22% годовых на недвиге. Разбор выпуска облигаций Тальвен БО-П01

Девелопер COLDY (юрлицо ООО «Тальвен») вышел на рынок с дебютным выпуском. Купон 22% фиксированный, доходность к оферте (YTC) под 24%.

На фоне ожиданий снижения ставки ЦБ в 2026 году выглядит как подарок. Но так ли все просто? Углубившись в отчетность МСФО за 2024 год нашлись важные детали, скрытые за красивой прибылью. (Более свежей МСФО не нашел).

📊Что в отчете? (МСФО 2024)
Фасад красивый (P&L):
⚫️ Выручка: 16,7 млрд руб. (х3 год к году).
⚫️ Чистая прибыль: 2,5 млрд руб. (х7).
⚫️ Валовая рентабельность: Около 35%. Это высокий показатель, подтверждающий, что проекты компании (N'ice Loft) генерируют отличную маржу, несмотря на рост себестоимости строительства.

🚩 Денежные потоки и Баланс:
⚫️ Бумажная прибыль vs Реальный кэш: Несмотря на чистую прибыль в 2,5 млрд руб., операционный денежный поток (OCF) отрицательный (-4,8 млрд руб.). Компания активно вкладывает деньги в новые стройки (рост запасов), вымывая кэш из оборота.
⚫️ Запасы (незавершенка): Выросли с 22 до 39 млрд руб. (+77%). Это будущая выручка, но пока это «замороженные» в бетоне деньги, которые нужно достроить и продать.

☠️ Долговая нагрузка: Стена плача или рабочий момент?
⚫️ Общий долг: Взлетел на 75% до 45,3 млрд руб.
⚫️ Краткосрочный долг: Самый пугающий момент отчета. Сумма к погашению до конца 2025 года выросла с 1,4 млрд до 24,4 млрд руб.

Как гасить? Денег на счетах всего 227 млн руб.
Нюанс: Большая часть этого долга — проектное финансирование (БЦ TALLER и др.). Оно гасится автоматически при раскрытии эскроу-счетов после сдачи объекта. Риск дефолта здесь лежит не в отсутствии денег, а в риске задержки ввода объектов в эксплуатацию.
Связанные стороны: Компания выдала займов «своим» структурам на 2 млрд руб. Это негативный сигнал для облигационеров — деньги уходят из периметра компании вместо погашения долга.

🏗 Кредитный профиль и Риски
⚫️ Концентрация бизнеса: Портфель COLDY — это не сотни домов, как у ПИК или Самолет. Это штучные проекты (N’ice Loft, TALLER, Kassiopeya). Задержка или проблемы на одном объекте могут стать фатальными для всей финмодели.
⚫️ Процентный риск: 97% кредитов — по плавающей ставке. Обслуживание долга съедает операционную прибыль, но проценты капитализируются (добавляются к стоимости стройки), поэтому в P&L убытка нет, а в реальности долговой ком растет.
⚫️ Долговая нагрузка: Чистый долг/EBITDA (с поправкой на эскроу) = 4.1x. Высоко, но приемлемо на пике инвестиционного цикла.

🔖 Ключевые параметры нового выпуска облигаций Тальвен-БО-П01
Номинал: 1 000 ₽
Объем: 1 млрд ₽
Погашение: через 3 года
Купон: 22% (YTC 23,88%)
Выплаты: 4 раза в год
Амортизация: Нет
Оферта: Да. Call-опцион через 2 года 09.12.2027
Рейтинг: BBB.ru НКР
Только для квалов: Нет
Сбор заявок: 9 декабря 2025 года (перенесено с 8.12)
Размещение: 11 декабря 2025 года

В чем соль?
Если в 2026 году ставка ЦБ пойдет вниз (к 13-15%), тело этой облигации может вырасти%. Совокупный доход может составить около 30% годовых.

🤔 Что в итоге?
Это история не про высокую надежность. Вы кредитуете девелопера с высокой концентрацией проектов и отрицательным денежным потоком в моменте. Застройщикам сейчас и так тяжело, а когда ты небольшой игрок еще тяжелее. Плюс хотелось бы увидеть более свежую отчетность.
Риски: Задержки строек, падение спроса на апартаменты/офисы, вывод средств на связанные стороны.
Я прохожу мимо, хотя купон заманчив.

Более подробно, 🔬 под микроскопом, разбор в Дзене 

Прочитал — не скупись, поставь ❤️.Тебе не сложно, а автору приятно!
И обязательно подпишись на телеграмм «Миллион для дочек» — там много интересного.