Так ли хороши инвестиции в недвижимость?

Постоянно слышу, что недвижка — это священный вид инвестирования. Что в БЕТОНЕ уж точно надежно сохранишь деньги.

Ну давайте разберем пару примеров: Москву, Дубай и Нью-Йорк.

Множество уважаемых людей говорит, что московская недвижка — это шикарное вложение, а Дубай — это просто ракета.

Посмотрите на графики: синий — это Москва, оранжевый — Дубай. Если учесть инфляцию доллара в 3-5% годовых (реальная еще больше, ну да бог с ней), то:

Инвесторы, которые зашли в Дубай даже на самых низах 2008 года, на текущий момент в минусе: инфляция за 13 лет сожрала 35% (считаем не вычитанием 13*3%, а возведением 97% в 13ю степень), а цена выросла за эти годы всего на 31%. Если добавить расходы на налоги, риэлторов и ремонт, то минус будет еще заметнее.

Инвесторы, которые зашли в Москву после 2005 года, тоже за свои 16 лет ничего не заработали.

Инвесторы, купившие недвижку Нью-Йорка после 2003 года, тоже остались в нуле (без учета налогов и амортизации).

Если инвестору вдруг приспичит продать недвижимость, высока вероятность, что он либо продаст в минус, либо будет ждать экзита несколько лет (и платить налоги, амортизацию и т.п.).

В итоге непонятно, в чем кайф непрофессиональных массовых инвестиций в недвижку, если даже за 10+ лет инвестор в среднем получает минус?

P.S.

Естественно, есть множество способов заработать на недвижке, иногда даже 200% годовых на капитал. Но это уже работа для профессионалов, которые пришли к этой эффективности путем многолетнего труда, ряда тестовых не всегда удачных сделок итп.

Массовые розничные «инвесторы», которые не разбираются в тонкостях рынка, имеют высокие риски не заработать ничего.

P.P.S.

Предвкушая занудство комментаторов: да, те, кто вложил в недвижимость NYC год назад, хорошо заработали. Но мы тут говорим не про спекуляции и пампы-дампы, а про долгосрочные инвестиции.

P.P.P.S.

На смартлабе только часть постов, остальные — в телеграмм.
(некоторые смартлабовцы не любят, когда ставят ссылку на телеграмм в посте, если вы из таких, сорри)