🏠 Ключ снизили, а ставки по ипотеке нет. И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, изменились ли условия по ипотекам после снижения ключа (нет), а также в очередной раз офигел от роста цен.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi 

Вторичка немного подорожала, а первичка немного подешевела.

Сочи:

• Первичка: 450к → 437к
• Вторичка: 298к → 301к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva 

В первичке продолжается безумие. Вторичка от неё отстаёт. Но всё равно цены жесть.

Москва:

• Первичка: 512к → 539к
• Вторичка: 402к → 394к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16,5% (как и месяц назад).

Ключ в феврале снизили, а ставки не снизили. Ипотека не стала доступнее, так как требования к заёмщикам ужесточаются, а банки не хотят идти навстречу покупателям.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 331,4к → 337,9к.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Первичка

• РФ: 182к → 184к
• Москва: 392к → 397к
• МО: 207к → 216к
• Краснодарский край: 167к → 167к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Вторичка

• РФ: 120к → 121к
• Москва: 326к → 329к
• МО: 154к → 155к
• Краснодарский край: 146к → 148к

Средняя цена первичного метра в Сочи составляет около 428,9к за м². Вторичка — 361к за м². Но это без элитной недвиги.

🏦 В Сочи втрое выросло число новостроек дороже 1 млн за метр

На первичном рынке жилья Сочи зафиксирован резкий рост предложения в высокобюджетном сегменте. По состоянию на январь 2026 года в продаже находилось 1400 квартир и апартаментов с ценой свыше 1 млн руб. за м². Осталось выяснить, бывают ли элитные квартиры площадью 9 м².

🏦 Ужесточение правил льготной ипотеки

С 1 января 2026 вступило в силу важное правило: оформить льготный кредит под 6% можно только один раз на всю семью. Супруги теперь становятся обязательными созаемщиками, что лишает возможности брать несколько льготных ипотек на разных членов семьи.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 8,936 млн с июля 2021 (данные за 1 февраля), на 1 марта может быть около 9,1 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 30,23 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку или даже трёшку в Черкесске и гонять оттуда на Домбай или Архыз. Всего-то примерно 2 часа на машине. До Эльбруса часа 4.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.