Что находится вокруг БЦ АВИУМ? Разбираем локацию в радиусе 10 минут

Когда говорят о ценности офисной недвижимости, обычно смотрят на сам объект: класс здания, площадь, инженерные системы, архитектуру. Но у офиса есть еще одна очень важная характеристика, а возможно и ключевая в некоторых моментах, которую нельзя измерить только квадратными метрами.

Что находится за его дверями?

Насколько удобно добираться сотрудникам? Есть ли рядом жилье, кафе, сервисы и места для отдыха? Какие компании уже работают поблизости? Как развивается район и что появится здесь через несколько лет? Для офисного актива все это становится частью его инвестиционной истории.

Разберем окружение БЦ АВИУМ — сначала в радиусе 10 минут пешком, а затем расширим взгляд до Большого Сити.

10 минут пешком: транспорт, городские сервисы, жилье и население

БЦ АВИУМ строится на 3-й Хорошёвской улице, на границе районов Хорошёво-Мнёвники и Хорошёвский. Сегодня здесь уже есть жилые кварталы, транспортная инфраструктура, торговые и спортивные объекты. При этом территория продолжает меняться: появляются новые жилые и офисные проекты, развивается транспортная сеть.

Транспортная инфраструктура

БЦ АВИУМ находится примерно в одной минуте пешком от МЦК «Зорге» и в 7–10 минутах от станции метро «Октябрьское поле». В более широком радиусе локация связана с Ленинградским проспектом, Северо-Западной хордой и ТТК.

Еще одно изменение ожидается в 2028 году. По проектным материалам, новая магистраль протяженностью 11,3 км должна соединить Ленинградское шоссе с 3-й Магистральной улицей и Шелепихой. В районе МЦК «Зорге» она обеспечит связь северного направления Ленинградского шоссе с югом Звенигородского шоссе.

Для БЦ АВИУМ это означает, что транспортная доступность будет определяться также развитием дорожной сети вокруг проекта.

Городские сервисы и точки притяжения

«Авиапарк» — один из крупнейших торгово-развлекательных центров Москвы, расположенный на Ходынском поле. Здесь сосредоточены магазины, кафе, рестораны и развлекательные функции.

ВЭБ Арена — футбольный стадион и площадка для крупных спортивных и массовых мероприятий.

СК «Мегаспорт» — спортивно-концертный комплекс, где проходят хоккейные матчи, соревнования и другие массовые мероприятия.

«Берёзовая роща» и «Ходынское поле» — крупные благоустроенные зелёные пространства для прогулок, спорта и отдыха.

Таким образом, в ближайшем окружении БЦ АВИУМ сочетаются несколько типов городской активности: торговля, спорт, досуг, прогулки и повседневные сервисы.

Жилье и население

Жилая среда вокруг БЦ АВИУМ уже сформирована и продолжает развиваться. В ближайшем окружении находятся, в частности, ЖК «Хорошёвский», ЖК «Вереск», ЖК «Дом на Зорге», Rakurs, INDY Towers и другие жилые проекты. Часть из них уже введена в эксплуатацию, другие находятся на стадии строительства.

Развитие идет сразу в нескольких направлениях — в сторону Ходынского поля и в сторону Хорошёво-Мнёвников. Поэтому жилая среда здесь постепенно становится плотнее и разнообразнее.

В двух районах, которые формируют ближайшее окружение БЦ АВИУМ, проживает около 260 тыс. человек. К 2028 году население может увеличиться еще примерно на 12 тыс. человек.

Для коммерческой недвижимости это отдельный фактор: жилые кварталы создают постоянный локальный спрос на кафе, магазины, спорт и другие сервисы, а для офисной недвижимости формируют дополнительную среду вокруг рабочего места.

В итоге ближайшие 10 минут вокруг БЦ АВИУМ — это сочетание транспортной доступности, уже сформированной жилой среды и большого количества городских функций. И эта среда продолжает расширяться вместе с развитием самой территории.

Следующий круг — деловая среда

Если расширить радиус, становится заметно, что вокруг БЦ АВИУМ формируется крупная офисная среда.

Если интересно подробнее разобраться, почему именно Большой Сити становится одной из ключевых зон развития офисного рынка Москвы, мы уже разбирали это в отдельной статье — от масштабов нового строительства до различий между субрынками внутри самого кластера.

А здесь предлагаем посмотреть на ту же территорию с другого масштаба — не на весь Большой Сити, а на конкретную локацию вокруг БЦ АВИУМ.

Бизнес-центр находится в зоне влияния Большого Сити — одного из крупнейших и наиболее активно развивающихся деловых кластеров Москвы. По данным CORE.XP, Большой Сити и Москва-Сити уже формируют крупный офисный рынок, а значительный объем нового строительства до 2030 года будет сосредоточен именно здесь. Но для АВИУМ важен не сам масштаб Большого Сити.

На начало 2026 года в зоне влияния БЦ АВИУМ расположено около 1,6 млн м² современных офисов — это примерно 8% всего офисного рынка Москвы. К 2030 году объем качественных офисов в Большом Сити без учета Москва-Сити может вырасти примерно вдвое — до 3 млн м².

На карте офисного окружения БЦ АВИУМ представлены действующие и планируемые проекты класса А. Среди них: Stone Ходынка 2, Stone Ходынка 4, Aspace Хорошевская, Jois, Air, Light City, Foresight и проект Актион Девелопмент.

