АПРИ. Чота перс манагер совсем залошил девелоперов :(

Доходность к оферте составляет 27.2% при дюрации 0.87, при этом доходность к погашению составляет 26.7% при дюрации 1.58, срок погашения 07.11.2028. Несмотря на высокий купон и доходность к погашению, мы негативно смотрим на указанный выпуск облигаций на горизонте 12 месяцев. Наше мнение — «продавать». Ниже можно ознакомиться с нашей текущей позицией. АПРИ Наше мнение: Продавать Плюсы: • Специализируется на реализации проектов строительства жилья в рамках комплексного освоения территории, ГК АПРИ работает в качестве девелопера с 2014 года и является лидером строительной отрасли Челябинской области по объему возводимого жилья
• Облигации с переменным купоном сохраняют свою привлекательность в период высоких ставок и сохранения неопределённости относительно дальнейшей динамики ДКП.
• У Группы улучшается диверсификация по проектам. Крупнейшие проекты в структуре выручки по итогам 2024: «Твоя Привилегия» — 32%, «Притяжение» — 24%, «Фанпарк» — 23%, «Парковый Премиум» — 15%
• По итогам 2024 года объемы продаж недвижимости увеличились на 14.4% на фоне активного строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости. Объем ввода объектов недвижимости в эксплуатацию оказался вдвое выше показателей 2023 года
• Доля ипотечных сделок при покупке недвижимости по итогам 2024 года снизилась до 60% по сравнению с 72% в 2023 г. в пользу наличного расчета, что отчасти сглаживает негативный эффект от сворачивания программ льготной ипотеки
• Средняя цена квадратного метра во всех проектах компании в 2024 году выросла на 27.3% и составила 125.6 тыс. руб. против 98.7 тыс. руб. в 2023-м. По итогам 1п25 средняя цена за квадратный метр увеличилась ещё на 24% г/г
• Выручка компании в 2023 году превысила показатели докризисного 2021 года на 22%. При этом за 2024 год выручка компании увеличилась более чем в 3.4 раза, а чистая прибыль выросла на 47%
• Неплохая рентабельность по скорректированной EBITDA – 30.4%
Минусы: • С 1 июля 2024 года в России перестала действовать масштабная госпрограмма льготной ипотеки под 8% на строящееся жилье. Это и потенциальное сворачивание других программ в будущем может оказать значительное давление на девелоперскую отрасль. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, текущая рыночная ставка по ипотеке составляет в среднем около 25%, что существенно ограничивает спрос со стороны населения
• На фоне сохранения высокой инфляции и ставок в экономике спрос на недвижимость остается под давлением к концу 2025 года. • Стабильно отрицательный свободный денежный поток с 2022 года
• Продажи квадратных метров упали практически вдвое в 1п25 по сравнению с аналогичным периодом год назад • Чистая прибыль в 1п25 снизилась на четверть при снижении выручки на 2.5%
• Высокая долговая нагрузка по итогам 1п25, что характерно для сектора: чистый долг/EBITDA – 6.7. С учётом обособленных средств на счетах эскроу показатель так же остается на повышенном уровне: чистый долг/EBITDA – 5.8. При этом показатель покрытия процентных платежей (ICR) остается на умеренном уровне 2.5x.
• Компании присвоены кредитные рейтинги на уровне 'BBB-' от НКР и НРА со «стабильными» прогнозами. Кредитные риски остаются высокими в условиях удержания высоких ставок. Агентства также отмечают низкую географическую диверсификацию, невысокий уровень продаж в объектах на ранней стадии строительства, а также высокую конкуренцию на рынке первичной жилой недвижимости