Правильный расчет рентабельности (доходности) недвижимости

07 января 2021, 13:03
|
AlexGood

Друзья и коллеги, всем привет и с Рождеством!)
Как правильно рассчитывать рентабельность (доходность) сдаваемой недвижимости:
a) арендный доход/цена покупки
б) арендный доход/текущая рыночная стоимость

обсудить на форуме:
Инвестиции в недвижимость

Ключевые слова:
Инвестиции в недвижимость

731

16 комментариев

б)

Ветерок

07 января 2021, 13:15
Ответить

б)

Сергей

07 января 2021, 13:21
Ответить

Рассчет по б) имеет смысл проводить при рассмотрении альтернатив в текущий момент.
Так по а) и сравнивать с планом на момент принятия вами инвестиционного решения…

Сергей Нагель

07 января 2021, 13:55
Ответить

(арендный доход — расходы)/текущая рыночная стоимость

где расход=налог+ндфл+расходы на страховку+ремонты+ мебеля +технику + простой + амортизация дома -2% от теккущей стоимости в год
и все это сравнивается с доходностью по обычному депозиту или офз

ves2010

07 января 2021, 13:58
Ответить

ves2010, про амортизацию многие забывают, это факт😁

Сергей Нагель

07 января 2021, 14:01
Ответить

Сергей Нагель, кстати
крайне мало кто понимает что квартира это не недвижимость а сурогат
тот же киосаки покупает дом т.к земля… а квартира это не земля а непойми что в вида 20ти кубов б/у бетона
и современный закон о реиновации только подтверждает этот факт

ves2010

07 января 2021, 14:05
Ответить

На невозможность вложиться в строительство многоквартирного дома и квартира за недвижимость сойдет… была бы в хорошем ликвидном месте и ликвидном тех состоянии… а так да😁😁

Сергей Нагель

07 января 2021, 14:10
Ответить

Сергей Нагель, я вот хожу по ярославлю… по центру… там дома… при царе построены… один человек мог просто взять и построить дом… а счас обнищали так что построить дом ну никак… а если и построишь то чья земля?

ves2010

07 января 2021, 14:14
Ответить

ves2010, ну это про царский средний класс… сейчас тоже кто то может позволить квартиру за 30 миллионов, а для кого-то это 100 лет ни есть не пить, а только на работу ходить

Сергей Нагель

07 января 2021, 15:25
Ответить

ves2010,
снова у тебя эта песня про аммортизацию. Я тебе уже приводил пример квартиры, купленной в 1998 году в новом доме. По твоим расчетам она должна стоить сейчас половину от новой, а стоит по факту дороже новой. WTF?

Дмитрий Овчинников

07 января 2021, 19:44
Ответить

dekab1, вот и применяется понижающий коэффициент на торг… понятно что только реальная сделка отражает реальную рыночную цену, а не хотелки покупателей и желалки продавцов

Сергей Нагель

07 января 2021, 15:27
Ответить

Формально можно делать что угодно (считать ROI и ROE), но по факту лично меня не интересует показатель рентабельности от вложений без учёта инфляции и текущих цен на объект.

Я буду считать в динамике реальную доходность недвижимости и самая муторная часть в расчётах — поправка на личную инфляцию. Базовая точка отсчёта инфляционной поправки будет от покупки недвижимости.

Условные цифры просто от балды!!!
Допустим покупалась недвига за 10млн руб. в 2010 году.
Договор аренды на год.
Выручка 550к (50к в мес и месяц простоя).
Расходная часть 100к за год.
Чистый доход 37,5к в месяц.
Личная корзина потребления 30к в месяц...

Закрыл 2020 год:
Рыночная цена объекта ~18млн руб.
Договор аренды на год.
Выручка 720к.
Расходная часть 70к.
Чистый доход 54,16к в месяц.
Личная корзина потребления ~70к (состав товаров и продуктов почти не изменился).

Чистая реальная доходность в жопе если не реализовать объект по рыночной цене и не найти способ вложить капитал выгоднее...
Вот что важно для меня

Антон Денисков (Fry)

07 января 2021, 15:55
Ответить

Рентабельность сдачи = (Вырчка от сдачи — расходы)/ расходы
если в расходы включать стоимость недвижимости то к выручке надо прибавлять стоимость будущей продажи (но это не точно, т.к ты ничего еще не прордал)
Так что поздравляю тебя с отрицательной рентабельностью

рентабельность правильнее считать по закрытым сделкам так что стоимость покупки жилья и продажи из формулы лучше исключить, когда продаж тогда и посчитаешь

autotrade

07 января 2021, 16:40
Ответить

это не рынок, цена договорная, время реализации от двух месяцев до девяти. Пока идут звонки и показы, считайте, что вы в тренде. Десять встреч с покупателями безо всякой обратной связи это нормально. Две недели ни одного звонка- нужно переписывать объявление.