⚡️ СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА. ЧТО МЕНЯЕТСЯ С 1 ОКТЯБРЯ

С 1 октября единых 6% по семейной ипотеке больше не будет. Ставка и лимит кредита теперь зависят от количества детей и региона. Хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет.

▪️Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область

1 ребёнок — 12%, кредит до 12 млн руб.
2 ребёнка — 10%, до 15 млн руб.
3 ребёнка — 8%, до 18 млн руб.
4 ребёнка — 6%, до 18 млн руб.
5 и более детей — 4%, до 18 млн руб.

▪️Остальные регионы

1 ребёнок — 10%, кредит до 6 млн руб.
2 ребёнка — 8%, до 8 млн руб.
3 ребёнка — 6%, до 10 млн руб.
4 ребёнка — 4%, до 10 млн руб.
5 и более детей — 2%, до 10 млн руб.

Максимальный срок субсидирования льготной ставки составит 15 лет. Для ИЖС сохраняются 6% независимо от количества детей и региона.


🔷️ А теперь смотрим, кого это затрагивает

По статистике, около 70% покупателей новостроек по семейной ипотеке имели одного ребёнка. Ещё около 25% составляли семьи с двумя детьми. На семьи с тремя и более детьми приходилось не больше 5%.
То есть новые условия затрагивают примерно 95% той аудитории, которая до сих пор формировала спрос по семейной ипотеке.

До изменений семейная ипотека обеспечивала около 70% продаж новостроек. Значит, семьи с одним ребёнком формировали примерно половину всего спроса, ещё 17–18% семьи с двумя.
Поэтому ключевой риск в том, что дороже становится ипотека именно для той категории покупателей, на которой до сих пор держалась основная часть спроса.


🔷️ Что происходит с платежом

Возьмём 12 млн руб. на 15 лет.
При 6% платёж составляет около 101 тыс. руб. в месяц. При 12% уже около 144 тыс. рублей.
Чтобы при новой ставке сохранить прежний платёж, размер кредита должен сократиться примерно до 8,4 млн руб. Разница около 3,6 млн, которые семье нужно либо добавить в первоначальный взнос, либо искать квартиру дешевле.

ЕРЗ ожидает сокращения продаж семьям с одним ребёнком в 2–3 раза, а рынка новостроек в целом примерно на 20%.
Рыночная ипотека выпадающий спрос тоже не подхватит. Минимальные ставки на новостройки у крупнейших банков сейчас в среднем около 19,3% при ключевой 14%.


🔷️ Снизить ставку за счёт застройщика станет сложнее

Раньше девелоперы субсидировали ставку банку, закладывая расходы в стоимость квартиры. По оценке ЦБ, такие схемы увеличивали цену жилья на 20–30%. Теперь ипотечный стандарт запрещает банку получать от застройщика комиссию за снижение ставки, если из-за неё растёт стоимость квартиры. Поэтому компенсировать покупателю разницу между 6% и новыми 10–12% прежним способом стало сложнее. Остаются скидки, рассрочки или субсидирование из собственной маржи девелопера.


🔷️ Что это значит для девелоперов

Меньше продаж означает более медленное наполнение эскроу и снижение покрытия проектного кредита. По итогам II кв. портфель проектного финансирования приблизился к 11 трлн руб. На 1 августа на счетах эскроу находилось около 7,4 трлн руб., а по итогам первого полугодия покрытие составляло 69,6%, минимальный уровень за последние шесть лет.

Зависимость от ипотеки у публичных девелоперов высокая. По последним доступным данным и примерным оценкам, у GloraX $GLRX на неё приходился 53% сделок, у Эталона $ETLN 55%, у Самолёта $SMLT и ЛСР $LSRG около 60% и ПИК $PIKK более 60%.


🔷️ Нюансы

Формально решение для покупателя оставили. Ставку не выше 6% можно получить независимо от количества детей и региона, если сразу внести минимум 50% стоимости жилья. Второй вариант – в течение первого года снизить остаток кредита до половины стоимости квартиры.
🤷‍♀️Но найти 50% стоимости квартиры или погасить половину кредита за год сможет далеко не каждая семья.

Однако, при падении спроса сильного снижения цен на новостройки я бы не ждала. Высокая себестоимость строительства и дорогое финансирование просто не оставляют застройщикам большого пространства для снижения цен. Ну а про инвестиции в недвижимость через ипотеку теперь можно говорить скорее в историческом контексте.

Ставьте 👍

#обзор_рынка
©Биржевая Ключница