62 млрд прибыли и 21% ROE – ДОМ.РФ объявил о намерении провести IPO

Разговор о возможном IPO перестал быть гипотетическим –компания официально объявила о намерении провести размещение в ноябре. Разбираем, что внутри – откуда берется прибыль, на чем держится маржа, кто финансирует рост и есть ли здесь реальный потенциал.

Коротко про компанию и размещение

ДОМ.РФ – это уже давно не “институт ипотеки” в узком смысле. Фактически это целая экосистема сервисов и финансовых инструментов для отрасли жилой недвижимости: ипотека, проектное финансирование, арендное жилье, инфраструктурные облигации, секьюритизация, управление земельным банком, цифровые сервисы в недвижимости и даже лифтостроение. По сути, в одном контуре сочетаются банковский, небанковский и цифровой бизнес и функции института развития.

С точки зрения размера – это один из самых крупных игроков на финансовом рынке: активы достигли 5,8 трлн рублей на 30.09.2025 (+4% YTD), капитал – 416 млрд рублей (+10% с начала года). В материалах компании отдельно подчеркивается устойчивый рост: CAGR по активам 22%, по прибыли – 30% за 2 года.

Само размещение же будет проходить в рамках доп. эмиссии – государство не продает долю и сохраняет контроль: а все средства направят на дальнейший рост и развитие бизнеса. Инвестировать могут как квалы, так и неквалы, а после старта торгов будет действовать 180-дневный lock-up период.

Ключевые метрики за 9 месяцев2025 года

• Чистая прибыль – 62,3 млрд рублей (+7% г/г)
• ROE – 21,0%
• NIM – 3,7% (без учета секьюритизации) – эффект от роста доходности кредитных активов на 1,4 п.п. до 16,6%
• CIR – 25,4% и является одним из самых низких в секторе

• Стоимость риска (COR) – 0,6% (1,0% с учетом переоценки) – умеренный рост, показатель  остается на низком уровне относительно банковского сектора

Ключевой драйвер операционной прибыли – процентные доходы: +25% г/г, до 115,9 млрд рублей. При этом резервы под кредитные убытки снизились на 3% г/г, что выглядит примечательно на фоне охлаждения экономики.

Разбираем бизнес-модель – что генерирует доход?

Во-первых, главный драйвер прибыли – кредитный портфель. За девять месяцев он вырос на 15%, до 4,84 трлн рублей. Рост идет в первую очередь за счет проектного финансирования (+23%) и ипотеки (+8%). В третьем квартале компания выдала 55 млрд рублей ипотечных кредитов, почти вдвое больше, чем кварталом ранее, – результат действия льготных программ и расширения розничного канала ДОМ.РФ. Это показывает, что компания удерживает темп даже в условиях высокой ключевой ставки.

Тут в целом стоит отметить, что диверсификация, сбалансированность и устойчивость бизнес-модели компании позволяет ей зарабатывать и демонстрировать высокие показатели рентабельности на различных этапах рыночного цикла.

Во-вторых, заметно вырос комиссионный бизнес. Чистые комиссии прибавили 70% г/г и превысили 9 млрд рублей. Этот сегмент становится важным источником устойчивости: он не зависит от процентной маржи и помогает сгладить эффект от будущего снижения ставок.

В-третьих, постепенно формируется направление инвестиционной недвижимости. Доходы от арендных активов и девелоперских проектов выросли более чем на треть г/г, а сам сегмент превращается в стабильный источник денежного потока. Фактически, ДОМ.РФ выходит за рамки чисто финансового института, превращаясь в диверсифицированного игрока жилищной инфраструктуры.

Итог

Теперь можно говорить прямо: IPO ДОМ РФ — это вопрос не будущего,а ближайших недель. Размещение может стать одним из самых значимых и масштабных событий российского фондового рынка последних лет. Если компания сохранит положительную динамику годовой прибыли и удержит рентабельность на уровне 20%, это станет дополнительным подтверждением устойчивости бизнес-модели и потенциала роста акционерной стоимости. Для инвесторов это возможность впервые купить долю не просто в банке или девелопере, а в институте, который объединяет весь рынок жилья в одном тикере.