«Большой Сити» — новый центр деловой Москвы. Почему главный потенциал офисного рынка сегодня находится не в «Москва-Сити»

Двадцать лет назад мало кто мог представить, что главным символом деловой Москвы станет не Тверская и даже не Садовое кольцо, а бывшая промышленная территория на Пресненской набережной. Сегодня «Москва-Сити» воспринимается как естественный центр деловой жизни столицы, хотя еще в начале 2000-х многие считали этот проект слишком амбициозным. Сейчас рынок переживает похожий момент — вокруг «Москва-Сити» постепенно формируется новый деловой кластер, который способен определить развитие офисного рынка на ближайшие десятилетия. Речь идет о «Большом Сити».

Почему именно этот район становится новой точкой притяжения для бизнеса, девелоперов и инвесторов, и какие возможности это открывает для рынка коммерческой недвижимости — разбираемся на основе аналитического исследования CORE.XP.

Москва больше не развивается вокруг одного центра

Исторически деловая жизнь столицы была сосредоточена внутри Садового кольца. Именно здесь находились крупнейшие банки, государственные учреждения, штаб-квартиры компаний и наиболее дорогие офисы страны. Однако по мере роста Москвы такая модель перестала работать.

Каждое утро сотни тысяч людей были вынуждены ехать в центр города, а вечером — возвращаться обратно. Эта ежедневная маятниковая миграция постепенно стала одной из ключевых транспортных проблем мегаполиса. Поэтому за последние годы город последовательно перешел к другой модели развития — полицентричной. Ее идея заключается не в расширении исторического центра, а в создании нескольких самостоятельных деловых районов, где появляются рабочие места, современная инфраструктура и новые точки экономической активности.

Именно поэтому сегодня «Москва-Сити» уже нельзя рассматривать как конечную точку развития деловой столицы. Скорее, это отправная точка формирования гораздо более масштабного делового пространства.

Название нередко вводит в заблуждение. На самом деле «Большой Сити» — это не один квартал и не еще один проект по строительству небоскребов. Это огромная территория, которая объединяет сразу несколько районов Москвы: Хорошево, Мневники, часть Ленинградского коридора, территории вдоль Шелепихинской набережной, а также бывшие промышленные зоны, которые сегодня проходят комплексную реорганизацию.

По прогнозам CORE.XP — к 2030 году объем нового строительства в данной локации достигнет 1,4 млн кв.м, что увеличит вдвое объем предложения.

Еще десять лет назад многие из этих территорий практически не воспринимались как деловые. Сегодня именно здесь реализуется значительная часть новых офисных проектов класса А. Фактически «Большой Сити» становится новой зоной концентрации бизнеса, которая по своим масштабам уже превосходит сам «Москва-Сити».

Почему именно сюда приходят девелоперы

Причина заключается не только в свободных земельных участках. В центре Москвы возможностей для строительства новых крупных бизнес-центров практически не осталось. Любой проект требует сложной реконструкции существующей застройки, а стоимость земли делает многие проекты экономически неэффективными. «Большой Сити» оказался редким исключением. Здесь одновременно совпали сразу несколько факторов:

• близость к уже сформировавшемуся деловому центру Москвы;
• масштабные территории комплексного развития;
• новые транспортные проекты;
• программы поддержки города, включая механизм МПТ;
• высокий спрос со стороны корпоративных арендаторов.

Именно поэтому сюда постепенно смещается значительная часть нового офисного строительства.

Но внутри «Большого Сити» тоже есть свои лидеры

Интересно, что даже внутри одного делового кластера стоимость недвижимости отличается весьма существенно. По данным исследования CORE.XP, средневзвешенная цена предложения офисов составляет:

• Фили-Кутузовский район — 565 тыс. руб./м²;
• Белорусско-Савеловский — 506 тыс. руб./м²;
• Ходынка — 495 тыс. руб./м²;
• Мневники — 432 тыс. руб./м²;
• Хорошево — всего 383 тыс. руб./м².

Именно эта разница выглядит особенно интересной. Хорошево уже обладает теми характеристиками, которые инвесторы обычно ищут в зрелых деловых районах: метро, МЦК, сформированная жилая среда, новые дороги, близость к «Москва-Сити» и Ленинградскому проспекту. Но по стоимости квадратного метра район пока заметно уступает соседним локациям. Подобная ситуация нередко возникает именно на этапе активной трансформации территории, когда фундаментальные изменения уже начались, а цены еще не успели полностью их отразить.

Транспорт становится новой валютой офисного рынка

Если раньше престиж офиса определялся адресом, то сегодня решающим фактором становится доступность.

Компании считают время сотрудников не менее ценным ресурсом, чем стоимость аренды. Поэтому каждый новый транспортный проект напрямую влияет на привлекательность деловой недвижимости.

Одним из наиболее значимых изменений станет строительство новой магистрали, которая соединит Ленинградское шоссе с Третьей Магистральной улицей и существенно улучшит транспортную связанность всего «Большого Сити».

Для жилых кварталов близость крупной дороги может восприниматься неоднозначно. Для бизнес-центра это преимущество. Чем быстрее сотрудники, клиенты и партнеры могут добраться до офиса, тем выше его конкурентоспособность.

Цена входа тоже имеет значение

Даже перспективная локация не всегда означает привлекательную инвестицию. Важно понимать, по какой цене инвестор входит в проект относительно рынка. По данным аналитического исследования CORE.XP по итогам мая, средневзвешенная цена офисов в сопоставимых проектах составляет 448 тыс. руб./м². При этом средняя стоимость офисных помещений в БЦ АВИУМ в мае находилась на уровне 415,6 тыс. руб./м², что является привлекательным показателем в рамках данного конкурентного окружения.

При этом речь идет о проектах сопоставимого класса и со схожими сроками ввода. Дополнительным преимуществом становится практически полное отсутствие современных офисных объектов класса А непосредственно у станции МЦК «Зорге», что формирует предпосылки для устойчивого спроса после ввода бизнес-центра в эксплуатацию.

Почему эта аналитика важнее, чем кажется

На рынке недвижимости принято сравнивать стоимость квадратного метра, уровень вакансии или арендные ставки. Но опыт крупнейших мировых деловых центров показывает: наибольшую доходность зачастую получают не те инвесторы, которые покупают лучший объект в уже сформированном районе, а те, кто раньше других замечает изменение самой городской структуры и ее потенциал. Когда-то таким примером стал «Москва-Сити». Сегодня похожую трансформацию переживает «Большой Сити». Безусловно, это не означает, что каждый новый проект автоматически является инвестиционно привлекательным. Однако именно здесь сегодня сходятся ключевые факторы долгосрочного роста: масштабное развитие инфраструктуры, поддержка города, концентрация нового строительства и сохраняющийся высокий спрос на качественные офисы.

Именно поэтому при оценке коммерческой недвижимости важно задавать вопрос «какой потенциал имеет локация БЦ и какие перспективы есть у всего района?»

Полный аналитический отчет

Полное исследование CORE.XP о рынке офисной недвижимости Москвы и перспективах развития «Большого Сити» доступно по ссылке.

Материал подготовлен в информационных целях и отражает субъективное мнение автора. Он не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, инвестиционные стратегии и механизмы работы современных ЗПИФ недвижимости, публикуем исследования и комментарии экспертов рынка.