Блог им. factor

Почему инфляция делает ипотеку бесплатной

Почему инфляция делает ипотеку бесплатной

Многие жалуются, что подорожали квартиры и в стране высокая инфляция. Вместо этого нужно посмотреть на цифры, и порадоваться, потому что инфляция обесценивает ипотеку до такой степени, что вы можете получить квартиру в ипотеку дешевле ее текущей рыночной цены.

Рассмотрим пример. Покупаем квартиру в Москве стоимостью 12 млн. руб., с первоначальным взносом 2 млн. руб. В кредит берем 10 млн. руб. на 20 лет по ставкам 8% и 10% годовых. Рассмотрим 2 базовых сценария, в которых в следующие 20 лет инфляция в России составит 10% и 5% годовых. И вот что получается.

Почему инфляция делает ипотеку бесплатной

За 20 лет при ставке по кредиту 8% сумма выплат составит 20 млн. руб., а при ставке 10% годовых — 23 млн. руб. Но это будущие деньги, не нужно их сравнивать лоб в лоб с с текущей стоимостью квартиры. Они дешевле чем деньги сейчас. Чтобы осознать их покупательную способность, нужно их дисконтировать, то есть будущие деньги перевести в сегодняшние.

Здесь есть небольшое уточнение: поскольку выплаты по кредиту идут каждый год, то дисконтировать нужно не конечную сумму выплат, а сумму выплат в каждом году к базовому году отдельно. Получится вот такая табличка (см. отрывок).

Почему инфляция делает ипотеку бесплатной

В сегодняшних деньгах при инфляции 10% и ставках по кредиту 8% и 10% мы заплатим меньше суммы кредита — 8,5 млн. руб. и 9,9 млн. руб. соответственно.

С учетом первоначального взноса 2 млн. руб. получается, что мы заплатили за квартиру меньше ее рыночной цены!

При инфляции 5% мы заплатим по кредиту уже больше рыночной цены квартиры. Отсюда можно вывести закон.

Если ежегодная инфляция равна или больше ставки по ипотечному кредиту, то вы отдаете банку меньше суммы кредита в сегодняшних деньгах. Это выгодно.

Ипотека превращается в бесплатную рассрочку.

И наоборот, если инфляция будет низкая, меньше ипотечной ставки, то вы начнете перплачивать.

В России граждане должны радоваться, потому что по ипотеке с господдержкой можно получить ставку 6,5% на первичку, которая меньше среднегодовой инфляции за 20 лет (10% годовых). Конечно, в 2020 году инфляция составляла 4,9%, то не факт, что она не будет выше в 2021 и последующих годах, а ставка по ипотеке уже зафиксирована. Мне не верится пока в низкую инфляцию в стране, скорее всего она будет расти.

Тоже самое можно сказать и про вторичку, ее можно сейчас получить или рефинансировать в ипотеку под 8%.

Почему тяжело платить ипотеку

Несмотря на то, что инфляция обесценивает ипотечные платежи, она с той же скоростью и обесценивает зарплаты, поэтому ипотека воспринимается тяжелой, и люди стремятся погасить ее досрочно, не взирая на невыгодность досрочного погашения.

Есть такое выражение: «Не по Сеньке шапка». Ипотечный платеж в идеале не должен превышать 30% семейного дохода, тогда он не будет ощущаться как избыточно обременительный.

Со значительным отставанием зарплаты индексируются на уровень инфляции или немного ниже, и ипотечный платеж легчает.

Отставание индексации зарплаты от инфляции компенсируется ростом стоимости квартиры, а также ростом портфеля в акциях (если вы инвестируете).

Исходя из изложенного, можно вывести следующие рекомендации:

  1. Если ставка по ипотечному кредиту меньше или равна ежегодной многолетней инфляции, то выгодно покупать квартиру в кредит, а не за наличку.
  2. Отставание индексации зарплаты от уровня инфляции (вследствие стагнации экономики) компенсируется за счет роста цены ипотечной квартиры, роста стоимости портфеля (если вы вкладываете в акции) и дополнительных усилий на рынке труда.
Ипотека — это пари с банком на ставку инфляции: если она будет ниже, чем ставка по кредиту, проиграете Вы,  а если выше — Банк.


