доля населения, взявшего ипотеку, по-прежнему небольшая – 27%. В развитых странах доля населения с ипотекой достигает 70% и больше.

4. После отмены льготной ипотеки с 1 июля (хотя семейная и дальневосточная продолжилась) в июле провала выдач ипотеки не случилось. В июле 2021 выдали на 433 млрд руб. 2 года назад было в 2 раза меньше.

5. Цены на аренду в августе 2021 возобновили рост, как и цены на покупку недвижимости. Часто если использовать семейную ипотеку или льготную ипотеку по соглашению с застройщиком, ипотека выходит дешевле аренды. И это даже без учета роста в будущем стоимости недвижимости и аренды.

Кто станет бенефициаром развития ипотеки?


1. Банки

Для банков ипотека очень выгодный бизнес. Но только при одном условии – дешевое и долгосрочное фондирование. Фактически – это Сбер (50% доля рынка ипотеки) и ВТБ (20% рынка ипотеки). У Сбера очень дешевое фондирование — 3% годовых (подробно разбирал в отдельной статье откуда). При просрочке 0,6% выдавать ипотеку под 6-9% годовых очень выгодно. Даже в просрочке 0,6% банк вернет с 99,9% вероятность полную сумму задолженности, в крайнем случае продав недвижимость.

В этом отношении таким банкам как Тинькофф очень непросто. Когда сам Тинькофф выпускает облигации под 8-9% годовых выдавать ипотеку под 5-9% практически невозможно. Тинькофф пытается придумать ипотечные облигации под 7%, но всё это неубедительно, нужна маржа как минимум 2-4%.

Есть куда расти Сберу? Конечно. Ипотечный портфель Сбера – 5 трлн руб. Активы Сбера – 37 трлн руб. и они растут на 13% в год. Ипотека выгоднее облигаций ЦБ. Так как еще можно заработать на комиссиях, ДомКлике, перевести зарплату и все другие расходы также в Сбер. Самая крупная финансовая экосистема в РФ все-таки.


2. Девелоперы.

Конечно, девелоперам нужна ипотека. Сейчас в эконом сегменте 70% покупок первички происходит по ипотеке. Но в развитых странах доля достигает 95-99%. Если платеж по ипотеке меньше стоимости аренды – обычно происходит бум ипотеки. В данный момент бывает по-разному – зависит от локации и предлагает ли застройщик льготную ипотеку.

Кто из девелоперов станет бенефициаром дальнейшего развития ипотеки? Конечно, крупные девелоперы, которые увеличивают объемы строительства и строят быстрее других. Это ПИК (предлагает ипотеку от 6,5% годовых) и Самолет (предлагает ипотеку от 3-6% годовых). За счет чего это получается – написал в отдельной статье про Самолет.


3. Косвенные бенефициары – поставщики девелоперов.

От девелоперов зависят многие поставщики. Но стоит сразу сказать, что при всём росте ипотеки фактически строить не стали больше из-за ухода мелких застройщиков. В 2015 году построено 85,35 млн. м2, в 2020 году — 82,2 млн м2. Поэтому производителям кирпичей, песка, бетона это врядли поможет.

Кто может выиграть? ПИК внедряет модульное строительство, Эталон купил компанию модульного строительства, Самолет на конференции сообщил, что будет пробовать. Естественно, подобные новые технологии означают больше стали. Соответственно ММК, Северсталь, НЛМК прогнозируют рост спроса на сталь со стороны строительного сектора в РФ на их продукцию. На 1 м3 жилья нужно больше 23 кг стали. Чем сложнее проекты с многоуровневыми паркингами, школами, детскими садами, как обычно строит ПИК и Самолет, тем нужно больше стали.