Разбор первички: стоит ли брать флоатер Сэтл Групп 002Р-08?

На первичный рынок выходит лидер девелопмента Северо-Запада — ООО «Сэтл Групп» с биржевым флоатером серии 002Р-08. Разбираем бизнес, МСФО за 1П 2026 года, свежие рейтинги и отвечаем на главный вопрос: почему этот выпуск выгоднее обойти стороной.

📌 Параметры выпуска 002Р-08
Объем: 5 млрд ₽
Срок: 3,4 года (погашение — декабрь 2029)
Купон: КС + 300 б.п. (ежемесячно)
Текущий купон: 17,00% годовых ( YTM 18.39%)
Амортизация / Оферта: Нет / Нет
Рейтинг: A-(RU) от АКРА / A.ru от НКР
Квалификация: Только для квалов

🎯 На что идут деньги?
100% средств направляются на рефинансирование расходов на строительство 7 энергоэффективных ЖК в Санкт-Петербурге наивысшего класса энергоэффективности А+ (сокращение энергопотребления на 50% к нормам Минстроя). Выпуск войдет в Сектор устойчивого развития Мосбиржи — это бонус институционалам с ESG-мандатом, но рядовому инвестору доходности не добавляет.

🏗 Профиль эмитента и финансы (МСФО 1П 2026)
Позиция: №1 в Санкт-Петербурге (доля 16,7%) и сильные позиции в Ленобласти (10,9%). Своя проектная база («Сэтл Сити»), генподрядчик («Сэтл Строй») и монопольный брокер («Петербургская Недвижимость», 85% у группы). 0 месяцев задержек за 3 года.
Выручка: 85,1 млрд ₽ (+33,8% г/г).
Чистая прибыль: 4,23 млрд ₽ (+47,3% г/г).
Долг: Совокупный — 205,0 млрд ₽. Из них 131,1 млрд ₽ — проектное финансирование, которое на 105,8% перекрыто средствами на эскроу-счетах (138,7 млрд ₽). Благодаря этому реальная ставка проектного долга для компании составляет льготные 0,01–4,5%.
Корпоративный долг: 74,0 млрд ₽ (в облигациях — 31,5 млрд ₽).
Чистый долг / скорр. EBITDA LTM: консервативные 1,39x.
Ликвидность: Открытые кредитные линии на 98,1 млрд ₽ — в 3 раза перекрывают весь облигационный долг.

⚖️ Рейтинги и риск дефолта
АКРА (08.05.2026): снизило рейтинг до A-(RU)со «Стабильным» прогнозом из-за давления процентных расходов и передачи городу соцобъектов (покрытие процентов FFO опустилось до 3,6х).
НКР (29.09.2025): рейтинг A.ru, «Стабильный», отмечены высокий земельный банк (>19 млн кв. м) и надежность.
Вероятность дефолта компании оценивается как крайне низкая (<0,5% в год). С надежностью бизнеса вопросов нет. Вопрос — к инструменту.

📉 Макроэкономика: флоатеры теряют актуальность
ЦБ РФ уверенно снижает ключевую ставку: с пиковых 21% в 2025 году она уже опущена до 14%.
При дальнейшем смягчении ДКП доходность флоатера тает с каждым заседанием ЦБ.
Флоатер не дает роста тела облигации от снижения процентных ставок в экономике в отличие от инструментов с фиксированным купоном.

🥊 Битва со вторичным рынком:
В биржевом стакане прямо сейчас есть бумаги самого «Сэтл Групп» с куда лучшими условиями:
Флоатер 002Р-05 (RU000A10BZQ9):
Купон: КС + 350 б.п. (на 50 б.п. выше, чем у новинки).
Погашение: июнь 2028 г. (срок 1,85 года против 3,4 лет у 002Р-08).
Доходность: одинаковая около 18,3%.
Фикс 002Р-07 (RU000A10EK06):
Купон: фиксированный 16,50% в месяц до марта 2028 г. (YTM 17,7%).
Когда КС через год уйдет к 10–12%, доходность 002Р-08 упадет, а по 002Р-07 вы сохраните 16,5% плюс заработаете на переоценке цены вверх.
Фикс 002Р-06 (RU000A10C2L4):
Купон 19,50%, доходность к оферте в феврале 2027 г. — около 17,7%.

🤔 Что в итоге?
❌ Участвовать в размещении выпуска 002Р-08 нет смысла.
Премии к рынку эмитент не предложил:
Нужен флоатер — покупаем на вторичке 002Р-05 (КС + 3,5%).
Хотите заработать на смягчении ДКП — берем фиксы 002Р-07 или 002Р-06.
Выпуск 002Р-08 интересен исключительно банкам и ESG-фондам под нормативы устойчивого развития. Для частного инвестора вторичный рынок объективно выгоднее.

Не ИИР,

Прочитал — не скупись, поставь ❤️. Тебе не сложно, а автору приятно!
И обязательно подпишись на другие соц.сети, там я коплю миллион для дочек и открыто показываю портфель:
Миллион для дочек в Телеграмм
Миллион для дочек в МАХ