Блог.
★11
44 комментария
Це правильно. От себя добавлю-нет ничего дешевле денег-на них уже и бумага не нужна.
avatar
тебеж набиулина озвучила таргет по инфляции 3.5-4%
или ты ей не веришь?

чтоб банки дарили деньги — это лол
avatar
ves2010, пари на цену жилья.
а в рф это пари на цену нефти.
а цену на нефть угадать не может сам Сечин.
Глава Роснефти и он в теме.

и тут автор.
ему повезет против цб, банка, государства, и Сечина.


avatar
ves2010, многолетняя инфляция 10%, а в этом году наверное будет 5-6%. 
Александр Кашин, инфляцию в россии считают
 росстат, мвф, всемирный банк, цру, оон, инвестома, рейтинговые агентсва, крупные российские банки, крупные европейские банки… и все конечно ошиблись 
 
avatar
Александр Кашин, инфляция в РФ до и после 2014-го — как цена золота вокруг 1976-го года :)

Пока курс был фиксированный, приходилось при любом объёме входящей валюты конвертировать её по, грубо, 30 руб за штуку. Это вызывало рост рублей без роста товаров и дуло инфляцию, поэтому все нулевые там 10-13%, много хуже даже прочих развивающихся стран с более слабой экономикой. Только фиксированный курс убрали, инфляция сразу упала. И даже 4% — это довольно много, я думаю, в перспективе 2-3 будет.
avatar
Денис Г., наоборот только.
таблетки перепутали.

если страна свою внутренние принудительные средства платежа (тугрики) уменьшает в цене, то тогда цены в этих тугриках растут.

Так как эти тугрики государство назад принимает отдавая за каждый меньше USD, золота, серебра.

Потому что тугриков нужно больше на покупку любой единицы товара.

это и есть инфляция.

А  то что Вы написали это бред не подтверждающийся наблюдениями в реальной жизни.
avatar
Антон Б, 
Так как эти тугрики государство назад принимает отдавая за каждый меньше USD

Курс был фиксированный ±, рубль даже немного укреплялся, несмотря на все старания ЦБ — в периоды самой высокой инфляции доллар прошёл от 30 к 25, т.е. за каждый рубль давали БОЛЬШЕ долларов.

В 2008-2009-м коридор сдвинули на ~33р, но суть осталась та же — фикс курс и высокая инфляция, несмотря на рост нефти.
avatar
Есть две РФ: Москва + крупные города и вся остальная РФ. 60% населения живет в деревнях до 100 тыс жителей. Уже 12 лет вся остальная РФ вымирает и жилье в этих деревнях дешевеет, даже сейчас построенное. И не важна инфляция, если квартира в дыре к окончанию ипотеки будет стоить близко к 0. Но пост по квартиры за 12 млн, т.е. про Москву.
avatar
consar, не ной езжай в Москву, тут жизнь
avatar
всё верно за исключением того, что если твои доходы не растут больше чем инфляция, реальная финансовая нагрузка увеличивается)
avatar
Йонатан Берсон, Твои доходы могут вообще не расти лет 5. Могут и снизиться.
avatar
это верно только в случае если доходы индексируются в соответствии с инфляцией. В ином случае рост цен уничтожит ваш бюджет и обанкротит вас, потому что продукты питания всегда растут быстрее чем квартиры, таким образом в случае если инфляция резко вырастет в вашем бюджете не останется никаких денег чтобы платить ипотеку, и придется отдать квартиру банку и остаться еще должным(после того как квартиру продаст банк «своим покупателям» за половину рыночной стоимости) так что ипотека это полный идиотизм в любой стране мира тем более в странах БРИКС(с умирающей нестабильной экономикой)
avatar
Alexander B, Да нет, как правило оплачивать вам её хватит, если вы не взяли её прмо в край.
Недостатки тут в другом, хорошо описано у crimsonalter-а, но вот тут тоже не плохо разжованно — www.finam.ru/analysis/newsitem/lgotnaya-ipoteka-nebolshoe-oblegchenie-segodnya-za-schet-nashix-deteiy-20210209-18204/
avatar
Alexander B, Полностью согласен, ввязываться в ипотеку в РФ на 20 лет это полный идиотизм, лучше купить студию (взяв небольшую сумму в займы) и жить в своем жилье.
avatar
  Думаю, банкиры не дураки, чтобы раздавать деньги просто так. Есть определенная статистика % людей, которые под властью обстоятельств( болезнь, смерть, развод, потеря работы....) не в состоянии платить или пропускают очередной платеж, вот тогда и включаются конские пенни или начинается процесс отъема жилья. Тот же принцип, как с бесплатными кредитами… раз взял, вернул, два, три… на десятый не вернул и мышка в ловушке!
Машковский Евгений, продаешь квартиру по рынку, закрываешь кредит. а страховок нет разве по выплатым при потери работоспособности/смерти?
во многих странах без наличия такой страховки не выдадут ипотеку изначально…
avatar
Pedro Cardebar, Банк не даст продать квартиру по рынку, тут вас не США где квартиры без ипотеки подозрительные, в РФ продать можно только с серьезным дисконтом. 
avatar
Alexander, если спешки нет то и дисконта нет. опять же если цены таки выросли то и с дисконтом будет неплохо.

