Сеть «Городские термы» и проект Бора-Бора: подробный инвестиционный разбор

Представьте себе инвестора, у которого есть свободный капитал в 5-30 миллионов и нет времени разбираться в очередной новомодной теме. 

Он видит рекламу термального комплекса как потенциального инвестиционного проекта и первая реакция — недоверие: звучит как баня с большим бюджетом на маркетинг.

Разбираться нужно на 3х уровнях: ниша, оператор, конкретный проект.

Это стоит еще и потому, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России вырос из нишевой темы: только за первое полугодие 2026 года объем российского рынка ЗПИФ недвижимости превысил 1 трлн ₽. 

Термальные комплексы — один из сегментов внутри этого рынка. Причем очень маржинальный сегмент

Уровень 1. Термальные комплексы как ниша

Начнём с рынка, а не с конкретного объекта — иначе непонятно, на чём вообще основаны цифры доходности.

Мировой рынок wellness растёт кратно: с 830 млрд $ в 2023 году до прогнозных 8,5 трлн $ к 2027-му. Это не нишевой тренд для отдельной страны, а глобальное движение спроса в сторону здоровья и восстановления вместо разового развлечения.

В России динамика ещё заметнее. 

Страна поднялась с 17-го на 6-е место в мире по развитию оздоровительного туризма. Темпы роста оздоровительного туризма в мире — 6,8% в год, в России — 14,4%, то есть вдвое быстрее среднемировых. 

Площадь термальных комплексов в стране должна вырасти в 2,7 раза к 2028 году.

При этом рынок далёк от насыщения: по всей России сейчас работает чуть больше 80 крупных термальных комплексов — на страну со 146 миллионами человек это немного. Для сравнения, рынков с похожей логикой (сетевой общепит, фитнес-клубы) в России тысячи точек, а не десятки.

Показательно, что сам рынок описывает себя именно так: в интервью РБК основатель сети «Городские термы» Юрий Бычков говорит о термах как о части повседневной городской инфраструктуры — наравне с фитнес-клубом или рестораном по соседству. И о потенциале рынка 2000-3000 терм на Россию.

Почему термальный комплекс вообще интересен как бизнес, а не только как формат отдыха:

●      несколько источников выручки одновременно — разовые посещения, абонементы, SPA, гастрономия, корпоративные продажи. Просядет один канал — остальные держат общий результат;

●      повторяемый спрос — гость приходит не раз в год, а регулярно: вечером после работы, по выходным с семьёй, по корпоративной программе;

●      не зависит от одного арендатора — в отличие от классического торгового центра или офиса, где потеря 1-2 крупных арендаторов бьёт по всей экономике объекта;

●      устойчивость к ставке — люди не перестают хотеть восстановления и отдыха из-за движения ключевой ставки ЦБ, в отличие от спроса на кредитные покупки;

●      устойчивость к онлайну — услугу термального комплекса нельзя заказать на маркетплейсе, в отличие от многих товаров, за счёт которых страдает стрит-ритейл и часть торговых центров.

Ниша реальная и растущая. Это ещё не повод нести деньги в первый попавшийся проект — дальше решает, кто именно строит и управляет объектом.

Уровень 2. «Городские термы» — крупнейшая сеть в России

Здесь начинается вопрос доверия к конкретной команде, а не к нише в целом.

«Городские термы» — оператор термальных комплексов с 13-летней историей в нише. Масштаб на сегодня: 24 действующих комплекса по России, годовая выручка сети — от 4 млрд ₽, операционная рентабельность — от 50%.

Основатель сети, Юрий Бычков, — 33 года в строительстве, Почётный строитель России.

Важнее размера сети то, что города выбираются по проверяемым критериям, а не на глаз. 

По данным из материалов сети и уже открытых комплексов, Городские термы при выборе локации смотрят на:

●      численность населения города — база потенциального потока;

●      уровень доходов — платежеспособность аудитории определяет, какой чек выдержит рынок;

●      плотность населения — от неё зависит пешеходный и локальный трафик;

●      наличие конкурентов — свободна ли ниша термальных услуг сопоставимого масштаба;

●      транспортную доступность из соседних городов;

●      аудиторию в радиусе 30 и 60 минут — отдельно от численности самого города, и часто это решающий параметр.

3 работающих объекта разного масштаба:

●      Самара: 23 700 м², выручка 654 млн ₽ в год, прибыль 450 млн ₽, посещаемость 750 000 человек в год;

●      Нижнекамск: 18 000 м², выручка 902,4 млн ₽ в год, прибыль 439 млн ₽, посещаемость более 2,5 млн человек за 3 года;

●      Воткинск: 2 500 м², выручка 197,4 млн ₽ в год, прибыль 103 млн ₽, посещаемость более 1,5 млн человек за 10 лет.