Некоторые из этих проектов уже работают, другие находятся на стадии строительства или проектирования. Например, проект Foresight площадью около 83 тыс. м² потенциально может сформировать рабочую среду примерно для 10,5–11 тыс. офисных сотрудников. Еще один проект — офисный комплекс Актион Девелопмент площадью более 22 тыс. м².В результате вокруг БЦ АВИУМ постепенно складывается не отдельная офисная точка, а более крупная деловая среда — с растущей концентрацией рабочих мест и современной офисной недвижимости.

Почему для БЦ АВИУМ важен именно локальный масштаб

Большой Сити — это широкий контекст. Но арендатор выбирает конкретный офис, в первую очередь ориентируясь на локальные параметры. Ему важно, сколько времени занимает дорога от метро. Что находится рядом с бизнес-центром. Где пообедать. Есть ли парковка. Насколько комфортно провести встречу. Что находится в соседних зданиях. И здесь у БЦ АВИУМ появляется еще одна особенность.

Проект находится в непосредственной близости от МЦК Зорге, а в ближайшем окружении развивается современная офисная и городская инфраструктура. При этом, согласно материалам инвестиционного меморандума, в пешей доступности от станции Зорге на момент подготовки документа не было сопоставимого предложения качественных офисов класса А. Это важный нюанс.

Речь идет также и о структуре предложения: качественный офисный объект появляется внутри растущей деловой территории, но при этом занимает свою локальную нишу.

А что будет происходить внутри самого комплекса?

Предлагаем рассмотреть еще один уровень локации и что будет происходить внутри самого комплекса. БЦ АВИУМ проектируется не как две офисные башни, а как многофункциональная среда, в которой офисы дополняются коммерцией и общественными пространствами.

В составе комплекса предусмотрено 7 000 м² коммерческих помещений. Здесь планируются кафе и рестораны, столовая, фитнес-центр, коворкинг, а также различные товары и сервисы для резидентов и жителей района. Офисные башни объединяет двухэтажный стилобат с многофункциональным пространством галерейного типа. Отдельное двухэтажное здание с коммерческой инфраструктурой связано с башнями на уровне подземного паркинга.

Отдельная часть концепции — благоустройство. Более 1,2 га занимают пешеходный бульвар и ландшафтный парк, разработанные международным бюро SCAPE. В проекте предусмотрены главная площадь, плейхаб и зоны для работы и отдыха. Получается несколько уровней среды одновременно: рабочие пространства, повседневные сервисы, места для встреч и отдыха и открытая территория, связывающая разные части комплекса.

Для офисной недвижимости это имеет вполне практическое значение. Часть повседневных потребностей сотрудников можно закрывать непосредственно внутри комплекса, а коммерческие помещения получают дополнительный трафик от офисных резидентов и жителей окружающих кварталов. При этом коммерция выходит на благоустроенный пешеходный променад, который формирует отдельный торговый коридор. По проектным материалам, после ввода БЦ АВИУМ в эксплуатацию пешеходный поток должен дополнительно вырасти за счет самого бизнес-центра и встроенной инфраструктуры.

В результате БЦ АВИУМ должен стать новой точкой притяжения для района — с собственной коммерцией, общественными пространствами и благоустроенной территорией.

Три масштаба одной локации

Если собрать все вместе, локацию БЦ АВИУМ можно рассматривать сразу в трех масштабах.

Первый круг — 10 минут пешком.
МЦК Зорге, метро, жилые районы, торговля, спорт, парки и повседневная инфраструктура.  

Второй круг — ближайший деловой район.
Офисы, рабочие места, новые проекты и формирование деловой среды вокруг Ленинградского делового коридора.

Третий круг — Большой Сити.
Крупный деловой кластер, который продолжает развиваться и увеличивать объем современной офисной недвижимости.  

Именно сочетание этих трех уровней и формирует инвестиционную ценность локации.

Почему это важно инвестору

ЗПИФ АВИУМ инвестирует в конкретный офисный актив: пять смежных видовых этажей общей площадью 6 521 м² и 30 машиномест в БЦ АВИУМ. После ввода объекта в эксплуатацию актив должен перейти на арендную стадию. И в этот момент важно будет не только, сколько офисов появилось в Москве в целом.

Важно, какой спрос сформировался именно здесь, какие компании ищут помещения, какие форматы востребованы и как изменилась конкуренция в ближайшем окружении.

Поэтому локацию имеет смысл оценивать не как фотографию сегодняшнего дня. Скорее это сценарий развития территории на несколько лет вперед. БЦ АВИУМ появляется в месте, где одновременно работают несколько факторов: транспортная доступность, растущая городская среда, формирование делового кластера и развитие самого проекта. Именно поэтому при оценке офисного актива инвестор смотрит и на то, что построено внутри здания, но и на то, что постепенно появляется вокруг него.

Информация, представленная в материале, предназначена исключительно для квалифицированных инвесторов и носит информационный характер. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, рекламой или предложением приобрести ценные бумаги. Доходность по инвестиционным паям не гарантируется и не обещается. Перед принятием инвестиционного решения необходимо самостоятельно оценить связанные с ним риски и ознакомиться с документами фонда.

В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, инвестиционные стратегии и механизмы работы современных ЗПИФ недвижимости, публикуем исследования и комментарии экспертов рынка.