4 способа

realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768
avatar
Автор исходит из первоначально неверного тезиса, что квартиры только растут в цене.
На сколько подорожали квартиры в 2015 году при инфляции 12,9? На минус 15%.
На сколько подорожали квартиры в 2016 году при инфляции 5,4% в которую никто не верил? На минус 5,5%.
Круто было взять в ипотеку квартиру со ставкой 12-13%  и увидеть, как твое жилье подешевело почти на 18% за 2 года.
Всего накопленная инфляция с 2014 года чуть более 40%, цены в декабре были 210 тыс/м2, сейчас… тоже 210 тыс/м2. Все по данным IRN, город Москва.
www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=5&grnum=1¤cy=0&select=period
avatar
Toltra, тут как везде, надо покупать до того как надулся пузырь. не угадал — переплатил. угадал — будет как выше в посте.
avatar
Pedro Cardebar, вот только сам автор пишет что это закон, а не угадайка.

 

Отсюда можно вывести закон.

Если ежегодная инфляция равна или больше ставки по ипотечному кредиту, то вы отдаете банку меньше суммы кредита в сегодняшних деньгах. Это выгодно.

Ипотека превращается в бесплатную рассрочку.

И наоборот, если инфляция будет низкая, меньше ипотечной ставки, то вы начнете перплачивать.



Никакой связи между инфляцией и ростом стоимости жилья нет.
avatar
Toltra, Какой закон? В экономике закон? Законы в химии, физике, биологии.
А в экономике — высосанная из пальца удобная теория.
Поэтому в экономике законы не открывают, а придумывают.
avatar
Toltra, если квартиры так подешевели то деньги обесценились ещё больше чем квартиры
avatar
Toltra, В очередной раз вижу подобные аргументы, в духе рынок жилья не всегда растет, в таком-то году квартиры не подорожали, шах и мат.
Изначально речь идет об ипотеке, а это временной промежуток 10+ лет как минимум, его и анализируйте.
Огласите то-же самое в динамике с… ну скажем с 2009-2010 года по сегодняшний день.
Еще, кстати про цену недвиги в долларах не приводили в пример. Тоже популярный аргумент.

avatar
Евгений, 



avatar
Евгений, вам график по России уже дали, а вот цифра по Москве.
Накопленная рублевая инфляция с 2009 — 114%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика — минус 48% или 4,36% в год.
avatar
Toltra, Согласно этого графика с 2008 года номинальная стоимость жилья не выросла, а реальная упала в 3 раза. Ок. Я спорить не буду что это за график, кем и как он построен, им виднее.
Вот теперь бы еще как-то сопоставить этот график с реальностью, с ценами на недвижимость которую я вижу вокруг…
avatar
Евгений, реальность такая что за 10 лет квартиры дорожали слабее инфляции с 2 пиками — 4 квартал 2014 и 3-4 квартал 2020.
avatar
Евгений, это OECD - Организация экономического сотрудничества и развития. По крупным городам и в хороших районах жильё может дорожать, но в среднем по стране — драма. Я живу в стотысячнике, без 2020-го цены стояли лет 10 наверно. Что сейчас — не смотрел.

