Информация
Блог им. TrutnevInvestor
Мой взгляд на недвижимость
- 02 октября 2019, 18:39
- |
Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
— недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
— при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
— вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».
Следовательно:
— если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
— если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
— если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
— брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.
теги блога Трутнев
- 2 эшелон
- 3 эшелон
- CNY
- USD
- Акрон
- акции
- альтернативная энергетика
- американский рынок
- аренда
- Банк Санкт-Петербург
- банки
- бизнес
- Бинарный опцион
- благосостояние
- БСП - самый недооценённый банк в секторе
- валютная пара
- Вирус
- ВТБ
- второй эшелон
- газ
- Газпром
- дивиденды
- долгосрочная идея
- долгосрочная торговля акциями
- долгосрочно
- долгосрочный портфель
- долевое строительство
- жизненное
- иис
- Инвестиции в недвижимость
- инвестиционная идея
- казино
- квалификация инвесторов
- квартира
- коронавирус
- кризис
- кризис 2020
- криптовалюта
- Лотерея
- менеджмент
- Недвижимость
- Нефть
- Нижнекамскнефтехим
- нкнх
- Облигации
- опрос
- офз
- ранняя пенсия
- растущая акция
- российский рынок
- Россия
- Сбербанк
- стартап
- торговая стратегия
- трейдер
- форекс
- хеджирование валютного риска
- холдинг
- человек
- эффективность рынка
Есть нюанс, старые дома стали ремонтировать, а новые по качеству не лучше, изменились вкусы, например сейчас не проблема тепла или шума, важнее быть ближе к дороге не внутри строений и центр города голубым, мы не такие)
А общий вывод, как я понял, аренда. Меньше рисков, выше мобильность.
В Краснодаре / Новороссийске вторичка почти легла
Пока что про вверх говорить рано
Прошивка молодежи имеет под собой другую подоплеку — что можно работать в разных местах, и не обязательно в России.
Ипотека подразумевает под собой белую официальную зарплату. Чтобы росла выплата по ипотеке надо, чтобы росли доходы. Учитывая как все сжимается в регионах ничего из Москвы расползаться не будет
если погуглить то прошло незамеченным одно интересное событие. «Будем развивать аренду»: Медведев советует россиянам переселяться в съемное жилье.
Под это дело пилится не много немало а целая госкорпорация. А додумать к чему это приведет в итоге несложно. жилье в собственность будет не просто недоступным, а очень недоступным.
пысы: это моё мнение, на верности моей позиции не настаиваю. но такие идеи просто так не вбрасывают.
1. При покупке вы можете возместить НДФЛ 13% от стоимости квартиры, это где то 260 тыс.руб. макс. + % по кредитам.
2. Рост стоимости недвижки. Если сама аренда приносит где то 3-4%. То рост может быть на 10-20%. Также конечно же снижение.
3. У нас ужесточили законы. 214 фз. строить скоро станут меньше, и в стоимости стройки будут % банков. так называемое проектное финансирование. год -два, как закончаться свободные участки с старыми разрешениями на стройку. это может увеличить цены. и это все из за лохов, что вкладывались во всякое дерьмо по дду и не только… к сожалению, гос-во их поддерживает, называя «обманутыми дольщиками» и решая их проблему за счет бюджета...
Кучумов Алмаз, согласен с Вами, пункты даже укладываются в общую «канву».
1. Хорошо, 260т. плюс, но зарплата риэлтору за сделки, а даже и без нее расход своих сил и времени — это минус. Плюс рискованность покупки, ее тоже заложим в расходы. То на то.
2. Это как раз суть моего поста. Рост у недвиги может быть, и падение. Но статистически на длинном интервеле он = инфляции. От этого все строится.
3. Естественно, локально это влияет на рынок. Но на мой взгляд рост уже по большей части отыгран.
1. риелтор. где то берут тысяч 80. на квартиру, стоимостью 3 млн.руб… и то, они часто берут с продавцов. С покупателей — только за оформление могут. тысяч 15… Еще вы забываете про маткапитал. а это еще 500 тыс.руб. где-то...
2. я как то выгружал стоимость цен… считал волатильность по цене историческую. выходило кажись под 8%. Хотел посчитать опцион на право покупки жилья. Идея была запустить право аренды с выкупом. идея затормозилась. налог на имущество на уровне 2,2% процента убивал всю доходность юрика… затем аижкх эту тему прочухал. и они час кажется пытаются развивать доходные дома.
3. Есть города, где реализовываются инвест проекты. вкладывают в развитие. там может быть рост. также и районы в городах… тот же анализ.
Кучумов Алмаз,
1. А риски? Вдруг сделку отменят, квартиру вернут, а деньги будут возвращать из з/п по 3 копейки? Прибавьте титульное страхование. Но оно не покрывает всего. А маткапитал можно израсходовать и по другому.
2. Интересная идея. Но сомневаюсь что кто-то будет покупать у Вас такой опцион. Простому человеку сложно объяснить что он платит за минимизацию своих рисков, вдруг жилье сильно подорожает.
3. Согласен, все на много сложнее. Мой изначальный посыл был разобраться в общих тенденциях, что делать стоит а что нет и почему.
Кучумов Алмаз,
я бы не стал использовать мат капитал для покупки кв., т.к. это в лучшем случае 10% от цены в СПб, но столько проблем! При продаже из-за сложности сделки с опекой придется скинуть 3-5%. А если решите купить кв. в другом регионе? Это уже почти невозможно, если нет еще несколько млн. сначала купить новую кв., записать долю на детей, а потом уже продавать первую.
2. Можно ли взять ипотеку и окупить аренду? конечно можно
3. Про то, что дом ветшает и т.п. могу точно сказать, что ценность во многом придаёт место, сам дом вторичен(непригодный для жилья хлам не рассматриваем)
4. Присоединяясь к комментариям выше напишу, что при «правильном входе» на рынок можно закладывать повышение стоимости жилья на те же 5-10% годовых.
5. Риски есть, много писать, лень...
Данные пункты применимы для рынка СПб. Как у других — не знаю.
MaxSpb,
1. Месячная, суточная — это трудозатратный бизнес, совсем другая история.
2. А можно рецепт как это сделать надежно? Не берем в расчет резко растущий рынок. Твой арендатор сам возьмет ипотеку в общем случае, если так.
3. В моем расчете ветшание — это постепенная амортизация за 50-150 лет, по процентику в год. Не зря 2 рядом стоящие дома: хрущевка и новостой, отличаются по цене в 2 раза. Да и вторичка возрастом 20 лет дешевле 2-х летнего дома. Пусть даже дома одинаковые по изначальному качеству.
4. Как повезет.
Я тоже оттлкиваюсь от СПб.