И еще 20+ проектов, выстроенных по этой концепции.

Разброс по площади — почти в 10 раз, от 2 500 до 23 700 м², а модель работает на каждом масштабе. 

Если пересчитать в маржу (прибыль к выручке): у Самары это около 69%, у Нижнекамска — около 49%, у Воткинска — около 52%. 

Самый крупный объект сети показывает и самую высокую маржинальность — постоянные издержки на персонал, инженерию и управление распределяются на больший поток гостей.

На вопрос «знают ли Городские термы, что делают» отвечают 3 объекта в 3 разных городах с цифрами, которые можно проверить по открытым данным.

Уровень 3. Бора-Бора — крупнейший объект сети на самом раннем этапе

Теперь к конкретному проекту — и здесь как раз сходятся оба предыдущих уровня.

Бора-Бора строится в Подольске, на набережной реки Пахры, в историческом центре города. По тем же критериям, по которым сеть выбирает локации:

●      353 тыс. человек — население Подольска, второго по численности города Московской области;

●      107 700 ₽ — ориентир средней зарплаты, платёжеспособная аудитория;

●      7 747 человек на км² — плотность населения, в полтора раза выше среднего по Москве;

●      конкурентов сопоставимого масштаба в городе нет;

●      1,4 млн человек в радиусе 30 минут, 6,5 млн человек в радиусе часа;

●      17 км от МКАД, 12 минут пешком от станции МЦД-2.

Сравните с Нижнекамском: там часовое кольцо доступности — 1,2 млн человек, и этого достаточно для сотен миллионов рублей прибыли в год.

У Подольска потенциальная аудитория в 5+ раз больше при сопоставимом формате здания.

По площади (13 885 м²) Бора-Бора уже сейчас крупнее всех трёх действующих объектов сети — а значит, по той же логике маржинальности, о которой шла речь выше, у объекта есть основания показать не только больший абсолютный результат, но и более высокую операционную эффективность.

Прогнозные показатели по потоку откалиброваны на этом же сравнении: около 2 220 посетителей в день, средний чек в термальную зону — 1 350 ₽, с расширенной корзиной (аренда, допуслуги) — 1 490 ₽, средняя дневная выручка — 3,31 млн ₽. 

У Нижнекамска при потоке 1 450 человек в день и чеке 1 400–1 700 ₽ дневная выручка держится на уровне 2,47 млн ₽ — прогноз по Подольску опирается на уже подтвержденные на практике цифры.

У Бора-Боры уже есть разрешение на строительство, идёт стройка. Логика входа на этой стадии простая: стоимость актива растет по мере строительства.

По расчётам проекта, объект оценивается от 1,5 млрд ₽ на старте до 4,5 млрд ₽ после запуска — управляющая команда ориентирует на прогнозную доходность до 90% годовых на этой фазе. 

После ввода в эксплуатацию (IV квартал 2027 года) источником становится операционная прибыль и потенциальные дивиденды — ориентир до 45% годовых. Обе цифры — прогноз на основе модели, а не гарантия: ни управляющая компания, ни государство доходность не гарантируют.

Что стоит держать в голове до входа

Даже при сильной нише и проверенном операторе остаются обычные риски строящегося актива:

●      Подольск — новый рынок для сети, и точная конверсия аудитории в реальных гостей станет понятна только после запуска;

●      сроки строительства объекта такого масштаба редко идут день в день с планом;

●      третий уровень листинга означает более узкий круг покупателей паев, чем у голубых фишек — стоит трезво оценивать скорость выхода из позиции;

●      термальный бизнес технологически сложен: вода, тепло и обслуживание оборудования — статьи расходов, ошибка в расчёте которых быстро съедает маржу;

●      доступ к инструменту — только для квалифицированных инвесторов.

Итог для инвестора

Ниша растет быстрее среднемировых темпов и далека от насыщения.

Оператор — крупнейшая сеть термальных комплексов в стране с проверяемой историей на 3 объектах.

Конкретный проект — самый крупный объект по потенциальному обороту в портфеле сети, на этапе, когда цена входа определяется себестоимостью стройки, а не финальной оценкой готового бизнеса.

Дальше решение упирается в личную оценку сроков, ликвидности и горизонта инвестирования.

Презентацию, финансовую модель и калькулятор доходности под свою сумму можно посмотреть на сайте thermal-invest.ru

* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.

*** Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.