Стоимость жилья — обычно функция от доходов населения с поправкой на ипотеку. Люди могут и готовы определённую сумму потратить сразу или платить ежемесячно, тут цена и фокусируется. Не помню, выкладывали ли на СЛ, но где-то видел занятное сравнение цен до и после ипотеки по 6% — ежемесячный платёж остался ± 500 р за ту же площадь, только на падении ставки цена на 20% подскочила :)
avatar
Банки не рискуют вааще ни грамма. Ипотека — она на то и ипотека, что квартира не Ваша, а банка. Банк будет смотреть на Вас, как вы тянете эту лямку 10-20 лет, а если нет то извините...  Если через, скажем 5 лет, вы не выдержите: ВСЁ, БОЛЬШЕ НЕ МОГУ, банк Вам вернет деньги, но только не проценты. Проценты извините… И при этом, если посмотреть график и пропорцию ежемесячного платежа, то мы увидим, что, допустим при месячном платеже в размере 20 тр, проценты составят 16 тр., а вернут Вам 4 тр...     Ничего личного, просто ипотека.
avatar
birga, Банки не рискуют только в Рашке. Свои деньги банк из вас высосет, и не важно сколько будет стоить ваша квартира. Такого наглого законодательства по ипотеке нет в нормальных странах. Если в Америке у вас проблемы, вы просто лишаетесь жилья, отправляете ключи от дома в банк и пусть он голову ломает, потому что кроме залога и этого жилища вы ничем банку не обязаны.
avatar
Ага как же, странными категориями мыслишь товарищ, ты за обесценивающиеся ежегодно деньги не только жилплощадь в ипотеку приобретаешь, но ещё и продукты услуги, или ты святым духом питаешься.
avatar
Сколько жилья построилось за последние годы, плюс демография население не растет, вопрос, кто скупает все это жилье, кто в нем живет, ладно Москва и города миллионники, но в остальной РФ оно и по себестоимости не кому не нужно. 
avatar
Alexander, а кто не хочет улучшить свои жилищные условия? те кто могут — хотят.
avatar
И определение инфляции — очень тонкий момент. На самом деле — она персональна. Если измерять инфляцию по стоимости батона хлеба и пакета молока — то возникнут сомнения насколько эта цифра релевантна в этих расчетах.
avatar
Alexander, в Москве жизнь, а в ваших деревнях алкаши одни и проститутки
avatar
Alexander, Урбанизация, это раз. Жилье не вечно, люди переселяются из старого жилья в новое, это два.
Да ладно, в остальной РФ никому не нужно? То-то темп роста стоимости квадрата в нашем городе (не милионник ни разу) в прошлом году опередил столичный… Наверное потому что никому не нужное…
avatar
  1. Если ставка по ипотечному кредиту меньше или равна ежегодной многолетней инфляции, то выгодно покупать квартиру в кредит, а не за наличку.

 

Все верно, но в России такого никогда не было.

avatar
В платежах по кредиту первые годы в основном проценты. Там доля тела кредита близка к 5% в первых платежах. 
Поэтому банк свое отожмет в начале, пока деньги дорогие.
.
avatar
TwitterMan, есть два типа платежей, Гугл в помощь
avatar
«В России в рублях выгодно хранить только долги»
© почётный ипотечник третьего призыва
avatar
бред, где вы видели, чтобы
ежегодная инфляция равна или больше ставки по ипотечному кредиту, вы отдаете банку меньше суммы кредита в сегодняшних деньгах. Это выгодно.
банк дешевле инфляции не дает,))
avatar
Пожалуйста, объясните человеку, ничего в этом не понимающему, как 20 млн превратились в 8,5 млн? Человек что, реально заплатит меньше денег?
avatar

теги блога Александр Кашин

....все тэги



UPDONW